深度研究丨房地产市场调控长效机制措施及中长期影响
2018年3月20日“两会”正式闭幕，“两会”期间房地产仍是热议话题，从近日中央财经领导小组会议、住建部新闻发布会以及近期热点楼市调控动向看，中央做出了“深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”的指示，表明长效机制从顶层设计走向“落地”，将是关注重点，也是未来政策聚焦之处。
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建立房地产市场调控长效机制的意义
历经多次房地产短期调控，人们形成了这样的预期即“经济不好时，政策会刺激房地产市场，反之亦然”，即短期调控的目的不仅是平抑房价稳定房市，还要兼顾经济发展。调控目的的多元化导致调控的多变，从而形成了市场不稳定的预期，进而导致市场的大幅波动。长效机制的目的则应更加专一，即要保障房地产市场平稳健康运行，保障居民住有所居。长效机制应当长期发挥作用，从而规避房地产市场短期内大起大落。
其次，长效机制的出台一定程度上缓解经济发展模式与房地产之间的矛盾。当前我国通过房地产拉动经济增长的模式逐渐陷入僵局，同时短期的行政调控手段将加大房地产行业金融风险的爆发，亟需中长期的有效调控，逐渐疏解经济增长与房地产行业之间的矛盾，腾挪空间给经济结构转型；同时，房地产长效机制的出台有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落，实现房地产长期稳定健康发展，实现全体人民住有所居目标的实现。
最后，长效机制的出台更加遵循市场规律，尊重居民合理的居住改善需求。不同于短期调控的强行政性，长效机制会更加尊重市场规律，尊重居民合理的居住改善需求。同时坚持中性价值观，不打压、不刺激，让需求在时间周期内平稳释放，让供给的弹性更能贴近需求的变化。长效机制更侧重于供给侧结构性改革，通过发展租赁市场、共有产权房等，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房体系。
长效机制的建设应该是一个持续的过程，也是由一系列相关举措组成的系统工程。中国房地产市场的复杂度和不确定性很高，不存在一蹴而就的“速效药”，长效机制也不会一夜之间成熟。不同的领域的规则制度逐步建立、逐步推出，可能是长效机制呈现的过程。
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房地产市场调控长效机制措施的若干方面
2017年,房地产政策的出台较2016年更为密集，各级政府出台调控政策次数多达513次。其中北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，尤其是仅北京发布的各类型房地产调控政策超过30次。在“分类调控、因城施策”的指引下，出台房地产调控政策的城市范围空前，调控力度不断加强。在加强各城市分类调控的基础上，房地产市场的长效发展机制开始发力，住房租赁市场建设提速，中央及各地政府正在通过政策引导加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，以此实现房地产市场的平稳健康发展。
通过对各房地产政策系统分类研究，几个关键的字眼集中在“限购”、“户籍”、“贷款”、“稳定”、“调控”、“共有产权”、“租购并举”、“租售同权”、“房地产税”等。具体来看，调控政策集中在土地、租赁、税收、保障、金融等以下5个方面。
①土地：加大租赁住宅用地供应；部分城市土地限售，维稳房地产市场
土地方面，实行差别化供地政策，住建部和国土资源局根据各地商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。土地拍卖方面执行限高地价举措，挂牌竞买报价达到最高限价时，长沙、合肥、青岛通过摇号抓阄的方式确定，天津则竟报自持面积，杭州土地溢价率达到150%时，通过投报配建养老设施面积确定竞得人。郑州超过50%溢价率时，采取“限地价，竞房价”的方式，其中郑东新区、郑州经济技术开发区范围内的用地达到熔断价格后，进行一次性竞综合房价，报价最接近房价平均值的为最终竞得人。同时，保定和珠海实行10年最高土地限售政策。除此之外、上海、北京等一线城市还加大租赁住宅用地供应，大力发展租赁市场。
