周四产品说 丨 改善型产品升级套路深，“大而全”一个不能少
▲ “有天有地有院子”
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房地产市场发展至今，购房者的消费观念已经发生翻天覆地的改变，居住不再是住房的唯一功能，消费者关注其更多的附加价值，改善需求得到释放。产品为王的时代，买方细分市场下促使改善产品日益多样化，房企纷纷升级产品，以求贴合消费者日益提升的需求。对于改善型家庭而言，可供选择的不再仅局限于高层、洋房等大平层产品，150㎡以下的小面积别墅同样可以满足很多人“有天有地有院子”的居家梦想。
本期产品说，我们一起来看三款小面积别墅产品，研究它们是如何通过多种设计策略来提升入住者的生活品质。
高于常规产品一倍的赠送空间
重庆旭辉城
别墅类产品除了满足改善家庭“有天有地”的梦想，与平层产品最大的区别就是其溢价能力，即超大的套内赠送面积。常规别墅产品赠送率在60%-80%左右，重庆旭辉城联排产品赠送率达到167%（包括院子），大约是常规产品的两倍还多。
重庆旭辉城位于巴南新中心龙洲湾核心，占地约300亩，总建筑面积约80万方，包含别墅、住宅、公寓、商业街区等多种业态形式。
一般来说，小面积别墅设计多以“功能布局紧凑合理，善于借鉴面积”为要点，以重庆旭辉城明星户型85㎡联排中户为例，通过利用户型设计技巧，赠送面积142㎡，使其达到四层227㎡的实用面积，赠送率高达167%。此外，将地下室进行挑空设计，可便于业主将其改造为两层地下室活动空间，增设影音室、健身房、棋牌室或保姆房，方便家庭娱乐活动；同时，将6.6米的客厅挑空改造后，可增设一间卧室或书房；室内采光井挑空9.6㎡，赠送的前院花园、屋顶花园有56㎡，也可满足休闲放松多种需求。
总而言之，该联排产品销售面积虽小，但凭借其超高的赠送率，即高于常规别墅产品的实际使用面积，可以满足改善型客群对于生活品质的追求。
满足三代同堂的全套房设计
成都万科·第五城
由于家庭结构调整导致的三代老中青各类家庭成员的不同需求，更多的改善型家庭希望一步到位来解决这个问题，成都万科·第五城的别墅产品针对这一现象，推出了全套房设计别墅。
万科·第五城是万科与华润在成都九江联合打造的联排别墅，占地约880亩，项目主推高层电梯（精装）及低密联排别墅，并在项目内部打造商业内街，以满足业主的生活配套所需，具有复合业态特点。项目在一期及四期推出大体量低密联排别墅产品，远离主干道，其中联排主推133㎡四室三厅五卫的户型产品。
首层北侧入户，室外双车位设置，符合改善型多家庭成员的需求。南侧6m宽客厅及户外封闭庭院家庭独享，室内外扩展了家庭活动空间。顶层为休息活动区，双露台打造私家花园，为不同年龄段的家庭成员提供户外戏水、烧烤、茶道、休憩等活动场所。
三代同堂的家庭结构中，各个成员活动空间及动线往往不同，其中最冲突的情况可能是早晚高峰的卫生间使用。二层、三层卧室为4m开间，并且采用全套间设计，每个卧室套间都设置独立三件套卫生间及衣帽间，满足老中两代的私密性及便利性的需求，同时也考虑了儿童未来的成长性需求。主卧空间设置超大U型衣帽间，利用率高。二层老人及儿童房设置独立书房，满足阅读、学习等多方面要求。
除去产品自身的全套房设计外，功能可变也是一个亮点。133㎡别墅做成三层带屋顶，超大赠送面积且尽量减少进深，保证房间日照。在此基础上，二层的卧室可以和书房打通，形成和三层套主卧一样格局（双套主卧），这对于部分一二线城市的客户来说，产品设计较为实用，可满足三代同堂或四口之家的改善需求。
多功能庭院设计最大化
南宁保利·山渐青如院
在别墅供地受限，且周边类型多为古典风格的市场环境下，保利推出了南宁首个中式“院落”别墅产品——保利·山渐青如院。项目容积率0.8，小区周边有2.5公里环山大道环绕，大道两旁规划种植1008棵古树，空气负氧离子含量约为市内10倍，夏季平均温度比市区低约2-3度。
作为热销产品，保利·山渐青如院通过差异化的产品定位，打造了家家庭院、户户花园的院居生活，通过增加别墅产品的空间外延来满足改善型家庭对空间的需求。
就别墅产品而言，如院创立了“立体四合院”形制，以前庭、前院、中院、后院、侧院五重院落构成，公共私密互不干扰，赋予每一位家庭成员独有的院居生活。
山渐青如院大区规划入户结构采取三进式，入户庭院大门通过三踏石阶到达正大门。入户庭院大门和正大门均为双扇整版实木型制，同时回家动线上的共享空间，用街巷、水、石狮、竹、蔓藤、亭子等景观搭配。
穿过正大门为组团空间，在多座单体建筑之间用廊连接，和院墙一起形成封闭式院落。同时，在园中通过借景等手法构筑中庭园林、竹林小径等七大景致。
此外，山渐青如院在门、道、阁、厅、顶、瓦、抱鼓石、堂、亭、洞门、窗、檐、榭、拴马桩、影壁、松等中式院落“必选项”的细节打造中，也足见用心。例如，墙面采用米黄色石材与深棕色金属板虚实搭配。顶部采用青色机制瓦，经高温烧制的砖瓦质地坚硬、抗折抗压、耐急冷急热，同时防水防风。高墙壁、大开间、坡屋顶，白墙青瓦搭配出中式山水院落空间。
除了中式院落的营造，如院在户型设计上，生活功能空间有主有次，兼顾私密性，“占天占地”的庭院赠送面积大，附加值较高。产品面积段从87㎡到256㎡，院子有大有小。以139㎡的小院户型为例，该设计为一层独门独户，做到三房两厅三卫，送了4个院子，在空能布局上，三个卧室完全独立，老人房与主人房做到完全分离，私密性、舒适性更好。此户型整体赠送面积达到200~300㎡（庭院），实得面积达到了339~449㎡，性价比相对较高。