业内首发 | 2019物业服务企业综合实力500强榜单 / 四六文摘

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10月15日，由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展，中物研协具体实施的《2019物业服务企业发展指数测评报告》正式发布，同时公布了“2019物业服务企业综合实力500强”榜单及“各细分业态物业服务领先企业榜”。

这是中国物业管理行业首次发布物业服务企业500强榜单。

“此次500强测评当中，我们提出一个观点，百强就是百强，500强就是500强。”易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻表示，“榜单是自我超越的一个工具，榜单是追赶别人的一个道具。我们会发现当我们不自欺欺人的时候，我们在这个行业里面是第几名，我要超越第几名，给每个行业有一些真实的目标，这样我们的专业度才能体现，我们榜单的权威性才能体现，我们榜单的价值才能体现”。

现在中国很多地方的建设已经超越了世界上任何一个地方，周总提出，“下半场不动产时代，我们的责任是守护繁荣”。关于不动产时代守护繁荣，他提了四个方面的观点，即大物管、大资管、泛租售，泛生活。这四个大方向会成为不动产时代守护繁荣最重要的支撑点，而大物管，则是重中之重。

“中国的商品房到今天为止，大概是187亿平方米，加上今年可能是200亿平方米，如果以100平方米/套来计算，我们建设了2亿套房子。商品房、住宅两亿套，这肯定是物业管理公司毫无疑问要去管的，此外，还有商业、办公、公共设施、学校、医院、政府机关，还有公租房、房改房、小产权房。这是一个非常大的行业，要研究、要提升的东西非常多，管理没有小事。”

“未来很多并购和整合会非常重要，这是新赛道、大市场。物业管理行业最重要的一件事情是美好生活，所以如何把美好增值服务做到位，一定是最重要的事情，这其中社区连接是抓手。”

大开发时代，易居有一句话，做中国房地产行业最好的服务生；下半场不动产时代，我们一起守护繁荣，易居中国依然是物业管理行业最好的服务生。

榜单解读

行业整体营收规模破七千亿

2018年物业管理行业经营收入7043.63亿元，这一数据较2017年增加1036.4亿元，同比实现增长17.25%。

管理面积方面，2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米，相比2017年增加32.65亿平方米，同比增长13.2%。

从各省份面积分布看，广东、江苏和浙江省物业管理面积均超过20亿平方米，分别为25.6亿平方米、25.4亿平方米、21.6亿平方米。山东、河南、四川、河北、辽宁、安徽省以及重庆市、上海市物业管理面积均超过10亿平方米。

2018年全国各省市物业管理规模分布情况

除了营收规模、管理面积的扩大，物业服务企业的数量、从业人员数量也获得了明显的增长。

2018年全国物业服务企业共12.7万家，相比2017年的11.8万家，增长7.2%。从业人员数量方面，2018年全国物业管理从业人员约983.7万人，比2017年增加8.73%，新增79.0万人。

超七千亿的规模，近20%的营收增速，再加上超13%的管理面积增长，物业管理行业整体正迈入高速发展的快车道。

伴随房地产市场由增量市场转向存量市场，为物业管理类行业提供了巨大增长空间，加上资本对行业的青睐度正不断提升，物业管理行业整体规模突破万亿指日可待。

500强行业集中度超四成

物业管理行业历来被视为集中度极为分散的行业，相较地产而言，以克而瑞9月底公布的《2019年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜》来看，TOP100房企的销售权益金额集中度即已超过50%，作为业内首次500强企业测评，除了物业管理行业整体规模增长外，行业集中度也是市场非常关注的问题之一。

1） 4‰的企业贡献全行业超过40%的营收和在管面积。

2018年500强物业服务企业营业收入2831.76亿元，占物业管理行业营业总收入的40.2%；在管面积上，2018年500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%。

同时，500强企业自身也在分化加剧，行业呈现强者恒强的态势，头部企业优势积累，管理面积不断拓展，其中，百强企业管理面积达80.08亿平方米，相较2017年的59.81亿平方米增加33.89%，占500强企业的67.37%，即百强企业占总市场份额28.67%，较2017年增长4.42%，头部物业服务企业的市场份额不断扩大，行业集中度加速提升。

2）住宅物业布局依旧是主力，多业态布局正加速。

住宅物业是物业服务企业主要的布局业态，500强95.6%的企业布局了该业态，紧随其后的是办公写字楼物业和商业物业，500强中分别有93%和74%的企业布局了上述两种业态。

从业态分布看，2018年500强企业住宅物业管理面积75.46亿平方米，占比63.48%，处于物业管理业态的主导地位；办公写字楼物业、产业园区物业、商业物业三者的管理面积占比之和超过20%，布局较为广泛。

