众里创新社区：以项目经营力提升，助力全要素孵化服务
众里创新社区是集空间运营 + 产业孵化 + 创新投资 + 社群运营于一体的综合性创业创新社区，创建于2015年，为孵化器品牌“众里JOININ”旗下项目，由“众里创业社区 ”迭代而来。
截至2021年，众里JOININ旗下已运营众里创新社区（宝体）、众里创新社区（兴东） 、众里创新社区（洪浪北）及众里投创汇等项目，累计为超过 1000 家企业提供了“全要素”孵化服务。
除向企业提供孵化服务外，同时也向各园区方、业主提供运营管理输出服务，目前已运营托管园区15个。
同时，项目已获得国家级科技企业孵化器（科技部颁发）、国家级众创空间（科技部颁发）、国家小型微型企业创业创新示范基地（工信部颁发）、广东省创业孵化示范基地、深圳市示范性创业孵化基地（深圳市首批）等国家、省、市、区各级政府十余项资质认定。
资产经营面临哪些困境？
一直以来，项目收益是商办资产经营的生死线，倒逼运营方重视对项目经营数据的了解，并需对各项数据具备极高的敏感度。各个项目的资产运营情况关乎公司效益，众里创新社区一直以来极为重视对经营数据的把控。
而传统的商办资产管理，缺乏对数据的有效沉淀，手工记录的招商运营数据只能通过EXCEL表格进行呈现，衍生出不少“表哥、表姐”，不仅在会议前需要花费大量时间整理数据、形成报表，而且对数据的分析缺乏深度与广度，报表结果停留于表面，无法为资产增长服务，只能徒增工作量而缺乏工作效率。
如何用数据指标促增长？
如何才能进一步提升资产收益？这个问题一直是压在众里创新社区身上的一座大山。
通过对市场上资产经营工具的多方对比，众里创新社区最终选择匠人CREAMS作为资产管理系统，并利用数据舱经营看板的52项数据维度，从资产、资源、租赁、租客四方面切细颗粒度，管理层能从数据舱看到经营全貌，实现对资产收益的全方位动态评估与监测。
那么，经营看板52项核心数据指标如何为众里创新社区的资产收益提升提供帮助？我们列举数个核心指标，帮助大家更好地了解。
计租率是在出租率的基础上增加了时间周期的概念，能够真实代表一个项目在一定周期里产生的租金收益。 计租率计算公式：计租率=（时间段内各合同计租天数x合同租赁数量）/（时间段内总天数x房源总租赁数量）
假如A项目只有一个房间，空置到今年6月终于租出，表面来看，其出租率为100%，但从计租率角度来看，A项目在6月以前空置，基于年度计算，可能计租率不足50%。
计租率侧重点是呈现周期内资产的出租效率与收益比，计租率越高，说明项目越优秀，反之说明有大量收益流失。
计租均价是指在当前时间节点，所有计租面积的平均价格，这个数值可以帮助我们更系统直观地了解当下真实租金价格状况。
我们常常会误判自己的招商价格，比如刚刚成交了几套5元的，就误以为项目均价已经涨到5元。
从计租均价角度计算真实数值后，会发现实际收益比我们想象的数据更低。此外，银行在评估资产状态时，也经常参考这个数据。
项目的计租率与房源流转空置期息息相关，其指的是某一房源中，从A公司搬离到B公司搬入的过程天数，而我们能直接通过CREAMS【空置天数占比】，看到指定时间段内，项目全部房源在各空置区间段下的数量分布情况。
通过空置天数占比，项目能够快速定位造成租金流失的问题房源，但若将这些工作用人工盘房来进行，一旦拉长时间维度，不仅增加了重复工作量，更是大大降低了发现问题的效率，只会让租金流失越来越多。
同时，众里创新社区也将房源流转空置期纳入了团队绩效考核中，通过参考空置天数占比，对超出空置预警线的房源给予其负责人的绩效扣除，能够促使一线团队主动与管理层交涉产品升级，由下而上倒逼管理层重新思考，提升产品的竞争力。
退租频发造成了项目流转率上升，并带来空置成本、中介佣金成本、免租期成本三大成本压力，给项目经营收益带来巨大挑战。
即便租客退租直接影响项目收益，但很多项目方仍然无法明确回答为什么租客要搬走。针对退租房源，运营方可通过【退租原因分析】来查看租客究竟为什么退租，从而有针对性地采取相关策略。
但在实际经营场景中，很多项目方并没有很好重视对退租原因的记录与分析，因此我们建议，一定要将退租原因作为一个必填项去完善，才能在接下来的租客服务中防范于未然。
【合同到期分布】一直是备受运营方重视的功能之一，我们能从年、季、月三个时间维度，查看指定时间段内的合同数量/合同面积到期情况。
通过【合同到期分布】的预警，运营人员可以提前做好到期租客的意向调查，将续租、退租工作前置，不仅能更大程度上减少租客等待时间，提高租客满意度，也能提前通知招商部做好招商准备工作，减少房源流转空置天数。
经营力提升不是简单的对公司与项目进行数据工具的植入，而更应该是转变经营管理模式与思维，用数据思考、用数据说话、用数据追溯，用数据决策。