净负债率大降132个百分点，泰禾主动降速求质
易简财经
当债务偿还小高峰遇上融资收紧和销售遇冷，2018年，一向“不差钱”的房企们打响了现金流保卫战。
房企标杆万科，强调加速回款“活下去”；一路高歌猛进的碧桂园，主动“慢下来”提质量；风头正盛的融创，频提“安全”“谨慎”控风险……放缓节奏、调整债务结构、保证资金安全，成为了房企们今年的首要任务。
闽系房企黑马泰禾也不例外。今年8月，泰禾掌舵人黄其森明确提出，要有忧患意识，不能只求快，下半年要将步伐慢下来，宁可牺牲规模，也要夯实公司管理。
而通过调整拿地节奏、加速销售回款、采取创新融资方式，泰禾的现金流保卫战在年底已经卓见成效，资金压力得到缓解。
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销售“逆势”增长
要保证现金充裕，开源和节流是两个不可或缺的环节。而开源的重中之重，则是保持销量的持续增长。
今年，在调控高压下，楼市销售遇冷，连传统的销售旺季“金九银十”都有些成色不足，房企销售业绩承压。但尽管如此，泰禾还是保持了较高的销售增速。按照过去11个月的销售数据估算，其全年销售业绩，预计较2017年增长30%-40%。
具体到单个项目，各地的泰禾院子系列，都得到了当地市场的热烈反应。
据媒体报道，泰禾上海院子继今年 4月首开售罄后，11月份二期开盘继续受到市场热捧，326套房源 1小时售罄；泰禾苏州金尊府，在苏州当地单价2.5 万以上住宅成交金额、成交面积和成交套数三榜上，都位列第一；今年8月首开的厦门湾，开盘后即迅速取得近20亿销售业绩，3500套房源火速售罄，成为大厦门板块楼市单盘销冠。
销售去化的加速，还要有实打实的销售回款加持，才能将销售合同的纸面富贵变成真实的现金流入。
为此，泰禾在今年初就把促回款确定为公司的重点任务之一，在5大区域都成立了促回款小组，全力促进项目回款。
在此努力下，泰禾今年的回款情况，较去年有了较大的改善。公开信息显示，仅4月份，泰禾的回款金额就超过60亿元，上半年回款数据大幅增长。
最近一个月，泰禾的武汉院子、广州院子相继问世，进入销售阶段。广州、武汉作为一二线核心城市，人口流动性强，购房需求旺盛，因此，泰禾院子在年末仍然有销售发力的机会，其全年的销售业绩也还有期待空间。
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开辟多元化融资渠道
开源的另一个侧面是融资。融没融到钱、能融多少，不仅影响着房企的资金安全，还决定着房企的发展后劲。今年房企普遍焦虑的一个重要原因，就是融资渠道收窄，融钱没那么容易了。
在这种不利背景下，泰禾探索出了一条多元化的创新融资路径。银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债、资产支持专项计划等多种融资模式并用，保证了泰禾丰富的筹资现金流入。
截至目前，根据公开资料统计，2018年泰禾获批的债券、REITs、ABS、ABN、美元债、中期票据等各类融资产品总额度已达307.51亿元，另有104亿元融资产品正在相关部门审批过程中。
与此同时，泰禾的融资成本进一步下降。根据近期券商的调研结果，泰禾于8月和9月分别发行的两期各15亿元私募债，票面利率分别为8.5%和7.5%，在成本上有 100个bp的降幅。
另外，泰禾近期还获得了来自光大信托、上海银行，共计400亿元的综合授信额度。
而据泰禾近日在投资者互动问答中透露，截至今年上半年，公司取得银行总授信约 970 亿，已使用授信约 340 亿，剩余可用额度约 630 亿。银行贷款主要是开发贷业务。
剩余额度加上新获得的授信，泰禾授信额度充足，后续融资仍有较大空间。
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低价拿地后劲足
除了开源，泰禾通过放缓拿地节奏，也在积极节流。
公开数据显示，截至目前，泰禾今年通过收购和招拍挂方式取得土地10宗，新增土地面积186.78万平方米，新增储备建面209.99万平方米，土地投资68.96亿元。相比去年斥资550多亿元拿下36宗地，泰禾拿地节奏明显放缓。
事实上，早在2016年，泰禾就已经开始调整拿地策略，调整的重点在于，基本不参与公开市场的招拍挂拿地模式，而是改为收并购及合作取地模式，以严控成本。
相关数据显示，2016至2017年期间，泰禾新增项目大多位于一二线城市，而土地成本平均仅为6000元/平方米。到了今年上半年，新增土地均价进一步下降，仅为不到4000元/平米。
截至目前，泰禾拥有土地储备26块，待开发土地面积539.55万平米，待开发计容建面约498.08万平米；在建项目51个，土地面积683.4万平米，计容建面约1348.27万平米，位置主要集中在北上广深、武汉、杭州等一二线核心城市，有着广阔的销售空间，是泰禾未来销售业绩持续增长的保障。
另外，因为提前布局而获得的成本优势，再叠加院子系列高品质带来的广阔溢价空间，泰禾一向保持着较高毛利，而高毛利是利润增长的保障。半年报显示，今年上半年泰禾的毛利率达到了33.24%，同比上涨5.67个百分点，位居房企毛利率排名前列。
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结语
虽然年报还要一段时间才能看到，但泰禾今年资金压力舒缓的情况，通过三季报已经可以窥见一二。三季报显示，泰禾的资产负债率较年初下降了3个百分点；净负债率较年初大幅下降132个百分点；经营性现金流量净额1.62亿元，回到净流入状态。
泰禾无疑是上一轮房企竞逐中跑出的一匹后发制人的黑马。而它在经历过一段时间的高增长后，开始寻求稳健的高质量发展模式。目前，房地产发展因为政策的不确定性而显得前景不明朗，泰禾在这个节骨眼，能把重要的现金流问题解决，无疑能为下一阶段的竞争夯实基础。
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作者：嘎子