深度研究丨苏系房企竞争激烈，百强占据6席
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01
南京、苏州占江苏省近半份额
江苏省是长三角城市群中重要组成部分，以地理位置划分苏南、苏中、苏北三个区域，其中苏南地区共有五座城市，包括省会南京以及地级市镇江、常州、无锡、苏州，苏南地区是江苏省经济最发达的地区，无论是省会南京以及苏锡常经济体都是全国榜单中的常客；苏中地区共有三座城市，南通、泰州、扬州，苏中地区以南通为首，南通近些年来发展迅速，如今更是踏入“万亿俱乐部”，发展前景极佳；苏北地区共有五座城市，包括徐州、连云港、宿迁、淮安、盐城，苏北地区以徐州为首，虽然苏北的经济在江苏排名靠后，但是放眼全国还是遥遥领先。
具体来看，各区域楼市表现大相径庭，从江苏省各个市的房地产开发投资规模来看，可以发现其主要分化成3个梯队：苏州、南京两市为第一梯队，房地产开发投资额在2500亿以上；无锡、南通、常州、徐州、扬州五市为第二梯队，房地产开发投资额在1000亿左右；盐城、泰州、镇江、连云港、淮安、宿迁六市为第三梯队，房地产开发投资额在400亿上下。
近几年，受限于调控，曾经作为绝对核心的苏锡常一流苏南头部城市成交表现虽仍处高位却不如以往。反观苏北强三线城市如徐州、淮安、盐城等，相反经济发展较为落后的苏北城市却逆势大涨，诸如盐城、淮安等异军突起。
据CRIC监测数据显示，17个江苏省城市商品住宅成交面积同比涨幅前列几乎被苏中和苏北城市包揽，盐城、徐州、淮安等苏北强三线城市同比涨幅均超10%，其中盐城同比涨幅更是超30%。此外，徐州商品住宅成交面积近1500万平方米、淮安学区房带动房价“三级跳”等高光表现比比皆是。与之形成鲜明对比的是苏南城市普遍同比回落，其中昆山同比回落近4成位列跌幅第一，其余苏南城市均有不同程度回落，同比正向增长的寥寥无几。
图：江苏省各市2011年、2015年2020年房地产开发投资额及近10年增长率
数据来源：江苏省统计局、CRIC整理
02
50强房企已全部进驻江苏省
作为一直以来的经济强省，江苏省内不仅催生了不少本土房企，也吸引了很多外来房企，特别是品牌房企在此不断加码布局，市场热度不断攀高。据统计，截止2020年底，50强房企已全部进驻江苏省，并且大部分在早期便有布局。即便是滨江、祥生和华夏幸福这样的区域性房企，也在江苏的多个城市有项目在售，而滨江集团是50强房企中最晚进驻江苏的房企。
随着外来房企的入驻和持续扩张，本土房企的生存空间受到了挤压。从2021年1-4月江苏省房企流量销售金额排行榜来看，基本是全国性品牌房企的天下，碧桂园、万科地产、融创中国包揽榜单前三位，也是1-4月份仅有的3个销售业绩超两百亿的房企。反观苏系本土房企，进入榜单20强的只有中南、新城和弘阳三家，且他们都在上海设有总部，正着力进行大跨度的全国扩张。此外，新城和中南虽保住了前十的地位，但相比碧桂园只有不到一半的销售业绩。
表：2021年1-4月江苏省房企流量销售金额排行榜（单位：亿元）
备注：标黄为苏系本土房企，数据覆盖13个地级市
数据来源：CRIC中国房地产决策系统
03
本土房企不甘示弱，土拍市场火热
虽然外来规模房企积极进驻，省内份额被挤占严重，但本土房企不甘示弱，土拍市场仍有身影。从房企在江苏省13个地级市的投资额来看，拿地前列大部分是处TOP50行列的外来规模房企，但投资金额TOP20中仍有5家本土房企，分别是新城、中南、颐居建设、苏高新和弘阳。新城、中南和弘阳从江苏起家，逐步成长为全国性规模房企，但在江苏仍有一定规模的土储占比。据CRIC统计，截止2020年底，这三家房企在江苏省的土储建面占比分别达29%、42%、56%，再结合2020年在江苏招拍挂市场上的表现，表明他们仍将江苏作为今后发展的重要根据地。
表：2020年江苏省房企招拍挂拿地金额TOP20（单位：亿元）
备注：标黄为苏系本土房企，数据统计13个地级市的涉宅用地
