深度研究 | 从「乡村振兴」加速看房企发展的新机遇
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“乡村振兴”在2017年10月的十九大报告中首次提出并上升至国家战略，随后2018年中央一号文件继续聚焦“乡村振兴”，2018年5月《乡村振兴战略规划（2018-2022）》的审议通过，9月正式公布，乡村振兴战略实施步入加速期。
为什么要重视乡村振兴战略？作为与科教兴国战略、人才强国战略、创新驱动发展战略、区域协调发展战略、可持续发展战略、军民融合发展战略并列的“七大战略”之一，把握乡村振兴政策就意味着把握未来一段时期内国内重要的发展方向，对企业调整业务意义重大。
从“特色小镇”到“乡村振兴”，我们看到政策层面频频提到“去地产化”，由此我们也产生困惑，房企似乎变的越来越不受“待见”。但是，无论是新型城镇化还是乡村振兴实际上都离不开房地产的助力。那么，“乡村振兴”下房地产将有哪些新机遇？
本文从乡村振兴战略的诞生背景出发，分析政策的核心要义及可能带来的趋势变化，并洞察战略实施之下其将给企业发展带来的新机遇空间，希望能帮助解答一些困惑。
01
“乡村振兴”的提出源于乡村发展的长期“弱势”
为什么会提“乡村振兴”？因为，历来中国经济发展的短板在农村，中国的乡村发展长期处于弱势地位。首先，农业产业化发展不充分，与国际上相比，我国农业的现代化水平处于较低的水平，中国人均农业增加值与国际上其他国家相比有较大差距。
数据来源：世界银行，CRIC
其次，农村产业结构单一。农村发展严重依靠农业，二三产业规模小，发展质量低，造成农村人口收入微薄，产业缺乏对人口的吸纳力，造成了“空心村”现象激化。
数据来源：《中国农业统计年鉴》,CRIC
此外，农村作为国家发展的基础单元长期滞后，一直处在跟随城镇发展的附属地位，自身动能没有得到充分的发挥。农村生活水平低，不能满足美好生活的需求。
数据来源：国家统计局，CRIC
在乡村振兴战略提出之前，对于农村问题，中央经过了“城乡一体化”、“新农村建设”等政策探索期。乡村振兴作为国家战略落地，使乡村振兴正式上升为与新型城镇化地位相同的战略，在双轮驱动下，为解决乡村问题提供了新的战略指导。
从2018年战略开始实施到2050年乡村全面振兴，乡村振兴有30余年的规划实施期，具有长期性和稳定性。因此，一方面，实施乡村振兴战略是补足短板、调整城乡结构的重要方面；另一方面，也是企业参与乡村发展大有可为的发展领域。
乡村振兴“三步走”战略
在乡村振兴战略发布之前，国内特色小镇的建设已经持续了两年，在此，有必要将乡村振兴战略与“特色小镇”政策进行区分。从地位上讲，乡村振兴作为一项长期工程是与科教兴国战略、人才强国战略等并列的“七大战略”之一，而无论是特色小镇、还是田园综合体建设均可以看做乡村振兴下的单个方面的阶段性探索手段，未来将被统一在“乡村振兴”这一国家战略之下。
乡村振兴与特色小镇、田园综合体建设的关系
02
乡村振兴的核心要义：战略内涵、乡村地位与动力来源
战略高度：乡村振兴内涵全面升级
乡村振兴作为一项国家战略，在“新农村建设”基础上全面升级。比较乡村振兴和新农村建设的20字方针可以看到，从“生产发展”到“产业兴旺”，从“村容整理”到“生态宜居”，从“生活宽裕”到“生活富裕”，内涵更为丰富，目标更高。而“农村”到“乡村”的一字之差也说明乡村振兴是将“乡村”看做作为国土的一个不可缺少的单元进行考量的。
“乡村振兴”与“新农村建设”20字方针对比
《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》中对“乡村”的定义