3）物业费水平各异，品质进阶收缴率提升。

2018年，500强企业物业费平均水平为3.08元/m²·月。分业态来看，商业物业和医院物业费水平较高，均为6.19元/m²·月，其次是办公写字楼物业费水平，为5.94元/m²·月，住宅物业费水平最低，为2.10元/m²·月，此外，公众场馆物业、产业园区物业、学校物业、其他物业费水平分别为3.73元/m²·月、3.41元/m²·月、2.83元/m²·月和3.21元/m²·月。

物业服务企业重视客户的服务体验，深入挖掘客户需求，企业的管理水平和服务内容持续提升和改进，赢得客户信任度和依赖。高质量的物业服务在提高业主满意度的同时，亦提高了物业费的收缴率。

2018年，500强企业物业费平均收缴率为94.64%。分业态来看，住宅物业平均收缴率为91.22%，医院物业、学校物业、办公写字楼物业、产业园区物业、公众场馆物业和其他物业平均收缴率均超过97.00%，其中，医院物业平均收缴率最高，达到99.42%，学校物业99.25%。此外，商业物业平均收缴率为94.01%。

基础为本，多种经营利润贡献突出

500强企业物业费收入为2257.33亿元，占营业总收入的79.71%，承担着企业创收的主力；以深入挖掘客户需求，提供多元化增值服务为内容的多种经营收入，达到574.43亿元，在总营收中占比20.29%。

进一步从利润贡献来看，2018年，500强企业净利润总值226.22亿元，其中物业服务净利润为158.42亿元，占总净利润70.03%；多种经营服务净利润67.80亿元，占比29.97%。

500强企业以占比20.29%的多种经营服务营收，创造了29.97%的净利润贡献，即营业收入占比较少的多种经营服务净利润贡献能力更强，这说明相比传统服务，多种经营的净利润对物业服务企业业绩的贡献能力更为突出。

更进一步，把多种经营分类来看，2018年500强企业在社区服务收入189.06亿元，占多种经营收入的比重达到32.91%；输出顾问咨询服务，收入达74.20亿元，占多种经营收入的比重为12.92%；此外，500强企业整合内外部优质资源，发挥自身专业领域和特色布局开展其他多元化服务，其他业务收入311.18亿元，占多种经营收入的比重为54.17%。

劳动密集，但人均效能不断提高

物业管理行业作为劳动密集型产业，人力成本一直在总成本中占比较高。

2018年500强企业营业成本总值达到1452.08亿元，营业成本率51.28%。从成本构成上看，人力成本仍是企业营业成本的主要部分。2018年，500强企业人员费用达到760.23亿元，占营业成本总值达52.35%。

这也意味着，作为劳动密集型的行业，人力成本仍然占据着物业服务企业成本的“半壁江山”。

然而，可喜的是，2018年500强企业人均管理面积和人均产出分别为5342.85平方米和12.73万元，企业人均管理面积和和人均产出逐步走高。

一方面，越来越多的企业将技术含量低而劳动密集的部分非核心业务寻求更专业的外包公司进行管理，另一方面，随着物业管理项目的单盘大体量化，更便于物业服务的统一管理和统一服务，管理半径更广，人均效能进一步提高。

更重要的是，物业服务企业通过信息化、智能化、自动化和集约化的管理，企业的管理效率和运营效率得到有效的提升，头部物业服务企业几乎都拥有或正在开发自己的信息化平台。

行业企业发展指数持续走高

本次测评以各地方行业协会申报数据为基础，从物业管理行业的管理规模、营业收入等方面，对物业管理行业的基本状况、发展规律进行量化评价，测算出物业管理行业的发展指数。以2010年指数基期值为100点，2018年物业管理行业发展指数达到247.2点，相比2010年提高147.2个点，指数复合增长率11.98%，物业管理行业发展指数保持持续稳定提升的态势，我国物业管理行业持续稳定发展。

本次测评报告还以年度领先的物业百强企业数据为基础，从物业服务企业经营情况、管理规模、服务质量等维度，对物业服务企业发展的基础状况发展规律进行量化评价，测算出物业服务企业PMDI100指数。2010年PMDI100指数基期值为100点，2018年PMDI100指数达到720.4点，指数复合增长率达28.00%。从物业服务企业发展指数来看，我国物业服务企业综合实力稳步提升，在管理规模、经营绩效、服务质量等多方面均取得明显的成效。

今年测评报告首次将行业前500家企业数据纳入样本，对经营收入、管理面积、服务质量等维度量化评价，经测算2018年PMDI500指数为1113.5。