东莞城市更新详解，教你如何介入东莞城市更新，附赠内部培训资料

东莞的城市更新的火热和价值，在某种程度上不亚于深圳和广州。东莞的土地开发强度早在几年前就已经接近了50%,远超于警戒线。因此在2018年的时候，东莞市政府“重启”城市更新，通过政策改革，对东莞土地资源再利用，提高土地价值。如果你翻开东莞城市更新的历程，你会发现东莞的旧改是在省政策之下形成的，然后再结合深圳和广州的经验，进行修改和制定。但在2018年之前，东莞的旧改项目大多没有实质性的进展，基于“他人经验“的政策，在东莞本土推不动。因此，在2018年东莞对现行政策进行了全方位的改革，也意味着东莞旧改进入了东莞城市更新。今天，我们就来聊一聊东莞城市更新。一.东莞城市更新的政策框架以2018年为时间分界线的话，东莞的城市更新政策可以分为两部分：1.2018年之前的政策体系序号政策名称1《关于印发<东莞市“三旧”改造实施细则（试行）>的通知》2《〈东莞市“三旧”改造实施细则〉操作指南》3《东莞市“三旧”改造实施细则》4《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》5《东莞市集体经济组织与企业合作实施“三旧”改造操作指引》2.2018年之后的政策体系序号政策名称1《东莞城市更新局运作方案》（东国土资【20187】212号）2《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府【2018】98号）3《东莞市城市更新实施办法（试行）》4《东莞市城市更新单一改造主体挂牌招商操作规范（试行）（征求意见稿）》（东更函【2018】109号）5关于对《东莞市城市更新“1+N“总体实施方案操作细则（征求意见稿）征求意见的函（东更新函【2018】109号）6关于征求《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（征求意见稿）》意见的函（东更新函【2018】101号）7《东莞市工业保护专项规划》8《东莞市工业保护线管理办法》9其他配套政策

新政体系下，取消了村企合作的模式，新增了单一主体挂牌招商改造模式，对权力人自改进行了重新的规范。在新政下，东莞的城市更新调整为三种模式：（1）单一主体挂牌招商；（2）权利人自改；（3）政府主导。其中，单一主体挂牌招商模式是房企参与东莞城市更新的主要方式。基于这种模式，把土地的改造模式有产权进行了分离，房企变成了项目的前期服务商，负责项目的前期工作。通过公开招标的方式，确定收购主体。而原权利人自改在更新单元内，原不动产登记为唯一权力主体的，可自行改造；权力分散但权力主体占地比达80%的，且剩余地块符合“三地“政策的，可完善土地审批手续后试行权力人自行改造。二.新政下的东莞城市更新流程根据东莞城市更新政策，房企参与的主要有以下几个节点：前期工作——实施挂牌——实施方案编制——产权注销——土地供应及入库——实施监管——验收移交。其中，前期工作主要包括：（1）编制更新单元划定方案（2）核查和确认不动产权益（3）征询不动产权益人意愿（4）拟定拆迁补偿方案（5）确定政府（集体）综合收益（6）编制挂牌招商方案而前期工作之后的流程如下：

三.如何作为前期服务商介入东莞城市更新前面已经说过了，前期工作主要有六个板块。通常前期服务商的选定有以下四种方式：1.镇街自行选定2.集体经济组织公开招商3.镇街通过政府采购服务方式委托4.镇街委托下属企业实施但对于前期服务商的判定，每个镇街都有自己的判定标准。当只有一家符合的时候，大多数镇街都可以直接确认，少数需要通过股东表决通过。当有两家或以上的的时候，则需要评选委员会或股东大会进行多轮表决。而评分的标准，则有多个维度，例如：1.价格评分2.投标人荣誉3.投标人资质4.投标人业绩5.对项目的认知与理解6.组织实施及进度安排方案7.概念规划