②税收：调低房地产交易环节契税、营业税，平衡城市房地产市场供需
在税收方面，启动税收优惠政策，财政部发文调低个人购买住房的契税税率。除此之外，各地还积极落实房地产税，上海对在2011年1月28日起上海市居民家庭在上海市新购的第二套及以上住房和非上海市居民家庭在上海市新购住房，征收个人住房房地产税。重庆房地产税征收对象为在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房，宁夏、陕西也出台了各类房地产税的新规。
2018年“两会”报告中再次提出要深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理，使财政资金花得其所、用得安全。
此外还提及要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。根据财政部部长肖捷此前提出的房地产税立法和实施原则，即“立法先行、充分授权、分步推进”，可以预计，房地产税立法之后，中央层面会明确一个总体框架，而具体的细则会充分授权各省政府。毋庸置疑的是，房地产税是落实长效机制的重要组成部分，税负承担逐步由开发交易向持有资产扩展，能够增加直接税、改善税收结构，不仅有助于丰富地方财政的收入来源，而且能促进空置房屋出租，盘活存量资产，进而推动房屋租赁市场的发展。
③金融：严禁资金违规流入房地产领域，抑制炒房需求，防范金融风险
金融方面，严禁资金违规流入房地产领域，抑制炒房需求。各地开展对房贷资金来源的严格审查，严禁违规“首付贷”、“过桥贷”等金融杠杆配资业务和“假按揭”违规行为，规范房地产金融市场。同时，国家发改委深化融资体制改革，鼓励民间投资进入，因城施策促进房地产发展。长沙、厦门设置商品房销售资金监管账户，充分保障购房人的权益。广州、佛山要求企业开发、购地所用资金需为自有资金，进一步规范房地产市场。除此之外，各地还实行差别化公积金贷款首付比例，连云港、东莞、贵阳等热点二三线城市，将提升最低首付款比例，西藏则放宽住房公积金提取条件，深圳对于首套最低首付比例为30%、二套及以上则不低于70%。合肥、连云港、芜湖暂停发放第三次住房公积金贷款。
2018年“两会”政府工作报告中再次明确2018年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，金融监管层面未有放松，去杠杆效果有望进一步显现。对于房企而言，现金流是命脉，如何保持销售回款率、低成本开辟多元化渠道融资依旧是2018年需要攻坚的“重中之重”。而对于购房者而言，资金借贷层面的严控也有助于降低购房者的投资预期，去除行业泡沫，降低金融风险。
④保障：推出共有产权房，部分城市人才购房政策逐步松绑
保障性政策方面，2018年“两会”中同样强调了要支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。
针对共有产权房，一线城市走在最前面，尤其是北京，规定符合限购条件且名下无房的家庭和年满30岁的单身人士可申请共有产权房，在分配比例上“新北京人”不少于30%。同时，加快共有产权房建设，明确从2017年开始的五年内，建设25万套共有产权住房，供应结构在60平米到120平米的区间。共有产权房属于产权类住房，可以按照相关规定办理落户、入学等事宜，购满5年方可转让。同时，住建部还发文表示支持北京、上海开展共有产权住房试点，上海、广州、深圳等一线城市均已出台相关政策，明确推出共有产权房，其他二三线城市也在积极探索当中。除此之外，各城市还致力于人才引进，对于人才购房予以优惠补贴，如南京的“购、租、补”3种形式的人才安居，大连的“安家工程”，将给予高层次人才最高300万元安家费，云南则根据人才等级评定给予一次性购房补贴等。西安、浙江则放开了人才落户政策，成都、西安、昆山针对人才购房不受限购政策限制，武汉更是针对达到相应标准的企业和人才推出“房票”，规定购买首套住房可不受限购政策制约，同时还可以抵付等额购房款，但是使用“房票”所购住房取得不动产权证满5年后方可上市交易。
