深圳湾的必然成功，决定了深圳产业地产的上限
深圳湾的必然成功，决定了深圳产业地产的上限
来源:火花园区智略 ID:S-ParkEast 推荐关注
作为改革开放40周年的重要标志地，深圳无疑在狗年又要旺一把，而深圳的产业地产商们更是跃跃欲试，大有舍我其谁，一览众山小的架势。
只是，现实远比你想的残酷，你还没动手，就已经输了，就好像当年随便动都是机遇。
了解一座城市的当下，必须得从其从哪里来开始找寻，从过去可窥见未来。深圳这些年的成功，最核心的是两点，一是第一批开放城市，二是靠着香港。
无疑，深圳开始于小平同志的一个圈，总结来看，其始于计划，成于市场，依然是一个半计划、半市场的成功。彼时，国内百废待兴，市场需求庞大，因为封闭，外部的国际资本方已虎视眈眈数十年而入不得，一旦拿到允许经营的“牌照”，发展如水银泻地，产业地产也随着服务产业的发展，逐步成长。
案例1：招商蛇口
然产业有其规律，由低到高的态势在深圳也体现得尤为明显，比如早于深圳一年诞生的招商局蛇口工业区，最早时候就是建码头，做物流，通过物流带来产业的需求，产业进行链条升级，从物流到生产，到营销到研发，尔后又有了生活的需求，于是一座新城诞生。
从历史发展的角度而言，招商局集团的作用的确重要，不过依然是一个顺势而为的过程，或者说，时势造英雄，核心依然是大势，不可本末倒置。
前几年，招商蛇口合并招商地产实现上市，立志成为产业地产的巨无霸，可惜在我看来，这可能并非是一步好棋：产业地产本身周期长，见效慢，一下子上了市，每年的业绩增长要求可不是个善茬，且原先招商地产的体量就不小，这样每年增长的绝对值要通过踏踏实实干产业园区来获得，我可真不看好。
也正是在此压力之下，招商蛇口也在外地频频寻求突破，但并不理想，尤其在江苏镇江更是输了个灰头土脸。道理很简单，首先其是否控制产业资源就颇为存疑，且作为央企，在各地政府看来，干产业地产就是来扶贫的，哪有啥收益可以拿走，这一点在各省级平台公司去地方做园区的时候也是表现得尤为明显——只有自己的直属国企才是亲儿子，其他的，讹你没商量。
在我看来，招商蛇口应该对标的是张江高科，就在蛇口这一大本营里好好做文章，盘活存量，以政策服务和投资服务作为主要抓手，分享蛇口园区内企业成长的收益，吃吃历史的红利，补补曾经的短板与遗憾，这也不失产业服务国家队的定位——而不是没事老盯着传统地产的资产收益，想着全国布局。
产业地产的异地复制本身就是个伪命题——在轻资产能力并非如日中天的前提下，作为国内产业地产鼻祖的招商蛇口怎会连这点都不明白——三年前，葛培健先生履新张江高科，没有一平米的住宅用地，企业在资本市场几乎已成为僵尸企业，也就三年时间，赫然成为行业翘楚——希冀招商蛇口的掌门人也有这样的魄力与毅力。否则，看看同为招商系的招商局漳州，也是袁庚老爷子亲自选址，开始于1992年，如今来看不仅是庸庸碌碌，甚至可能是岌岌可危。
案例2：中国南山集团
另一家在我看来机制最为完善，在2018年即将迎来第三个本命年的中国南山集团，最早也是服务于南海石油的开发利用，在我国尚未与新加坡建交之时，它就开始与新方资本合作，为一大政策突破。
而海上的石油开发需要有一个陆地港口基地作为支撑，所以就在深圳有了赤湾的深基地，而为了服务这些企业的全国布局，又催生了物流地产平台宝湾物流的诞生——中国南山的具体业务产品不足为奇，但其企业的机制与文化，个人以为才是核心。
所以，没有百年的业务，只有百年的企业。
案例3：天安数码城
曾经被视为南派产业地产代表的天安数码城，也是如此，作为最早的一个中港合资企业，其政治意义浓厚。
中港两大股东，深业泰然作为国资代表持股50%，天安中国作为外资，也是持股50%——这样一种股权比例，在当时不仅规避了“姓社还是姓资”的争论，也在具体的经营中，发挥了极大的作用：利用国企的资源和政策优势，结合外企的市场与机制优势。
且彼时，市场上并无太多竞争，这也导致了车公庙头炮项目的极大成功，虽然其每每宣称从天安的园区里孵化了多少上市公司，但天安数码城却与这些上市公司并无太多关联，更多只是一个单纯的物业租赁关系。
