新修订《杭州市物业管理条例》
不得违反消防规定给电动车充电 物业不得强制人脸识别、不得采取停电停水方式催交物业费
新修订《杭州市物业管理条例》获批 新增电动车充电、宠物管理、高空抛物、垃圾分类等规定
2021-07-31
记者 殷军领
小区乱停车管不了、经营性收入不公开、物业服务不好就是不退出……
“小物业”牵动“大民生”，物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感和安全感。
7月30日，新修订的《杭州市物业管理条例》（为区分现行条例，下称“新《条例》”）经省十三届人大常委会第三十次会议批准，2022年3月1日起正式实施，一起看看如何影响我们的生活。
小区共有收入要定期审计，并向业主公布
小区到底有多少共有收入？每年用到了哪些地方？每笔开支有账目可查吗？
不少小区有共有收入，有的收入还不菲，但因使用、管理不规范引发的矛盾也时有发生。
本次修订后，共有收入的管理、使用更规范了。明确规定共有收入委托物业或业委会管理的，要开设专门账户，并定期公开收支情况。公布的时限也从原来的一年一次改为半年一次。
新《条例》同时规定，业委会要建立财务管理制度。比如共有收入和业主大会、业主委员会运行经费，要按照会计准则建立账簿。
业委会要按照《会计档案管理办法》的规定妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。
建立物业管理委员会制度
现实中，很多小区未成立业委会，这时候业主与物业发生纠纷，谁来替业主“做主”呢？
杭州的办法是建立物业管理委员会制度。
新《条例》规定，物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。
委员会职责主要是负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会，以及在尚未成立业委会的小区，临时代为履行业主委员会的职责。
业委会成员要求未恶意拖欠物业费
本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职
业委会成员，可以说是业主的大家长，代表全体业主管理小区。怎么样的业主才适合当业委会成员呢？
现行《条例》要求，业委会成员必须是小区业主，要遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。
这些都是基本要求。新《条例》对业主委员会成员、候补成员要求更高了。他们不仅要遵纪守法，还要热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且具有完全民事行为能力。
这还不够，新《条例》还规定，业主可以在业主大会议事规则中约定，业主委员会成员、候补成员还应当“未恶意拖欠物业费”“本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职”。
明确了业主的权利和义务
现行《条例》对业主权利和义务规定比较简略。新《条例》根据上位法的规定，明确了业主在物业管理活动中依法享有的十项权利，应当履行的七大义务。
十大权利包括“提议召开业主大会会议”“参加业主大会会议，行使投票权”“选取业委会成员、候补成员，享有被选举权”“监督业委会、物业管理委员会的工作”等。
七大义务包括按规定承担“交纳物业费”，遵守管理规约，遵守公共秩序、环境卫生、装饰装修、动物饲养、垃圾分类、卫生防疫等相关法律、法规、规章。
不得违反消防规定给电动车充电
这些年，因电动车违规充电引发火灾的惨剧频频发生。本次修订对此作出了明确规定，违反消防安全管理规定，为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电的，由消防救援机构责令改正，处五十元以上二百元以下罚款。
物业不得强制人脸识别
很多高档小区喜欢在门口使用人脸或指纹识别，以此突显小区管理的高大上，其实这在一定程度上侵犯了业主的隐私。
新《条例》规定，物业服务人不得强制业主、非业主使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分。
注意这里说的“不得强制”，可以使用，但要经过业主同意。如果业主不同意，也要保留其他出入通道。
同时还规定，物业服务人不得泄露业主、非业主使用人个人信息，不得强制业主、非业主使用人购买其提供或者指定的商品或者服务等。
物业服务人应当通过物业管理信息网络系统或者其他约定方式，听取业主、非业主使用人的意见和建议，公开投诉电话等投诉方式，及时接受业主、非业主使用人投诉。
物业不得采取停电停水方式催交物业费
业主不得以未接受服务为由拒绝支付物业费
业主认为物业服务做得不好，不交物业费；物业认为业主接受服务了，必须交物业费。僵持不下，物业停水停电，逼迫业主交物业费，于是矛盾更为激化。
这样的情形，之前在不少小区上演过。
本次修订就对这类情况作出明确规定。物业不得采取停止供电、供水、供气、供热等方式催交物业费。同时业主不得以未接受或者无需接受物业服务为由，拒绝支付物业费。
如果业主不支付物业费，物业可以催告限期支付，合理期限届满仍不支付的,可以提起诉讼或者申请仲裁。
如果物业以业主拖欠物业费为由,实施停止供水、供电、供气、供热，将被处一万元以上五万元以下罚款。
同时，物业服务到期后，原物业服务人不得以业主欠交物业费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成、物业服务合同未履行完毕等理由拒绝退出。
业主也不得以原物业服务人已退出本物业管理区域为由，拒绝支付相应的物业费。
新增关于垃圾分类、高空抛物的规定
业主在使用物业过程中，有很多禁止行为。比如不得违法拆改、变动称重结构，不得私自占用公共部分等。
随着社会生活越来越丰富，社区生活新问题新矛盾也不断出现，比如垃圾分类投放，杭州管理越来越严，比如高空抛物，极易引起邻里纠纷，甚至发生危险。
本次修订，新增了很多新内容。比如关于宠物，新增不得“违法饲养动物或者不履行饲养人义务，严重影响其他业主生活”。
关于垃圾分类，新增不得“违反垃圾分类管理规定”；关于高空抛物，新增“不得从建筑物中抛掷物品”。
发现这些禁止行为怎么办？这次修订新增规定，业主（之前只针对物业服务人）发现这些禁止行为，有权投诉、举报。
专项维修金申请开通“绿色通道”
现行《条例》仅规定电梯、消防等涉及公共安全的维修项目可以按照简易程序申请使用维修资金。
新《条例》扩大了简易程序适用范围，增加了外立面脱落，屋面、外墙渗漏，排水设施严重堵塞或损坏，围墙、道路坍塌等危及小区公共安全或严重影响业主正常居住使用的紧急事项。
同时明确，经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后,可按照简易流程申请使用物业专项维修资金，相当于给专项维修金的使用开通了“绿色通道”。
物业管理纳入基层社会治理体系
坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局。同时规定建立人民调解、行政调解等纠纷调处、化解机制。
业主投票方式电子化
新《条例》增加规定“业主投票一般应当采用电子方式，但是业主要求提供纸质方式的，业主委员会应当提供”。
处罚范围和力度加大
小区物业管理过程中纠纷不断，一个非常重要的原因是：现行《条例》以及相关法律法规，对街道（社区）、物业服务人、业委会以及业主没有约束力，或约束力不够，形不成威慑力。
新《条例》对各方法律责任作出规定，很多处罚规定是新增的，部分违法行为也提高了处罚幅度。
针对建设单位：未按照规定交存首次业主大会会议筹备经费的，处罚金额从原来的五千元，提高到应交经费的一倍以上三倍以下。
针对物业服务人：无正当理由拒绝退出的，处十万元以上三十万元以下罚款。
针对业委会成员：拒不移交其保管的资料、财物,逾期不改正的，处五百元以下罚款。