208家房企破产真相来了
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地产行业洗牌加剧
破产在逃难劫
近日，江苏又有两家房企正式宣布破产，旗下总价数亿的房产全都放在阿里拍卖上进行挂牌。这两房企分别是扬州市永达房地产有限公司、如皋绿源置业有限公司。其中，扬州市永达房地产有限公司正在进行破产清算，在阿里拍卖上能看到两项拍卖记录，涉及金额高达数亿元。
据人民法院公告网公示，截至2020年6月初，今年房地产企业破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。进入2020，平均每天都有1家房企被清算。数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490万亿。7月即将到来，虽然有的房企去货量相当惊艳，拿到现金用于周转，但对于大部分中小房企来说，回到以往的好时光基本上难上加难。
目前，正处盛夏，209家破产，中小房企日均破产1.3家，而房地产行业寒意阵阵。
在严峻的形势下，不少老牌房企甚至百强房企都出现了债务危机，在偿债高峰来临之际，中小型房企更是面临着生死存亡的危境。许多中小型房企因准备不足被进一步挤压，不仅负债率不断提升，资源还加速向头部企业集中，固守旧的发展道路等待他们的似乎只有出局，而盲目创新却有可能加速企业的衰亡。这一切都让房企手足无措，急切的想要寻求一种方法或是一个途径来帮助它们走出困境，迎接新生。
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208家房企破产
未来80%开发商会死掉？真相来了
2010-2019年，房地产行业实现了高速的发展，期间商品房销售金额、面积增长215%和64%。这十年，成就了万科、恒大、碧桂园等长期稳居前十的龙头房企，同样见证了新城、世茂等房企的崛起。房地产行业的“马太效应”凸显，按照年均10万亿、80%百强份额的基本假设，8-10年以后，中国房地产行业最多也就需要1000~2000家企业，留给中小型房企只剩下2万亿左右的市场容量。想要分得一杯羹，难度越来越大。
目前来看，宣布破产的房企主要以三四线城市的中小型房企为主，这些房企实力较弱，抵御风险能力较差。随着棚改退潮、需求透支，三四线市场要比一二线更难做。大型房企挺进三四线城市，给当地中小型房产开发商带来了直接冲击。地段相似的楼盘，往往大型房企的项目要抢手得多。
TOP10房企的总销售规模占全国总比重超过30%，TOP100房企的总销售规模占比超过60%，前15%的房企市场占比超过85%，绝大多数中小房企市场占比可以忽略不计。
中小型房企的忧患在于丢失下沉市场，大型房企迫在眉睫需解决的是如何正确地转型。在转型的道路上，碧桂园和恒大走在了前列。碧桂园宣布将要转型为现代农业和机器人公司，而恒大则选择了新能源汽车的方向。纵观市场，多元化和转型在房企中已是不可磨灭的主旋律。但如何稳妥转型、转型房产衍生行业还是跨行业发展，每一步都需慎重。企业体量越大，试错成本越高。
据统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490万亿。一些大型房企也频频陷入资金链困局，个别企业不得不变卖资产，或者交出控股权，求取生存。从资金吃紧、销售紧张到债务问题集中爆发，几乎所有出现问题的房企都经历着相似的过程。行业拐点的过程中，让不少房地产企业感受到了凌冬已至的阵阵寒意。
房地产行业的洗牌局开始，实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，房地产行业的马太效应会越来越强。
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“缺钱”是房企寻求上市的主因
也成为上市的拦路虎