数据来源：CRIC中国房地产决策系统
据CRIC统计，早在2016、2018年，南京和苏州的地王楼板价就分别突破4.5万/平方米和3万/平方米，高于省内其他城市，近两年热度不减，仍有德信、大家等中小房企涌入。同时，至2020年4月30日，连云港、常州、无锡三个城市的地王楼板价也即将突破2万元大关，特别是无锡，在不久前结束的首次集中供地中，成交16宗地块有12宗都被50强房企拿下，平均可比地价上涨30%以上。一方面由于棚改需求释放，另一方面由于外来开发商加速进驻，其他城市的地价也出现了不同程度的上升，部分在2021年前四月刷新了原先的地王楼板价。
图：江苏省13个地级市地王成交楼板价（单位：元/平方米）
04
本土房企利用地利持续深耕
从房企排名来看，苏系房企在百强房企中占据6席，其中新城中南两大房企在2018年便实现了对江苏13个地级市的全域布局，同属全国规模TOP50的弘阳离“做透大江苏”也只差连云港一座城。红星地产、港龙、朗诗、苏宁置业、颐居建设对省内城市的布局也较为完善，数量过半。苏高新、嘉宏、黑牡丹则据守大本营，外拓城市仅为1-2个，但在起家城市的各个区基本都有项目分布。
表：截至2021年4月底品牌苏系房企省内城市布局
备注：标黄为房企发家地
数据来源：企业官网、CRIC整理
表：截至2020年底部分苏系房企在江苏省内城市土储建面分布情况
数据来源：企业年报、CRIC整理
从单个房企来看，红星地产、新城控股、中南置地及朗诗地产的全国化布局水平较高，2020年江苏省内销售金额贡献只占不到40%。其中头部房企如新城控股和中南置地，较早走出江苏省，开启全国化布局。红星地产则是凭借其家居集团红星美凯龙早年的商业布局，在建立初始阶段就开启了全国化布局。朗诗地产则是在2007年走出江苏省开启全国化布局，其后甚至走出国门在美国布局多个项目，加上总部多迁至上海，省内头部房企基本上已经摆脱了苏系房企的标签。但从长三角区域的销售占比来看，除了红星地产和朗诗地产，其他房企的长三角区域销售占比都超过50%，可以看出苏系房企整体侧重布局长三角区域，对长三角的依赖度较高。
考虑到外拓省外市场的风险，尤其当前整个长三角市场热度较高，我们判断苏系房企将持续深耕省内，扩大省内其他城市的土储规模。
05
双轮驱动拿地是苏系房企特点
苏系房企的投资展现出两个特征，一是借助商业基因商住联动拿地，双轮驱动的新城，早年就以吾悦广场为切入点，至今已开业百余座，成功在国内商业地产占据一席之地；弘阳2020年企业通过收并购和商住联动拿地的建面占比也达到了35%，商住联动拿地对企业的土地贡献比率也很高；而苏宁置业依托母公司电器销售资源，红星地产借助母公司家居资源，两家公司有着浓厚的商业基因，在拿地过程中都起到了助推作用。
不仅仅是这些规模房企和拥有母公司强大商业资源的公司，江苏的小型房企嘉宏集团也积极借助商住联动拿地：2018年至2020年间，企业在常州市通过招拍挂以及收并购的方式成功斩获了4幅商住土地，均用于打造企业的星光系列商住综合体。
另一个特点是积极与规模房企合作，抱团联合开发。由于外来房企的持续进驻，土地价格上涨，本土房企仅靠单打独斗很难取得市场竞争优势，合作拿地能有效降低拿地成本、扩大销售规模、分散风险，也成为苏系房企重要的拿地手段。
数据来源：CRIC整理
由于苏系房企大本营多在人口和经济条件皆比较好的苏南区域，因此借由区域红利，多数房企在创始初期深耕本省或长三角区域，之后以长三角为中心逐步向外扩张，并且早期外拓以市场容量更大，风险系数更小的高能级城市为主。
在“三道红线”以及“集中供地”等严监管措施之下，企业想要实现规模突围难度增加，行业竞争持续加剧，对房企的综合能力也提出了更严格的考验，因此我们建议苏系房企从城市选择、多元业务和投资方式等方面做好优化。
在城市选择上，省内高能级城市以做规模为主，重点掘金低能级城市。在多元化业务上，充分发挥双轮驱动优势，异地复制成功案例。在投资方式上，积极合作以寻求业绩增长，依托本土优势扩大政府合作。