多说几句，中港各半的股权比例关系，是天安数码城成功的基础，不过我看来，这也是天安数码城必然走向衰败的原因，不专业的企业家则会加速这个过程。
这样一个股权比例，导致上市无望——双方都不想丧失控制权，一个令人绝望的囚徒博弈困境；更为核心的是，在产业地产大热的现状下，国资有自己动手操盘的强烈冲动，着手打造新的产业地产运营平台，核心的重资产资源只会在自己手中，既然天安数码城声称产业运营能力强，那就把轻资产业务给你好了，这样一个玩法只能让天安数码城有苦说不出；而天安中国方面，因对该企业并无绝对控制力，所以这些年也是热衷于分红与各地心照不宣的遍开“天安数码城”品牌。
两者的行为，对各自在产业地产的发力均有裨益，然天安数码城这家企业，说悲观些，极有可能沦为旗号幌子般的过渡企业。
多说几句，天安数码城在原总裁戴宏亮，常务副总裁莫尚炎出走单干后，就元气大伤，“失血休克”了很久之后，靠着几个实干的中层撑了下来，而履新没几年的董事长李可，最近又爆出将辞职加入中集的传闻；至于另一位财务出身的企业家，几年下来，对产业地产的真谛理解得也是勉为其难，几条海外直通车搞得雷声大雨点小，以色列项目更是仓促上阵的应景之作。
如此动荡之下，中层进一步大量流失的可能性在增加，天安数码城未来的发展前景实在堪忧。
深圳产业地产之困
从以上几个案例可以看出，深圳的产业发展最早受惠于境外资本，根本则是“牌照经济”，而这些产业地产商们也是在服务外商需求的过程中逐步发展而来。
由于产业是从最基本的物流一直发展到最高阶段的研发与总部，这种产业的多样性，催生了产业地产的多样性，使得深圳产业地产市场呈现出一个运作主体多元、产品多样、机制丰富的时代特征，物流厂房可能和总部办公比邻而居。
总结一下，深圳产业地产成功的三大原因：
1、产业的多样性
2、机制的独特性
3、政府的有为不亲为
然而，一切都变了。
深圳这些年的一线城市名声，最为突出的不是有哪些核心企业，核心标志反而是房价，高昂的房价会将一座城市的创新扼杀。当初那帮外资来深圳，是因为这里成本低，且只能通过这里进入大陆，可如今这两点优势都已荡然无存。
有人会说，我这儿能吸引高成长企业就行，深圳有最好的创投机构，钱大把大把的，政府为了吸引人才也出台了更多的抢人计划——但问题是，杯水车薪啊。更关键的是一个企业的正常经营，不是只靠老板和几个高管，中层和基层的芸芸众生更为重要，他们活不下去待不下去，一个企业又如何经营？一旦套上如此高的房价，就算是高级职业经理人都经受不得任何波动——想来，深圳将爆发更多的中年危机——又有怎样的土壤去探索各种可能，以及容忍失败？
当下的深圳，呈现如下几个特点：
1、产业外移，以华为为标志。
2、金融资本集聚，窗口作用突显，以恒大及一些香港上市公司为标志：如果深圳在资本市场是规则的制定者，其实就做一个金融中心就足够了，可以脱离具体产业空转金融，可惜深圳不是，中国更不是。
3、土地极度稀缺，存量土地产权多元。
就产业地产而言，突出表现就是“工改工”的盛行。希冀通过这样一个举措，盘活存量增大供给，降低企业成本。愿望是好的，实际却不然。
工改工，最大的特点就是加了一层中介，又叫产业服务商，或者叫孵化器，或者叫加速器。这年头，靠投资获得回报那都是胡扯，靠的还是租金，以及分割销售。既然多了一层，反而成本变高了，并且为了形象好，公摊面积也会增加。并且这年头，谁工改工还想改厂房搞生产啊，搞不了总部，也得整个研发创意啥的吧，不然怎么对得起赶超香港的追求——只是，最终产生交换的是产品啊，大家都争做产品的服务商，而不是生厂商——皮之不存，毛将焉附？
上限：深圳湾园区
于是乎，深圳政府的“中央军”开始入场，要改变这一群雄割据的乱象，以奠定深圳产业地产最新高度的思路来做产业的升级——深圳湾园区来了。
威乎壮哉的深圳湾七大产业园区，总建面接近400万方，是深投控打造的产业园区旗舰产品，属于集中力量办大事的让利服务型政府园区典范，目前已经引入800家高新企业，目标是超过1000家，年产值达到1500亿。
