一周问答 | 徐州新房连涨41个月，后续市场如何？广州“商改住”新政有何影响？

Q1.

网友青云：丁老师，徐州新房市场已经连涨41个月，后续市场如何？

丁祖昱：6月，徐州商品住宅市场供求两端均明显增长，但整体仍处低位。根据统计局发布的70个大中城市房价数据，徐州6月新建商品住宅房价格指数为101，价格环比上涨1%，同比上涨18.2%；二手房价格环比上涨0.7%，同比上涨8.5%！据媒体报道，这已是徐州新房市场连涨的第41个月。

本月开发商推盘意愿较高，共新开盘加推14次，整体去化率约87%，推案产品以高层、小高层为主，间或少量洋房和别墅产品。土地市场土拍降至冰点，无地块拍卖，而挂牌市场较热闹，共挂牌9宗地块，集中在主城区。对于后续市场，预计供应会有所降温，但仍将维持高位。因6月下旬推新的多个项目尚未备案结束，预计成交还将高位徘徊。7月仍有多个中高端项目计划入市或推新，受此影响房价还将高于前期。从热点区域上看，大东区将会保持目前的热度。

Q2.

网友心空空：看了您最近关于开封的文章，刚好19号开封取消了限售政策，是否能够为当地的房地产市场带来利好？

丁祖昱：根据开封市住建局最新发布的通知，已撤销其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定，理由是未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定。

我在7月18日的《三线城市系列 | 开封：成也郑州，败也郑州》文章中提到过，开封房地产市场的发展主要是依靠郑州热度的带动和外溢，本地客户的购买力有限，且购房意愿不足，目前市场处于下行状态且暂时无回暖趋势。

政策出台并非偶然，开封意欲取消限售是在“一城一策”的大基调下，对当地楼市进行的政策微调。由于开封自身的购买力不足，限售政策在防范部分炒房行为的同时，更多的是限制了二手房的正常交易，导致市场疲软，去化压力增大。取消这一限制，在很大程度上可以增强二手房的市场流通性，对于开封未来新房市场或将产生“量跌价涨”的影响，对于减少房企库存压力也有一定的积极作用。

不过，当地政府可能未曾料想此次取消限售，居然引发了市场和媒体的巨大关注，故在舆论压力下撤销了该政策。

Q3.

网友我从工大走过：广州的房租一直在降，现在又出台了商改住新政，对此您怎么看？

丁祖昱：根据政府出台的意见，广州“商改住”的目的在于加快培育和发展住房租赁市场，优化广州各类用房功能结构，切实提高租赁住房的有效供给，培育广州住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。

其中有两个关键点，一是提高广州租赁住房的供给，这是符合租售并举的主基调的；二是优化用房功能，即降低商业办公的积压库存，防范部分违规改造的可能性，将这些库存直接转化为政策倡导的租赁房，一举多得。

6月广州的平均租金环比下跌9.94%。未来随着更多的租赁房源进入市场，租金保持稳定或者下降趋势的可能性更大，这对于租房群体而言，无疑是利好，也有利于城市吸纳更多的外来人口。

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