⑤租赁：多渠道保障租赁住房供应；建立健全租购并举住房制度
在租赁方面，各城市出台相关政策，大力发展租赁市场。一方面，多渠道增加房源，保障租赁住房供应，鼓励企业通过新建、配建、改建等多种方式，开展租赁业务，同时，还鼓励个人出租自有住房，并给予税收优惠政策。北京、杭州明确企业自持住房应全部用于租赁，对外出租单次租期不得超过10年，有效防范“以租代售”；另一方面，切实保障租户权益，规定可以提取住房公积金用于支付房租，江西、山西还允许消费者“先租后买”，租金可扣减房款，对于允许将商业用房等改为租赁住房的城市，深圳规定人均租住面积不得低于6平方米，广州、四川则规定改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等空间不得出租供人员居住。除此之外，杭州、山东和沈阳的租房人办理居住证后可享有义务教育、医疗等基本公共服务，建立健全购租并举的住房制度。
2018年“两会”同样强调了积极发展租赁市场的重要性，多元化的租赁市场，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，一方面缓解了人口净流入城市土地供应不足导致的居住紧张问题，另一方面对于保持楼市理性预期，稳定房价也有一定的裨益。事实上，自2017年以来，已有上海、广州、深圳、杭州、珠海等多城陆续推出了多幅纯租赁住宅用地，在政策的大力支持下，未来这部分出让比例有望进一步提升。
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房地产市场调控长效机制措施对市场中长期影响预判
2018年“房地产长效机制”将由理论层面进入实践层面。长效机制的出台将逐渐疏解经济增长与房地产行业之间的矛盾，抑制房地产泡沫，实现房地产市场长期达到“持续、平稳、健康”的目标，实现“居者有其屋”。未来的3-5年，房地产税的出台、长租公寓的兴起、集体土地的入市以及去年大热的共有产权住宅政策势必会对市场供需、房价产生持续深远的影响。
①房地产税的对房价只起到一定程度的平稳作用，作用效果因城而异
总体上看，房地产税的出台使得房屋持有成本增加，尤其对囤积多套房产的炒房者的影响最大。尤其考虑到房地产税实行“累进制”征收，那么对于手里有多套房子的人而言，即使第一套免征、从第五套开始累进税率，炒房者的压力也会十分巨大，到时候撑不住，反手开抛也不是没有可能。
开征房地产税能否起到抑制房价的作用，关键在于其能否改变市场供需关系的转变，以及对未来房价走势的预期。从需求端看，较大的城镇化提升空间仍将对房价形成需求支撑；大都市圈化的开启，城市人口密度还有较大提高空间；家庭规模变小和微型家庭增多，房产需求增加。从供给端看,房地产税的征收将增加房产的供给。
其实房地产税的影响因城而异，总体上看对于三四线囤房者影响巨大。从目前来看，三四线的城市人口增长动能不强，围绕着什么经济开发区、高新区等等而建设的楼盘，其周围的配套设施并不好，出租较为困难，空置几年也是浪费，升值空间又很小，脱手也比较困难。
开征房地产税对租金的影响也将出现分化:对于人口聚集型城市,租金将呈现整体上涨趋势；而对于人口外流型、经济发展较为薄弱的城市,租金并不会受到很大的影响。
②租购同权能完善供应结构并引导自住需求回归
尽管住房保障制度的逐步完善使得很大一部分公民通过购买各类社会保障住房的产权、有权产权或通过承租公租房、廉租房等方式，获得看良好的住房权保障。但是，不可回避的是，在许多大城市，由于商品房价格跻高不下，保障房的稀缺性，还有相当大一部分人民要通过租房解决住房问题。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告》中相关数据测算，2030年预计有2.65亿人口是通过住房解决住房问题。同时通过对各地国土局公开信息推算，大概三成土地供给是用于租赁市场的，由此可见，未来的租房市场体量十分之庞大。
