单价“地王”不断被刷新，热点城市土地市场高温不下
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近日，全国土地市场呈现出两种状态，一边是重点城市优质土地吸引房企争夺，另一边热点城市土拍又迎来一波限制性政策。
8月17日，融信以48亿在上海嘉定拿地，35.53%的高溢价率，将土地市场热度又带到了新的高度。同一天，广州南沙出让一宗宅地，经过69轮竞拍，达到最高限价及人才公寓配建面积上限后，最终进入摇号环节，并刷新南沙区最高楼面价纪录。
8月18日，南京出台土拍新规，地价到了最高限价后将改摇号，并对房企竞拍数量进行了限制。南京土拍新规实际也给其他热点城市敲响了警钟。
自疫情以来，热点城市土地市场快速升温。热点城市竞拍超百轮地块不断打破板块单价“天花板”，徐州、嘉兴、南通等城市单价“地王”不断涌现。
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01
热点城市高价地频出
在优质地块面前，房企明显有过度竞争的苗头。
日前，上海嘉定南翔镇宅地出让，经过81轮竞价，最终融信以48亿元拿下该地块，楼面价38763元/平方米，是南翔镇板块宅地成交楼板价历史新高水平。这一楼面价要比一个月前出让的一宗纯宅地高出1.14万元/平方米。
从房价来看，整个嘉定区7月新房均价为39324元/平方米，该地块周边二手房均价5万元出头，这意味未来的利润空间非常小，未来房企的压力会比较大。
上海并非个例，宁波、南京、徐州等城市土地热度仍处于高温状态。为了给土地市场降温，防止过度竞争，8月18日，南京出台土拍新规，包含五大方面内容，其中摇号、限制房企拍地数量、竞买保证金比例最高增至80%，热点区域不低于50%。
克而瑞研究中心数据显示，7月南京土地出让金高达478.3亿元，同比增长71.03%，楼面价达到10308元/平方米，同比增长54.28%。截至8月20日，今年南京土地出让金已达到1288亿元，整体溢价率为12.01%。
02
单价“地王”不断被刷新
房企竞拍热情持续高涨，7月份超百轮竞拍地块有48幅，较6月虽减少了10宗，但整体热度不减；溢价率环比6月下降0.2个百分点，降至16.1%。总体来看，溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致，土拍热度仍维持高位。热度最高的城市为宁波，7月超百轮竞拍地块就有9宗，占比约为19%。
竞拍轮数超百轮的城市楼面价均高于周边同类地块，尤其是竞拍轮数TOP15地块更为明显，这些地块成交楼面价几乎均刷新了所在版块最高单价。
这其中徐州较为典型，有3宗土地入竞拍轮数TOP15榜，单价“地王”被不断刷新。其中大龙湖BC地块备受瞩目，该幅地块起始楼面价8010元/平方米，开拍前16轮报价，最终经过4个小时224轮激烈竞拍，儒辰以总价14.22亿元拿下该幅地块，成交楼面价16180元/平方米，溢价率高达102%，成交单价一举超过7月成交的坝山热电厂徐州单价地王项目，较其楼板价高出4000元/平方米。
这一楼面价已逼近在售项目单价，板块内在售项目价格在1.6万元/平方米－1.8万元/平方米之间，周边二手房价约１.５万元／平方米左右。
不足半月，徐州市单价地王记录再度被刷新。8月11日，泉山区出让原华东机械厂D地块，经过147轮报价，由南京安居以19.30亿元竞得，溢价率144%，成交楼面价16907元/平方米，较大龙湖地块高出727元/平方米。
从房价来看，该地块周边新盘仅有一个项目，均价在2.2万元/平方米左右，周边的二手房二手房均价也达到了两万元以上。
土地市场高温不下的还有嘉兴，7月高铁新城余新板块嘉土告南字[2020]018号地块出让，最终经过近3个半小时、347轮的争夺，被交投祥生高调收入囊中，楼面价达到9061元/平方米，远超周边在售的白鹤郡实际楼面价7310元/平方米，创下了余新板块的地价纪录。
03
八成超百轮地块位于长三角
总体来看，长三角城市超百轮竞拍地块合计39宗，占据全国的81%，依然是房企竞争优质地块的主战场。其余的9幅地块仅武汉、南宁比较集中，均有3宗，其余城市分布较为分散，福州、洛阳、长春各有1宗。
其中，宁波依然占比最高，48宗超百轮竞拍地块中宁波占9宗，占比达19%，优质地块推出频率依然较高。
南通、上海、徐州、台州、武汉和南宁表现也比较突出，超百轮竞拍地块均超3宗（含），上海更是有两宗地接连刷新年内全国单价纪录，楼板价达到8万元＋/平方米，徐州大龙湖宅地楼板价升至16180元/平方米，成为当时徐州的楼面价地王。湖州、绍兴、嘉兴等10余个长三角城市也均有超百轮竞拍地块，市场热度保持较高位。
04
8月一二线城市推地节奏放缓
进入8月，重点城市推地节奏明显放缓。据CRIC统计，7月全国土地供应建面为2.6亿平方米，较6月供地规模下降8%，创下今年3月以来的新低，以致8月份以来土地周成交规模连续下滑。
从周度数据来看，2020年第33周（8.10-8.16），重点监测城市的土地成交量价延续上周下滑势头，其中成交面积更是在二季度后首度下降至1000万平方米以下。一、二线城市的成交量较上周均有所减少，成交占比合计下滑了10个百分点。一线城市中仅有上海和广州有土地出让。上海共出让2幅，均是优质用地，广州也成交了6幅地，分别位于白云、番禺、南沙、增城和黄埔。
价格方面，本周重点城市平均地价也较上周有所下滑，平均楼板价为6801元/平方米，环比下降9%，不过和去年同期水平相比仍上涨了37%。
区别于一二线城市，重点三四线城市中，长三角城市热度依然高涨。徐州、义乌、丽水等多个城市的溢价率均在30%以上，特别是徐州，本周再出新的“单价地王”，平均溢价率超50%，土地市场竞拍热度持续高位。
值得注意的是，重点城市优质土地入市明显减少，第33周（8.10-8.16），北京、杭州、南京等诸多城市再度断供，其余地块的价格均较此前有所上涨，优质土地的拿地成本仍在上涨。
疫情后，土地市场供地结构以一线城市、热点二线以及强三线土地成交为主，土地成交金额显著增长，随着重点城市推地节奏放缓，一二线市场热度有所减弱。
部分城市依然值得关注，譬如福州、厦门、宁波，接下来均有多宗优质地块入市，但鉴于当前优质土地较为稀缺，“僧多粥少”的情况下，竞争势必还会加剧，这些地块大概率会继续刷新地价纪录。
需要警惕的是，当前热点板块地价已涨至高位，盈利空间已非常小，房企在竞拍时要理性拿地，注意控制拿地成本，避免后期利润空间不足的风险。
对于地价过快上涨的热点城市，未来不排除出台相应针对性政策的可能性，预计在“房住不炒”基调下，后续土地市场过热城市供地节奏和数量或将调整，市场也将转向平稳。