深投控是啥，基本就相当于深圳国资委的马甲——有钱，有资源，有野心。于是，这样一个超大体量的产业园区诞生，各项硬件标准冠绝深圳——也可能是冠绝全国，“跟党一起创业”的口号创意更是让人拍案叫绝。
这样一个集万千宠爱于一身的园区产品，算的是区域大帐，背后是政府意志的体现，于是乎租金反而有了较大的折扣，基本是周边6-7折（以及各种折上折），核心产业资源也通过政府之手往这里强势集中，短期内也不考虑成本回收——虽然总体来看，项目更像是个大体量的写字楼群——当下深圳的城市状况，也就写字楼能玩以及愿意玩了。
至于其目前产业运营方面的实践，还处于前期阶段，去年底发布所谓的创新生态服务线上平台MyBay，还只是停留在一个写字楼物业管理APP的层面上，远未到可以真实评估其能力与价值的时候。
并且为了更好的成为拳头产品，整合更多的社会资本方，深投控不惜倒腾着把深圳湾园区作为核心资产注入深振业这个上市壳公司里，实现资本市场的打通——这样一个魄力和路径，可不是任何一个新园区能够享受到的——不过我相信深圳湾园区的回报率太低，放在上市公司报表里一定非常难看，就算加园区运营服务的版块，也是象征远大于实际，深圳国资委一定会想方设法再增加漂亮些的东西一起放入。
试想，在深圳区域，还有哪家企业有深圳湾这么好的条件——量身定做产业政策与不动产政策，不计代价的大体量高标准硬件投入，心甘情愿忍受漫漫回报期，国资体系内的庞大产业资源与端口，深圳政府的百分百信用背书等？
就此，我敢断定，在未来，至少10年内，深圳湾园区都是深圳产业地产的最高标准。
那么这样一个最土豪地方政府放出的园区大招，是不是就能一统深圳的园区江湖（这不是我瞎说的，而是深圳市决策层提出的让深圳湾统筹运营全市产业园区），甚至像其设想的那样，“圈层梯度、一区多园”，输出到全国甚至一带一路及欧美国家呢？
不可能。
之前已经说了，深圳的土地太为紧张，只能从存量上做做文章，而这些存量土地产权的所有方，很多是当年招商的实体企业主，不管实业经营得如何，土地确实是其最为核心的东西。眼看着深圳资产价格如此泡沫化——不对，如此体现城市的价值，他们的胃口可决不会小——这不是最可怕的，因为干实业的还是好哄的——狡猾又嗅觉灵敏的本土住宅开发商，老早就通过收购企业股权的方式控制了这些存量土地，这才是胃口最大的主——尝过深圳住宅开发的收益，还有什么能让它心动？
代表深圳国资委的深投控，可以整合这些资源，摆平这些利益主体么？
有人说，每个开发商的关系可都通着天，看看这些年去香港四季酒店度假的房企老板，抖搂出来的可都不是小人物，关系想必也不是国有体系内上下级关系可比拟的吧。且国企的领导人，再有魄力与思路，其实依然只是高级打工者，对于自身的命运都无法把控，一纸调令就可以改变所有。当然这又说远了，希望本轮的国企混改，可以改变这样一个错位吧。
那么，在什么情况下，深圳湾第一的地位可能不保？或者说，能够突破深圳产业地产的上限？
靠企业自身的努力，都是自欺欺人，只有一种状况出现，方有机会——资产的价格上涨势头得到根本扭转，包括住宅、商业以及园区。
大门正在徐徐开启。
樯橹必将灰飞烟灭。
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4天游学，9个项目，8位导师
精选重磅标杆案例
传统地产转型 & 政府主导市场化运作
科技创新创业型 & 产业投资孵化主导
城市更新产业升级 & 政策突破机制创新
2019年4月18-21日
经典产业园区游学，全新第8季，即将出发！
全程互动式参访，深度交流
同学陪伴，复盘总结
Part 1
8大一线操盘导师实战分享&9大标杆案例实地考察
主题一：政府主导型园区的运营创新及产业集聚
特邀分享老师
海波总深耕深圳湾旗下产业园区开发运营近10年，经历了深圳湾软件产业基地、深圳创业广场、深圳湾科技生态园等产业园区从0到1的过程，深度参与从前期测算评估到产业招商运营，再到整个产业园区产业生态体系构建与优化。在产业研究与落位运营方面有着非常深刻的认知和丰富的一线实战经验。
