“老旧小区改造”-城市基础设施建设的大方向你get到了吗？
棚改未退，旧改已来。近日，国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
老旧小区改造又至，且总数相比去年翻倍，规模之大、覆盖范围之广，体现出非常时期稳投资、扩内需、稳民生的迫切性。这到底会带来什么影响？众所周知，前几年的棚户区改造，曾带动广大三四线楼市翻天覆地的变化。 这一次规模巨大的旧改来袭，会否带来同样的刺激效应? 答案只有一个字：否。 原因很简单，棚户区改造是大拆大建，且背后存在货币化补贴的直接刺激，有央行通过PSL投放基础货币来进行支撑，相当于对三四线棚改城市直接放水，影响可见一斑。 与棚改相比，旧改只是小修小补。棚改是拆旧建新，旧改则以房屋外立面翻新、水电气路改造以及加建停车场、电梯等基础设施为主，最多加上养老、托幼、医疗等公共服务供给的改善，不涉及拆迁改造，影响与棚改截然不同。
其实，早在2018年底住建部就推出了在15个城市开展老旧小区改造试点，目的是探索城市老旧小区改造的新模式，为推进全国老旧小区改造，提供可复制、可推广的经验。此次这15个试点城市为广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波。
与会代表现场观摩了厦门市老旧小区改造情况，厦门市等城市有关负责同志分别介绍了经验。四个方面的体制机制住建部要求，试点工作要着重探索四个方面的体制机制。
老旧小区主要存在的问题老旧小区普遍是指单位制改革之前的由政府、单位出资建设的居住区，与1998年房改（商品房改革）之后建设成的居住区相比较，大多已跟不上时代的发展。随着城市化进程的加快，配套设施不齐、违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显。
老旧小区改造也要加“海绵”雨污分流、合理增设停车位、采取人车分流……这些都是各地老旧小区普遍进行的改造内容。现在，老旧小区改造有一个拓展选项，即海绵小区整体设计改造。比如屋顶绿化、下凹式绿地、透水路面和停车场渗水等设计，它们可以很好的沟通地下水与地表水，加大了城市对水资源的调节作用。老旧小区改造需要结合海绵城市建设的政策文件：1丨2015年国务院常务会议2015年，国务院常务会议确定，海绵城市建设要与棚户区、危房改造和老旧小区更新相结合，加强排水、调蓄等设施建设，努力消除因给排水设施不足而一雨就涝、污水横流的“顽疾”，加快解决城市内涝、雨水收集利用和黑臭水体治理等问题。海绵城市建设要与棚户区、危房改造和老旧小区更新相结合，加强排水、调蓄等设施建设，努力消除因给排水设施不足而一雨就涝、污水横流的“顽疾”，加快解决城市内涝、雨水收集利用和黑臭水体治理等问题。2丨《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中指出，要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。六、完善城市公共服务（十四）大力推进城镇棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设，切实解决群众住房困难。打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。七、营造城市宜居环境（二十）推进海绵城市建设。充分利用自然山体、河湖湿地、耕地、林地、草地等生态空间，建设海绵城市，提升水源涵养能力，缓解雨洪内涝压力，促进水资源循环利用。鼓励单位、社区和居民家庭安装雨水收集装置。大幅度减少城市硬覆盖地面，推广透水建材铺装，大力建设雨水花园、储水池塘、湿地公园、下沉式绿地等雨水滞留设施，让雨水自然积存、自然渗透、自然净化，不断提高城市雨水就地蓄积、渗透比例。意见中关于海绵城市与老旧小区改造的部分最近珠海斗门区投资31.2亿元推进“海绵城市”项目，试点区面积约9.2平方公里。其中区域内首批结合老旧小区改造的“海绵城市”项目已动工。斗门白藤社区藤湖苑小区和藤湖苑共有250户，全部纳入海绵城市改造，年前可以搬进新房。同样作为首批试点“海绵城市+”的小区，泰和苑小区也正在进行施工招标，有望于近期动工，两个小区海绵城市升级改造工程总投资达2200万元。
