海南买房为什么不建议买产权式酒店#海南购房攻略#

之前发表过一篇关于海南住宅和商业性质房产的文章，很多朋友搞不清商业性质和产权式酒店性质，因此造成了一定的误会，那这一期跟大家聊一聊海南的产权式酒店。

首先产权式酒店性质的产权不是商业性质的产权，两者不是一回事，很多人总是进入一个误区：以产权年限来划分产权性质，70年的就是住宅，40年的就是商业。这是不对的，产权性质不是依据产权年限而是依据土地性质，海南房地产市场是允许出售的土地性质主要为住宅用地、商业用地、旅游用地（有些则写旅馆用地），后者的产权性质则为产权式酒店，它也是可以正常报批报建，但并不是所有的房源都能拿到预售许可证，因为开发商须根据拿地时与政府的约定或依据《海南产权式酒店管理暂行办法》自持一部分房源作为经营使用，这部分的房源产权是不能分割的且不能出售的，一般为开发商自持30%，也有一些是10%或者90%，开发商自持以外的房源可以正常出售。

在海南只有商业不限购，住宅和产权式酒店都属于限购范围，而产权式酒店比较特殊，它拥有商业的产权年限、水电物业费标准及高额交易税，却和住宅一样限购严格意义上讲产权式酒店不适于房地产开发，目的是获得资产投资增值和旅馆经营收益。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业商业性的投资行为，在海南把产权式酒店当做房产出售比拿来经营收益更大，所以开发商都会把他包装成房产出售，隐藏了它原本的属性。

也有部分是为带租约出售，但因为海南产权式酒店的经营大多数都无法保障收益率甚至有些都无法正常盈利，所有开发商通常会以抬高房价然后再与客户签订数年的固定收益率的返租协议，其实都是算到房价里的。

其实包括开发商自持部分也鲜有拿来正常经营的，大多数会包装成“以租代售”形式继续出售，签的就是租赁协议，因国家规定最长的租赁协议只能是20年，所以通常会签2份，每份20年，共计40年，也会有一些会额外再签一份补充协议，第二个租约到期后只要房子还在就会一直免费续签下去，而且价格会比正常的房价低很多，那么这样的值得购买吗？肯定不是推荐，很明显，租房等于消费，购房等于投资，而且还有部分不良的开发商在“以租代售”之前已经做的抵押，这又是个巨大的坑！

通过上述的分析，无论是有产权或者是“以租代售”形式，都不建议购买。有些自然资源非常不错的区域大多数旅游用地，比如海棠湾、亚龙湾、陵水、兴隆一带，如果你中意的地区只有产权式酒店性质的房产，且你又不差钱，那不反对！或者你中意的区域其他产权的房产价格过高，远远超出预算，而你非该区域不可，主要以居住为目的，且每年就来很短的时间度度假，对产权式酒店也不排除，也是可以买的（“以租代售”形式不建议购买）。