房市漫谈之大连，​东北经济第一城

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三十五篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

很多东北的朋友私信我让我谈谈大连的房市走向，这也难怪，因为大连作为东北经济总量最高的城市，也是东北为数不多人口还是正增长的城市，很有必要谈一谈。

首先，在国家定位中，大连的地位一直不低，建国初期，东北在国家的定位其实是比较高的，比如15个副省级城市，东北就包含4个，三座省会城市外加一个大连，偌大的中部地区仅有一个武汉。大连还是五个计划单列市中的一个。

也就是说，建国初期，国家是相当重视东北的，但是，现实景象证明了——再怎么重视在历史洪流下都不值一提。

随着改开的大幕徐徐展开，东北经济由全国领头羊逐步下滑，现在甚至出现“拖后腿”迹象。

关于东北的经济未来，我个人认为一方面要自我变革；另一方面可能要寄希望于朝鲜改开，借助朝鲜改开的春风，在东北亚经济大融合的助力下实现经济的二次大发展。这就是所谓的：“好风凭借力，送我上青云。”（更多关于东北经济分析，详见旧文——《东北要振兴，出路在何方？》）

虽然当前东北的经济陷入困境，但是，再怎么样，大连也是东北最有价值的城市之一，那么大连未来的房价会如何发展呢？

贝壳数据显示，2020年11月大连二手房挂牌均价为14936元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为12709元/平米；2019年12月大连二手房挂牌均价为13269元/平米，反应实际成交均价的贝壳指数显示为13186元/平米。

意味着，过去一年大连二手房价格降幅分别为：

• 二手房挂牌均价降幅 = （13269-14936)/13269 * 100% = -12.6%
• 二手房成交均价降幅 = （13186-12709)/13186 * 100% = 3.6%

挂牌价出现大幅上涨，但是实际成交价出现小幅下跌，这是什么原因呢？其实可以从大连二手房在售房源可窥一二，目前贝壳数据显示大连在售二手房达到了8.8万套。

其中相当数量的房源是最近一年激增的，而且激增的房源可能较多位于核心区，也就是房价比较高的区域，这样就导致挂牌价突然上涨，主要是核心区的高房价拉高了挂牌价。挂牌价更能表明大连的真实房地产情况，过去一年仅小幅下调。

大连的房价分化还是很严重的，核心区比如中山和高新园区均价大约2万/平米，但是旅顺口和金州等非核心地区的二手房均价还不足万元。这和长沙这样的城市完全不同。

再次强调，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。

大连房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文《【最新版】1.3万字讲清楚房地产的没落趋势》）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》、《如何看待4月M2余额209.35万亿元，同比增长11.1%？》、《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》、《房地产杂谈，涉房贷款降至30%以下》。

目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！

今年两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。

深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！

随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！

最近的房地产融资“三条红线”和“涉房贷款占比降至30%以下”以及“严厉打击消费贷经营贷”进入房地产领域，可以说从两头掐住了房地产的七寸。

1、人口方面

2019年末，大连市的常住人口为700.2万 。不过，拉长时间线，自14年以来，大连市的常住人口几乎没有变化。

过去2-3年，发生了第一轮城市抢人大战，但是大连几乎没有收获，这其实与东北整个大环境有关，吸引人口首先要吸引产业，没有产业筑巢，人口自然不会去安家。

新一轮的抢人大战已经暗流涌动，最明显要数上海也加入战局，在东北经济没有明显好转的前提下，人口方面很可能还是难有明显增长。

2、经济方面

首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。

2019年，大连市的生产总值为7001.7亿元，比上年增长6.5%。其中，第一产业增加值458.5亿元，增长3.0%；第二产业增加值2799.9亿元，增长11.9%；第三产业增加值3743.3亿元，增长2.9%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为6.5%，第二产业增加值比重为40%，第三产业增加值比重为53.5%。

虽然，大连统计局说的是大连19年GDP增速是正增长6.5%，名义GDP上来说却是减少的，名义增速为-8.7%。虽然第二产业增速较高，但是占比较大的第三产业增速不超过3%，这样的数据，可以说不太好。

一般公共预算收入可能更能显示大连经济的实际处境。2019年全年地方一般公共预算收入692.8亿元，比上年下降1.6%，其中税收收入498.3亿元，下降7.5%。

工业方面，全年全部工业增加值2386.7亿元，比上年增长14.3%。规模以上工业增加值增长16.1%。

全年规模以上工业企业主要产品产量中，原油加工量4089.8万吨，比上年增长51%；钢材118.5万吨，下降7.2%；水泥1018.7万吨，增长18.9%；汽车6025辆，下降65.3%；滚动轴承7170.2万套，下降12.7%；民用钢质船舶140.2万载重吨，增长13.9%；起重机5.1万吨，下降4.1%；铁路机车389辆，增长30.5%；数字激光音、视盘机189.0万台，增长4.6%。

以上数据，足以见大连的工业非常传统，而且大部分的工业产品是负增长，19年大连工业大幅度增长主要得益于原油加工的高速增长。

目前我国急需产业转型升级，大连在这方面可能还有很多功课需要弥补！

固投方面，全年固定资产投资（不含农户）比上年下降19.8%。分投资渠道看，建设项目投资下降33.9%，房地产开发投资增长3.3%。分产业看，第一产业投资下降61.8%，第二产业投资下降34.8%，第三产业投资下降6.1%。

固投数据来看，也乏善可陈，甚至可以说惨淡，除了房地产，都是负增长。

固投数据代表了一个城市的发展后劲，如果是负增长，意味着该城市发展的后劲可能不足！

结论：

房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。

人口方面，大连过去几年的常住人口基本没有起伏，基于当前东北窘迫大环境以及大连本身的经济发展困境和产业布局落后，未来的人口几乎也不会出现明显增长。

经济方面，经济发展降速明显、产业布局还是比较偏传统，新兴产业还有很长的成长空间，相较于同类城市，比如同为计划单列市的青岛、宁波，还有更多功课需要追赶。

2019年大连的房价收入比为12.1，高于佛山、武汉、无锡和成都等明星城市，大连核心区均价2万，也比肩这些城市的核心区，但是各方面来看，大连并不比他们出色，更不用和长沙比较了。

对于大连的房价，人口和政策不用再抱有过多期望了，经济方面靠自己估计也难，就看朝鲜会不会突然开门，给东北经济注入一针兴奋剂！

我个人认为现在大连的房价不值得上车，尤其是对于那些想去定居的外来人，大连并不算好的选择，刚需朋友谨慎上车。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。