上海出台使用权房限购新政，市场影响有限

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近日，由上海市人民政府发布的《上海市公有住房差价交换办法》终结了上海户籍购买使用权房不限购的历史。

具体来看，这一新政重点内容如下：

1、整栋独用花园住宅的使用权房，不能买卖。

 

2、沪籍家庭拥有2套及以上住房的（包括使用权房和产权房），不能再买使用权，限购。

 

3、沪籍单身家庭拥有1套及以上住房的（包括使用权房和产权房），不能再买使用权，限购。

 

4、户口本不在一起的沪籍家庭，也只能买一本房卡的使用权房，不能购买多本房卡的同一套使用权房，限购。

 

5、花园住宅和优秀历史保护建筑的使用权房，鼓励市政由指定企业收购。

 

6、公司名义不能新购使用权房。

 

该《办法》将自2019年12月1日起施行，届时1999年印发的《上海市公有住房差价换房试行办法》同时废止。

无需过度解读 仅为原有政策的补充完善

对此，不少媒体表示，该新政的发布是对现有“限购”政策的加码。部分媒体认为，以往的使用权房不限购、不占用购房资格，虽然仅限上海户籍购买，但却可挂户口、可做学区房、并拥有一定的拆迁几率，是不错的投资标的。

我却认为无需对此做过多地联想、解读，该新政仅仅只是对原有政策的完善。

这主要是由于，使用权房本身在20年前就已可以进行使用权转让，在具体使用过程中，使用权房与产权房并没有太大差异，使用权房从某种意义上，是一种限制了一定条件的、具有中国特色的一种住房形态，主要是对房屋产权进行了一定条件的限制。

一直以来，使用权房都没有被纳入整个住宅的限购体系之内，这其实并不合理，所以我认为这次的新政不是要加强限购，而只是作为一种补充。

从目前市场上传出的一些声音来看，这份《办法》既不会和所谓的拆迁补偿有关，也不代表要在目前这种整体承压的市场上面做“火上浇油”的事情，我认为没有必要做过多地联想，其实就是对原有政策的完善，仅此而已。

花园住宅和优秀历史保护建筑应该进行管理保护

从细则来看，新政中尤其是对整栋独用花园住宅、花园住宅和优秀历史保护建筑使用权房进行了特别的限制，如整栋独用花园住宅的使用权房不能买卖，鼓励市政指定企业收购花园住宅和优秀历史保护建筑的使用权房等。

我认为这是有一定道理的，上海一直以来存在一批花园别墅及历史保护建筑，因为种种原因，这些建筑作为使用权房散落在“民间”，如果今天不对其进行管理控制，那也许某天等我们再回过头去看的时候，可能会出现一些问题，如2018年8月始建于1935年的德邻公寓就曾因承租人违法改建而出现过纠纷。

因此无论是从建筑角度，还是从历史角度，都应该要对其进行保护。而从目前上海对于历史建筑或知名建筑的保护情况来看，实际上还需要一套完整的管理模式来进行。

使用权房交易占比不高 不会对市场造成过多影响

从短期来看，新政出台后，肯定会对使用权房的交易量产生一定影响，成交量肯定会出现一定缩减。但是从整体市场上看，使用权房的交易量增减并不会对整个市场造成过多影响。

这主要是因为使用权房交易首先属于二手房市场，在整个二手房市场中，使用权房仅占其中一部分，除此之外还有商品房、房改房。从目前某二手房在线交易网站上所挂牌的使用权房数据来看，上海区域的全部挂牌房源约1426间，主流还是产权房交易。

所以从整体来看，使用权房的限购政策仅对小规模人群产生影响，对整体市场影响较低。

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