城乡关系：乡村地位从从属到平等
无论是城乡统筹发展，还是城乡一体化的发展理念，都建立在城市发展带动乡村发展的隐含语境中。在这样的语境中，乡村地位处在从属的角色，但是乡村的发展一定不是重复城市发展的路径。
据统计，到2030-2035年农村还会有将近4亿左右的人口，乡村作为承载生活的空间有不可替代性。在《乡村振兴战略规划（2018－2022年）》中提出坚持乡村振兴和新型城镇化双轮驱动，就是要将乡村的地位从从属变为平等，统筹城乡国土空间开发格局。
乡村振兴战略提出打造各具特色的现代版“富春山居图”
发展驱动：开启探索内生增长动力
传统上，由乡村输出劳动力支持城镇化和工业化，乡村经济也依附于城市，被动接受反哺，在产业上与临近城市趋同。而忽略乡村自身特色的后果就是乡村日渐变的千篇一律，丧失了文化的独立性。
从乡村振兴的文件指导上看，乡村振兴的最终要落在于立足于乡村本身的产业、人口、文化禀赋，建立有特色、可持续的乡村内生增长动力。
03
乡村振兴加速下的乡村发展的短期、长期趋势
乡村振兴是一个复杂的过程，但实现乡村振兴的前提是全面脱贫。在专项扶贫、行业扶贫和社会扶贫“三位一体”的精准扶贫中，社会扶贫越来越成为最有活力的部分，也成为企业参与乡村振兴的重要入口。其中也蕴含了新商业模式和逻辑的探索空间。
比如，万达2014年启动丹寨包县扶贫，作为万达丹寨包县精准扶贫的核心产业项目的丹寨万达小镇除了自身旅游收入外，还带动丹寨种植业、养殖业、手工业、住宿业等行业发展。
与此同时，“消费扶贫”成为一种创新的扶贫模式。在“消费也是扶贫”理念的穿透下，可以让普通消费者直接参与到扶贫中去，带来更多的参与热情和直接效益。在企业的推动下，“消费扶贫”被认为是行之有效、立竿见影的精准扶贫模式。
部分消费扶贫品牌
因此，对于大型企业，利用资金、品牌、资源优势能够带来巨大效应，在扶贫领域大有可为。实践证明，这也是可验证的业务模式。
除了短期的扶贫攻坚，乡村振兴带来的长期趋势有以下三个方面：
趋势一：技术人才回流
在数十年的城镇化发展的过程中，农村劳动力向高能级城市流动成为常态，由此造成的农村“空心化”是一种不正常的现象。长远来看，城乡的协调发展要更多的创造平等的就业机会和发展空间，在政策和居住环境优化改善的基础上，技术、人才下乡，返乡创业将会形成一定的潮流，带来劳动力的回流。
趋势二：土地改革深入
目前正在进行的集体资产股份权能改革试点、土地流转改革试点、集体经营性建设用地入市试点、宅基地制度改革试点、征地制度改革试点正在加速推进。
其中，除个别边疆少数民族地区外，土地流转改革试点中的确权登记办证试点将于2018年底全部完成。各种新政在集约化土地使用的同时，也在提升土地的场景空间价值。
五大土改试点情况及进展
资料来源：国土资源部，CRIC
趋势三：乡村产融加速
农村的产业融合发展表现在，在农业现代化的基础上增加加工业和休闲旅游业，同时以创业创新作为推动产业融合的重要方向，目标是培育农村新业态。
短期来看，休闲旅游是农村产业融合的重点产业。根据农业部的统计，我国休闲农业和乡村旅游蓬勃发展，统计从业人员达1100万人，带动750万户农民受益，成为天然的农村产业融合主体。
在这个基础上，结合城市和乡村的双向消费升级，挖掘资源禀赋、人文历史、特色产业，乡村的二三产业发展将诞生更多的可能。
04
乡村振兴下房地产可能的新变化以及房企的新机遇
乡村振兴第一个“五年规划”中明确提及动员社会参与，构建政府、市场、社会协同推进的乡村振兴参与机制。利用乡村振兴从起步到全面实现的30年政策红利期，不同主体有充裕的时间参与进来。