斗门海绵城市试点区范围看来，在老旧小区的改造过程中融入海绵城市建设理念已经是当下的建设热潮。江西省江西省住建厅和国家开发银行江西省分行联合发出通知，要求推进开发性金融支持海绵城市建设，优先支持与棚户区改造、危房改造、老旧小区有机更新相结合的海绵城市建设项目。陕西省在陕西省下发的《关于推进海绵城市建设的实施意见》中指出，各区市至少选择一个区域进行城市老城区的海绵城市建设，因地制宜的采用相关海绵城市技术，提高建筑小区的雨水积存和蓄滞能力。北京市北京海淀老旧小区改造以国家政策支持为契机，在老旧小区改造过程中，大力推广“收—蓄—渗—排”于一体的雨水收集新技术。通州首批14个海绵城市项目中的老旧小区也在改造当中。厦门市厦门市委市政府就明确要求，今后厦门市新建城区应全面落实海绵城市建设要求，已建区域结合老旧小区改造、城中村改造，逐步推进“区域小海绵”建设；还要通过黑臭水体治理、易涝点整治等工作，注重系统性与自然性，完善“全市大海绵”建设。
下面我们来看看在对老旧小区的“旧翻新”改造中，是如何融入了海绵城市的建设理念的。案例一：嘉兴烟雨小区嘉兴建设海绵城市方案中有十大重点工程，这十大重点工程中，南湖区涉及到多数，烟雨小区又是唯一一个小区改造项目。
烟雨小区海绵城市改造工程总面积达15万多平方米，是嘉兴南湖区改造单体小区中面积最大的一个。
改造前的烟雨小区：路面坑坑洼洼，一下雨就积水作为上世纪90年代建造的老小区，该小区规模较大，设施及物业完整且绿地面积较多，海绵城市建设措施的运用方式可以多样，因此将作为重点工程主要解决老旧小区雨水收集及利用问题，为今后的海绵城市建设提供借鉴。烟雨小区的低影响雨水系统改造，除了建设雨水花园，宅前屋后的道路都将采用透水混凝土铺装。
路面改造主要是铺设透水路面，小区里下小雨不会积水，大家出门也不会湿鞋了。
小区内的绿化进行提升并规划集雨型绿地。停车场原来的硬化地面消失了，全部被换成透水、绿化性能好的高承载植草地坪铺装。两侧绿化带的路牙也从封闭式改为镂空式，周围路面为透水混凝土。水泼在地面上，数秒钟便通过透水混凝土，渗透至地下补充。
案例二：北京海淀区、通州区老旧小区改造海淀区自2012年老旧小区改造以来，累计投资约2.9亿元。在 志新小区、塔院、牡丹园东里等17个小区建设了82套具有“收—蓄—渗—排”于一体的雨水收集系统，在153个小区进行了41.3万平米的砂基透水砖铺设。海淀塔院小区的地面都铺上了一种长方形的青砖，水滴落在上面就迅速被吸收了。
塔院小区是一个典型的老旧小区，以前雨水和污水的管线界限没有那么明显，一下雨就存在雨污混流的状况。现在经过改造，雨水和污水成功分流，居民们再也不用经历下雨出家门湿鞋湿裤子的痛苦了。宝贵的雨水被储存在地下用于浇灌园林景观。
通州区紫荆雅园是北京首批老旧小区海绵化改造对象。小区的砖红色步道原本为普通路面，“换容”用透水材料重铺，步道两侧也暗藏玄机，有宽度不足2厘米的线性排水沟。
看完这些案例，“老旧小区＋海绵”的改造技术我们归结为以下几种：“海绵化”技术考虑因素选用说明下沉式绿地老城区建设密度大，绿化空间不足，而下沉式绿地对场地要求较低，施工方便，适用性广需增设排水管土壤渗透性较差，地下水位整体较低广义下沉式绿地包括生物滞留池、雨水花园、雨水湿地、渗透塘、湿塘等透水铺装透水铺装使用区域广、施工方便人行道、小区道路、停车场可进行透水铺装改造；需增设排水管植草沟改造区域建设密度大，可施展空间不足不宜多用绿色屋顶老城区绿色屋顶改造所面临的主要问题是屋顶大多年久失修，承重、排水等条件均较差，且屋顶上多有居民私自搭建的设施轻型屋顶植被绿化毯的形式凭借对屋顶结构要求低、形式灵活、后期管养方便等优势在老城区改造中得到广泛运用蓄水池研究区域建设密度大，而蓄水池节省占地、施工方便。如果改造区域水源不足，需进行雨水资源化利用可对小区现有水池进行改造，作调蓄池用。建设蓄水模块，配建雨水净化设施，保证出水水质除了以上这些海绵化的改造，还需要结合老旧小区特点，分类推进包括：拆除违章建筑；翻修、拓宽道路，增设停车位，整修车棚；整治大门、路灯、内楼道及陈旧、破损的外立面；完善物防设施，安装监控；落实长效管理等改造内容。王蒙徽部长认为，老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措。