考察项目1
深圳湾创业广场
位于深圳市软件产业基地的深圳湾创业广场，是深圳投控、深圳湾科技公司倾力打造的集聚创新创业创客创投的“四创联动”主题街区，全国双创周、深圳国际创客周在这里举行，已成全国“双创”名片，相继引入联想之星、腾讯众创空间等45家国内外一流创业孵化及服务机构。目前，这里已孵化培育了估值30亿的思必驰、估值12亿的悦动圈、新三板上市的爱范儿等大批明星创业项目。
考察项目2
深圳湾科技生态园
深圳湾科技生态园是广东省、深圳市重大产业投资项目，发展定位为高科技上市公司总部和研发基地、战略性新兴产业培育发展平台、创新型中小企业孵化器、国家级低碳生态示范园、深圳高新区南区配套服务中心，按照国际一流水准，打造深圳新时期标志性产业园区和深圳质量精品。项目占地20.3万平方米，总建筑面积188万平方米，计容面积121万平方米，包括97万平方米研发办公、11万平方米人才公寓、6万平方米高端酒店、6万平方米商业。项目2017年底全面建成投入，2014年已有12万平方米研发办公用房竣工投入使用，预计今年将新增约60万平方米物业竣工投入使用。
主题二：传统地产转型产业地产的产业规划及产业运营
特邀分享老师
吴孟轲老师曾就职于深圳万科，负责万科星火online的营销、招商、运营工作以及万科产业旗下如万科云城、万科前海企业公馆等项目的产业规划、产业运营工作。曾就职于天安骏业，负责天安云谷的产业研究、产业规划、品牌营销等工作。
考察项目3
星河World
深圳星河WORLD为星河集团转型产业地产的旗舰项目。占据福田CBD、深圳北站商务区和坂雪岗科技城三角鼎立优势区位，享城市“东进、北拓”战略利好，荣膺“深圳市十大重点工程”、“深圳市投资推广国际重点园区”、“全球创新企业直通车合作机构”、“深圳市留学人员（星河WORLD）创业园”、“2016中国十大最值得期待园区”等多项殊荣。
主题三：智慧型园区模式创新与产业运营
特邀分享老师
杨毅老师长期主持天安开发模式、品牌及发展战略规划，负责集团投资、经营等重要领域，为天安模式及集团发展做出了开创性和奠基性贡献。并主持天安集团珠三角地区各数码城项目以及天安云谷项目。
考察项目4
天安云谷
天安云谷由深圳天安骏业集团投资建设，将原本一个低端落后的加工工业区升级改造成为聚焦智慧产业的国际化产城社区，构建集产业研发空间、商业、居住环境于一体的新型复合城市空间。是深圳市产业升级示范与城市更新示范项目。天安云谷的城市更新实践，创造了政府、产业、民生等多方共赢。
主题四：非城市核心区位产业园区的产业聚集与运营
特邀分享老师
考察项目5
天安数码城
天安数码城建于2007年，总建筑面积60万平方米，创新生态圈范本。前三期及四期总部楼已完成入驻，聚集有高速成长创新企业400家，配套商业40家，高素质人才达20000人，其中上市公司17家，园区年高新技术产值150亿元。园区通过创新创业平台的建设、运营打造企业总部基地、高端产业孵化中心和人才集聚基地，目前通过建设地标大厦、酒店、全时空间、总部楼，拟打造成高端城市产业中心。
主题五：科技园区的平台搭建、服务落地和产业聚集的运营实践
特邀分享老师
考察项目6
启迪协信深圳科技园
启迪协信深圳科技园由清华控股成员企业启迪协信与龙岗区产服集团联合投资开发运营，总建筑面积约83万平方米，坐落于龙岗区大运新城核心区域，毗邻深圳国际大学园。园区以科技成果转移转化为核心，构建起了科技研发、创业孵化、科技金融三大平台，重点发展智能制造、信息互联、生命健康及科技文创四大产业方向，致力于打造南中国科技成果转移转化示范园。园区导入“科技产业孵化运营与投资一体化”模式，为初创公司提供工程方案，供应链支持，生产装备调试，业务对接，金融服务等全方位服务，推动“产业+创新+资本”融合发展。目前已经集聚了像京瓷、像富士康、海尔、联想、北汽等一众世界500强企业的创新中心。