对于房地产业来讲，乡村振兴有望创造一种创新的开发、经营模式，也就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业，如农业、商业、旅游、体育、科技、教育等产业，创造一种全新的复合地产经营模式。这样的经营模式可以成为一个“容器”，使房企多元化后越来越多的多元业务发展具备着力点和出口，并具备做强做大的可能。
当下，企业投身乡村振兴，可以是公益，也可以是多赢。但长远来看，利用自身资源、开发、运营经验助力乡村建设、产业发展，可以一举多得。虽然乡村振兴尚处在政策起步期，但实际上以万科、碧桂园为代表的企业领先实践，已经投入进行乡村振兴实施的早期探索。
乡村振兴下的部分企业的探索实践
资料来源：公开资料
乡村振兴是一个系统的工程，作为房企可以在带动农业现代化、推动产业升级、整合自然人文资源重塑价值等机会点上发力。但核心应该给乡村提供致富和就业机会、与乡村居民分享价值红利。
可以预测，乡村振兴背景下房企的发展机遇可以有以下三个方面：
机会一：基建投资机会
由于种种原因，农村基础设施存在较多的欠账，需要改善基础设施。与此同时，城镇却面临着基建空间缩小的现实问题，乡村振兴要求推动城市基础设施向乡村延伸，预示着基建投资新的空间。 作为房企，在空间规划、规模开发上具备优势，因此参与乡村基础建设理所应当，但是在参与的过程中一定要摈弃地产开发的思维，避免将城市建设中的“套路”照搬到乡村。
目前，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件，而未来，无论是特色小镇、田园综合体还是其他创新形态在有益实践的基础上将成为乡村振兴的空间载体。
机会二：产业发展机会
乡村不能只有农业，塑造一个特色、高效、可持续的的产业体系是乡村振兴的应有之义。短期对于房企来讲，旅游、生态等乡村特色产业比较明确，将是可行的发展方向。
数据来源：国家旅游局，CRIC
长期来看，在乡村振兴的顶层设计下，各地根据自身的地域特点提出了相应的特色政策，例如贵州依托大数据沉淀主推农村电商产业链、山西创建国家特色农产品优势区，建设山西农谷。把握不同的产业需求，针对性导入产业可以把握区域产业发展升级机会。
机会三：居住升级机会
乡村振兴将从两方面带来居住的变化。一方面，城乡文化具有明显的异质性，乡村生活对城市居民的吸引力越来越大，过去由于乡村基础设施不完备和工作机会的限制将在乡村振兴的过程中缩减，因此，向往乡村生活的人将产生一定的居住需求。另一方面，原有乡村居民也会在过程中产生改善居住条件的需求。
借助城乡人口流动趋势，盘活乡村闲置建设用地是乡村振兴过程中的必然方向。把握居住升级的需求就是要在产业发展的基础上，去契合人们的居住、生活所需，但如果企业不以产业为前提，只为占有资源，将违背乡村振兴的本意。
2018年，是乡村振兴的开局之年，熟悉乡村振兴的政策内涵，可以更好的把握今后战略实施的长期趋势以应对变化。但需要指出的是，乡村振兴是未来30年面向全国的大型工程，特别是对于贫困地区来讲，脱贫是首要一步，紧迫性更高。但是对大部分传统的地产企业来说，投资必定有一个筛选的过程，选择地理位置优越，资源禀赋深厚的地方率先发展理所应当。但如果只追逐有限的热点区域，只专注容易操作的特定产业，难免再次陷入同质化的泥沼。从优势出发、从特色出发，打磨新业务，带动新模式的诞生，不急于占有资源，这才是有资金、有规划、有策略的房企应该专注的方向。
编辑：产业/小镇研究小组
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