从2017年7 月首次推出租赁住房用地以来，仅2017年上海已推出20多幅租赁住房用地，合计建筑面积约 150多万平方米。随着越来越多的租赁租房土地的供应，租售同权将逐渐由概念成为事实，租房可积分、租房可落户等政策将激活更多租赁需求。与此同时，机构化运营的租赁房源增加、租赁条件的持续改善，将使得更多人偏好租房的模式。
但是目前我国租赁住房供给方主要以个人房东为主，约占租赁市场总量的97.5%，专业化程度较低。这样一种以非职业化出租人为主体的租赁住房供给结构，在很大程度上决定了我国住房租赁市场长期存在的一系列问题。 从发达国家的经验看，住房租赁市场的专业化、规模化（即由规模化机构住房出租人出租的住房在租赁住房总量中的占比）程度越高,租赁住房整体的居住稳定性和物质品质就越高，其与自有住房的相互替代性也越强，住房租买选择机制也愈加彰显。
当前，北京、上海等城市逐步堆出共有产权房，以租购同权助力房屋租赁市场发展，也是借鉴了国际上公共租赁住房的发展模式。从长期来看，租购同权的推进等将极大地促进住房租赁市场的发展，通过提供租赁住房完成房地产供应结构，并引导自住和投资需求回归。从投资端看，在供给侧改革背景下，对闲置和低效利用厂房和办公楼的改建，相比于新建商品房投资规模将边际收缩；对新建租赁房土地供给的支持将挤压当前房地产土地供给，房地产投资短期难以恢复。从消费端看，房屋租金远低于房价，且共有产权房价格按产权比例计算，房价稳定或有助于消费增长。从信贷角度看，政府提供的配套信贷政策和金融服务支持将降低住房租赁企业的融资成本。
总的来说，大力发展住房租赁市场是建立房地产长效机制的一大着力点。用长远的眼光看，这一举措将有助于抑制房地产市场泡沫形成、避免房价的大幅波动；此外，有助于使住房回归居住属性，降低经济对房地产的依赖，释放居民消费能力，对经济起推动作用。再加上北京、上海等城市集体土地入市租赁住房市场，逐渐从“地根”上推动住房租赁市场供给侧结构优化。
③集体土地入市的影响一定程度上使热点城市租金小幅下降
集体土地入市建设租赁住房，打破了原有土地供给市场的垄断。贯彻多层次供给和租购并举的重要内容，突破了城乡土地供应的二元分化，使农村集体土地不须经过征地环节就可以进入城市供应，是一个重大的政策创新。
集体土地入市也为房地产企业打开了一个以较低成本获取投资开发租赁住房土地的渠道。这一政策的推进，将逐步吸引一部分房地产开发企业尝试“开发-租赁“的住宅投资经营模式，一方面有利于改变目前住房租赁市场供给侧以非专业个人出租人为绝对主体的状况，逐步提高住房租赁市场供给侧的专业化、规模化程度；另一方面大大增加租赁房屋的供应量，对抑制租金上涨有很大作用。
集体土地入市一定程度上规范了农村土地市场，保护了农民的合法权益。拓宽集体经济组织和农民增收渠道，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。集体土地建设租赁房，即缓解城市居民的居住问题，也是拓宽了农村居民的增收渠道，增加农民收益。
2018年1月15日，国土部部长姜大明在全国国土资源工作上提出将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。这一做法无疑能有效盘活闲置土地，鼓励其通过租赁方式进行流转，让农村住宅“活动”起来，增加农民的财产性收入。同时也将对城乡接合部，尤其是城市近郊农村住宅流转带来新机遇，增加住房租赁市场供应具有积极意义。更重要的则是，通过增加落脚城市的农民土地权益性收入，并为其提供法理保障，使“三个一亿人”实现就近城镇化提供物质生活保障，加速新型城镇化进程。
北京入市的集体土地地理位置偏远，租金较低，对租赁市场的影响也是结构性的，对高端商品房租赁供应和房价影响不大。去年年底，北京宣布将在未来5年供应1000公顷集体建设用地，通过测算，1000公顷集体土地大约可以建设30万套至40万套的集体产权住房，相当于未来5年给北京增加了10%至15%的租赁房源。如果能如期投入使用，将有效缓解区域租赁市场供需平衡，可以使北京住房租金下降。同时在试点方案中，北京市规定“只租不售”、单次租期不超过10年，以防出现以租代售，预计对未来房价影响不是很大。此外，在北京等地，因集体土地位置相对偏远，其对租赁市场的影响也是结构性的，可以增加中低价位的租赁房源供应，对高端商品房租赁供应相对影响不大。此前，为缓解公租房用地压力，北京、上海曾作为集体建设用地建设公租住房的首批试点。北京推进了平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体建设用地试点，合计建设公租房1.28万套，截至目前共完成入住3056户。