2018年12家房企相继赴港IPO，最终在当年成功上市仅5家；2019年13家房企递交上市申请，最终成功上市6家。2020年至今，递交上市申请企业超过10家，但目前仅有2019年“递表”的汇景控股在今年完成上市。
4月17日，三巽地产交表失效；
4月20日，文一地产被曝准备赴港上市；
4月22日，港龙地产将交表失效；
包括祥生地产、红星地产、金辉地产等在内许多房企据说也在酝酿上市。
仍在排队上市的房企中，海伦堡、奥山控股、万创国际的IPO闯关之路已走了近两年。市场下行压力下，IPO闯关成了许多中小房企的生死路。规模与融资，是中小房企上市要解决的核心诉求。如果负债率若太高，资本市场接纳度自然会降低，若拖到产生债务违约行为，是否能顺利上市就不好说了。
根据相关招股书发现，排队上市的多为区域性房企，销售规模均在500亿元以下。从近年来发展情况来看，规模增速明显放缓甚至不进反退，资产负债率、融资成本等也普遍较高，亟须通过上市直接融资的方式“止渴”。
受疫情影响，这一波赴港上市房企进程普遍较慢，最终成功与否也没有把握。
上市不是终点，也不是可以解决房企问题的唯一通路。中小型房企的发展空间越来越有限。房企还应注重发展本身，在把握市场机遇，多元化以及轻重资产资源配置上要有硬实力。
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留给中小房企的时间不多了
冲规模，实现进阶
中小房企生存环境日益恶劣，百亿规模成为生存线，中小企业必须要做大规模，虽然做大规模也不是唯一出路，但是走其他的路，同样需要一定的规模为基础。
在战略上要采取先深耕、后扩张，聚焦深耕可以成为中小型房企的护城2河，从城市布局上，深耕某一个城市，在市场份额上做大比重，如当地销售排行榜座次；从产品和服务深耕上，深耕某一条产品线，建立起针对某一类客户生活方式的对应经营策略，如物业服务水平甚至超过头部房企，对于开放型区域市场来说，通过深耕并培育出特色，即使规模不够，但是具有独具特色的IP群，也足以形成其他房企与之愿意合作的理由。
房地产行业处于不确定性状态，未来不确定因素会越来越多。中小房企要增加研判能力，90%的中小型房企最大的短板是没有研究透彻自己所在城市，判断城市发展机会、竞争对手策略，往往靠“感觉”，而不是“吃透”！比如所在城市的发展演变、进入的大型房企区域差异化策略、当地政府的财政收入构成等，比如根据进入城市的战略能级设计不同的城市进入卡位标准、匹配不同的团队等。因此，在开放型区域市场中，中小型房企应对全国性房企的城市策略，往往无法发挥区域深耕优势。
短期业绩快速上涨，规模扩张各有“打法和长处”。中梁：精准投资回避过热市场，强调资金高周转；祥生：“四全打法”+“五个前置”，实现三四线降维打击；佳源：收并购助力规模扩张，标准化、产业化推动产品发展；美的：凭借差异化定位，智慧产品提升企业利润。
异地扩张。聚焦单城市单产品销售，以单一产品线进行异地扩张，形成M1、M2、M3、Mn……的扩张路径，然后在类似等级城市扩张即将达到上限时，进行新的产品线研发，然后又进行M1、M2、M3、Mn……扩张，如此循环，如宝龙城市广场和星河湾。
产业扩张，一般分为相关产业多元化、及非相关产业多元化。大多数相关产业多元化主要体现在集团相关多元产业协同下的扩张，不少房地产企业并非房企出身，但是建筑背景、商业综合体背景，加上对行业的敏锐判断，通过融资便利、客户基础、或者相关产业的品牌忠诚度打通，实现了房地产开发板块的迅速裂变。大中型企业可实施相关产业多元化，但是小企业无论哪种产业多元化扩张都不建议，个别项目例外。
产品线扩张。聚焦单城市多产品销售M1*P1、M1*P2、M1*P3、Mn*Pn……然后提炼出几条产品线再去异地城市进行扩张，过程中不断的去丰富产品线，进行新一轮扩张。
价值链扩张。以代建和物业服务为代表，也是不少房企进行扩张的多元举措，如绿城代建轻资产输出与传统销售的混合做法、疫情之后资本市场对于物业服务穿越周期便利的进一步青睐。
参考资料：