主题六：创新型产业园的产业链构建与运营实践
特邀分享老师
林建强老师，时任东莞市光大产业集团副总裁，兼广东光民创新投、光大We谷总经理。长期从事产业运营工作，包括互联网+、产业园、孵化器、创业辅导、创业投资、基金并购等。多次被中央电视台和中内外各重量级中文媒体的采访和报道。2018年入选国家科技部首批科技创新创业导师（千人）2015、2016、2017、2108全国创新创业大赛评委，东莞著名创业导师及资深投资人。
考察项目7
光大We谷
光大We谷产业园是广东光大企业集团有限公司布局多元产业、完善城市综合服务而倾力打造的综合性产业园，占地面积8.2万㎡，总建筑面积达40万㎡，分为四期开发。运营两年左右的时间，已成功引进中软国际、软通动力、易宝软件、蜜蜂航空、艾斯迪新材料、优能光伏、瑞森新谱科技等优质企业近200家。成为广深科技走廊东莞段规划中的85个创新项目之一，向“创新产业园区发展标杆”的目标不断迈进。
主题七：制造业转型产业地产的运营创新与产业集群
特邀分享老师
张一平老师，任深圳市地产与城市发展专家库专家、深圳市房地产投资协会创始会长、南京工业大学兼职教授。具有北京、香港、深圳三地大型企业管理经历和中海地产、清华启迪、中集产城三家知名企业工作经历，尤其擅长企业和项目的运作和策划，在业界享有较高知名度，曾被媒体誉为地产 “三剑客” 。转型科技服务领域后，积极创新，提出了科技园区必须走“学、研、产、城”的发展路径；物理空间必须产生化学反应，才有生命力；产业园区开发运营企业“基地+基金、房东+股东”等商业模式。积累了非常丰富的产业地产一线实操经验。
项目考察8
中集智谷
中集产城集15年智慧标杆之作。园区总占地面积约502亩，建筑面积逾50万方，园区以打造“引领中国制造产业智能化、信息化转型升级的集群基地”为发展目标，坚持以创新运营模式服务入园企业，重点引进智能装备、机器人、电子信息、移动互联等高端科技产业及现代服务业入园发展，打造出国内一个高起点、高标准、高效率的创新示范园区。
主题八：差异化产业定位及创新产品模式下的产业园区运营实践
特邀分享老师
彭飞老师拥有近十年文创园区、科技园区策划运营管理经验，也是国内最早先试先行文创地产运营管理的团队，长期从事产业园区的策划研究、招商运营及落地执行等工作。历时短短两年，彭飞老师操盘的松湖智谷在知学老同学持续关注中发生着喜人的变化和发展。工业上楼，土地节约，成功打造了东莞“摩天工厂”。
考察项目9
松湖智谷
东莞高盛集团与广东信鸿集团强强联合，投入200亿巨资，精心打造180万平方米产业航母，为园区1800家企业提供共赢生态圈。松湖智谷位于松山湖大道与石大路交汇处，与松山湖高科技产业园、华为等高新科技企业相邻。园区处于粤港澳大湾区核心区域，广深创新走廊核心位置，北接广州一带一路、南临深圳国际金融示范区、东靠惠州潼湖生态智慧区。松湖智谷产业园是一个以“科技+金融+产业”为核心驱动，以智能制造为重点的综合性产业园区。
Part 2
项目深度复盘，学习互动输出
白天全程考察交流，晚上组织大家一起复盘交流，从项目出发，共同探讨操盘经验，从不同视角为自己的项目输入更多观点，和大家一起打磨项目，结下深厚友情。
考察日程
4月18日
下午报到 欢迎晚宴
4月19日
项目考察+分享授课 ： 深圳湾创业广场、深圳湾科技生态园、星河world、天安云谷
4月20日
项目考察+分享授课 ：天安数码城、启迪科技园、光大We谷，项目复盘
4月21日
项目考察+分享授课 ：中集智谷、松湖智谷
结束返程
欢迎各类型产业园区操盘手；园区规划、开发、招商、运营等领域专业人士；产业策划机构专业人士；产业投资机构专业人士；以及关注产业园区的房地产行业产业链决策人、高管、研究人士同行。
报名方式
学习时间：2019年4月18-21日
授课地点：深圳-东莞
何孟森 18618263325 / zhixue850
往期师兄师姐说