④大型国企低效土地的盘活，能够起到平抑房价的积极作用
2018年1月15日，国土部部长姜大明在全国国土资源工作会议上提出将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，探索盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地的措施，这一系列举措是对“十九大”报告“多主体供给”的最好回应。这一办法既缓解了随着城市的不断扩张，城市用地的紧张程度，增加了住宅供应量，平抑了房价；也提升了国有企业盘活土地的积极性盘，使他们可以充当“二房东”的角色，提高土地利用效率。
尤其是在城市更新过程中，原有大量的工业用地、仓储物流用地使用权人的合法利益能够保障，可以减少政府拆迁、收储再出让环节的社会矛盾，提高这些低效土地使用权人参与盘活存量土地二次利用的积极性，有效缩短土地供应周期；与此同时，房地产开发企业也可以提前介入土地转性开发，降低土地成本，能够起到平抑房价的积极作用。
从整体上看，土地多主体供应的探索，更加有利于资源获取能力更强的大型房企的合作开发，同时也给城市本土“二房东”进入房地产开发经营领域提供了弯道超车的机会。随着土地供应政策的相对宽松政府，未来对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。
⑤共有产权房仍存在“有钱的不愿意买，没钱的买不起”等问题
共有产权房的出现对于住房保障体系的完善有积极的意义，但从目前共有产权房的实践情况来看，并不是特别成功，主要面临以下几大困境：
一是房企“拿不起”或不愿意“拿”，2018年1月北京2宗共有产权房土地流拍，这是共有产权房历史上首次出现流拍，流拍的两宗共有产权房地块均位于丰台花乡白盆窑村，起拍总价分别为50.58亿和41.78亿，楼面价接近3.2万元/平米，共有产权房销售均价被限定在4.3万元/平米（含装修）。如此高昂的起价成本，令许多房企“望而却步”，拿地积极性减退。
二是由于共有产权房屋申请条件要求严苛，面向特定受众人群(优秀人才)且供应数量有限(因为政府资金有限)，普通人不一定能很容易的买到。之前上海也存在有钱的不愿意买，没钱的买不起等问题。中低收入群体更希望提供的是租赁住房。以近期北京海淀区首个入市的共有产权房项目——中铁碧桂园为例，一共有431套房源，含全装修费用售价35000元/平方米，这一价格已经低于市面上同等水准的房屋价格，但70%的家庭放弃了选房。究其原因，一方面首付时间要求极紧，另一方面原来规则第三条（即房主五年后可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通）被删除，现在的房子交房五年后，才只能按政府指定的市场评估价，卖回给政府或转卖给其他共产房轮候者。在房子金融属性极强的北京，的确会抑制部分群体的购房积极性。实际上，共有产权房相关政策制定还是要从实际效果出发，再做出相应调整吧；否则的话，它起不到这个平抑房价的作用，也解决不了夹心层的居住问题。
三是共有产权住房的价格并未下降多少，同时也未达到购房者的心理预期。虽然北京市推出来共有产权住房，但是房价仍然高高在上，很多人即使具备购房资格但是仍然买不起共有产权住房。共有产权稀释了住房的金融产品属性，几乎筛掉了所有对住房进行投资的人群，也在一定程度上响应了“房子是用来住的、不是用来炒的”这一政策调控基调。这样一来，炒房者就会远离，即使房价不大降，至少也不会被恶意炒高了。
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