黄博文：近期房地产乱象里面，未来是有真相的，真相到底是什么？

精彩回顾

2018年10月20-21日，由博志成股份主办、中国建设报战略支持、全国智标委指导的2018“智慧+泛地产”产业生态峰会在北京隆重召开。与会的150余位房地产企业董事长、总经理以及企业高管团队莅临现场。本次峰会上，十八位演讲嘉宾围绕“智慧+泛地产”进行了精彩而专业的演讲，对最新政策解读及趋势展望、战略路径及典型案例、行业政策及产业发展等业界焦点进行了交流和探讨。

本次峰会上，博志成股份联合创始人、研究院院长黄博文围绕《乱象  真相  策略—生存与发展》的主题展开精彩演讲。

黄博文

博志成股份联合创始人、研究院院长

以下是演讲精彩内容：

中国的房地产行业需要为国家做贡献，把GDP撑住。因此，未来十年中国房地产行业还是一个重要的行业，还是一个支柱行业。未来中国的房地产行业至少还有十年的好时候，所以只要选择对了战略，模式是合适的，那未来永远是黄金时期。

贸易战、政府债、社保调整、流拍、长效机制、棚改政策调整、降准、现售、去杠杆、改名、活下来收缩、冻编、裁员、收购、降价、砸售楼处、上市户口、房地产税、倒闭、爆仓，……这些都是近期的一些乱象，有一些是正向的现象，有一些是反向的现象。

在乱象里面，地产商大概分成四种相：第一种，基本上是不敢前进，裹足不前；第二种，有些企业很无畏，甚至在窃喜，依然在高歌猛进的拿地，根本没有停止的迹象；第三种，谨慎的判断，来调自己的结构，尤其是土地储备的结构。加大收购兼并合作的力度，震荡前行；第四种：有些企业在转型，打造产业生态。

乱象里面，未来是有真相的。真相到底是什么？接下来提出一些我们公司的观点，还有我们公司对大家的四个建议。这是我们组织人力、物力做了长期跟踪研究自己得出的结论。

观点一，过去20年，是高增长、高频波动的行业，过去什么样的人得到了利益？勇者胜，过去只要勇敢，肯定把企业做起来。什么叫勇敢？什么地都敢拿，地王也敢拿，但是20年以来，哪有一块真正的高价地没赚钱的？都赚钱了。

观点二，未来5-8年，应该是高位震荡，也是分化的窗口期，未来20年地产行业应该是持久的黄金行业，因为中国的宏观经济需要它作为稳定器。你以为三驾马车未来会有多大的变化？比如说贸易，未来10年、20年会有本质性的变化吗？我在猜测，它的环境只能越来越恶化。投资等等就不一一去说了，任总已经说过。今后5-8年是一个窗口期，也算是高位震荡分化期，需要智勇兼备者才能获得胜利。

观点三，更长期，应该是平稳增长，低频波动，越往后存量作用越来越大，存量驱动，是资本及智者胜。不同的时代，胜者的特写不一样。

观点四，近期，活着是前提，毕竟未来15个月是很敏感的。最后我会就未来15个月提出一些建议。升级是关键，谨慎转型，原则上不太建议大家去转型。

观点五，危与机是孪生兄弟，只要战略及模式得当，永远是黄金时代。所以我们经常会说一句话，没有差的行业，只有差的企业，没有差的企业，只有差的领导。

观点六，过去20年，以下这些是主题词，趋势、规模、拿地、杠杆、高周转、能量。

观点七，未来以下词会成为主题词，轮动、战略、布局、整合、有质量发展、存量、产品和服务。早晚这个行业要回归到质量。

观点八，未来8种主流房企，一是国有企业，原因不详细说了；二是有钱的上市公司，原因不需要我去说；三是区域的龙头公司，它在全国来说有可能不知名，有可能规模不是很大，但是区域性的龙头公司未来会活得很滋润；四是在某领域很有特色，某个领域甚至是龙头的，比如生态、环保、科技、养老、教育等等结合得很有特点的，也许规模不大，但是没有关系；五是未来规模大的企业比规模小的企业存活率会更高，活得更滋润；六是资产运营及资产证券化能力强的企业，它的生命力会足够强；七是打造出来金融驱动的产业生态系统的企业，它是符合未来方向的；最后一种它有一种能力踏准趋势和轮动节奏的企业，哪怕现在规模小，没关系。对于其他的企业来说，在我看来有三种出路，第一成为这八种企业中的其中一种或两种；第二种方法，就跟八种企业去合作；第三种办法，只要萎缩的命运。

接下来提一些策略、建议：

第一，地产新时代，房企业发展地图

房地产发展无外乎三个大的方向，一是活下来，生存，这是基础，哪怕万科这么大的企业都有生存的风险；第二种方式升级，第三就是转型。对于一个房地产企业，也许既存在生存问题，也存在升级的问题，也存在转型的问题，只是说你战略聚焦的重点是在于生存还是在于升级，还是在于转型。

生存基本策略是什么？

1、现金流，大家一定要关注现金流，有的企业说他也知道现金流重要，但是根本没有建立现金流的底线。好的企业说我这个规模、这个阶段现金流长期要维持在一个亿以上放在那，如果少于1个亿就要思考补充现金流库存。

2、深耕，大企业有多个深耕的根据地，小企业可能只有一个根据地，总之必须要有根据地，没有根据地的企业，控制风险的能力会偏差。

3、特色。

4、加强合作，合作生存也是控风险一种很重要的方式。

5、建立起一个PCI-E风控体系，PCI-E风控体系是我们研究出来的房地产企业战略级的风险控制的体系，P指项目级风险控制，C是指城市级的风险控制，I是产业级的风险控制，E企业级的风险控制。未来10年、20年都是黄金期，但是不代表没有风险，未来黄金期跟过去黄金期的特点最大区别之一就是风险与机遇并存。

6、与外来者竞争，最近我们跟很多企业研讨，你怎么跟外来者竞争，你是用田忌赛马的方式，还是用硬碰硬的其他方式，背水一战的方式。

7、运营体系弹性化，要广泛的适应性。最近帮很多房地产企业优化运营体系，原来一味的高周转，现在看起来是不合适的，针对不同阶段、不同项目，运营体系也要转换。

升级八个关键：

1、定力，没有定力的企业不要去升级，今天跟市长吃个饭，听他的建议，明天跟行长吃个饭听他的建议，后天跟同行吃个饭又听他的建议，搞的自己没主见。

2、规模，尽可能把自己规模做到，各种各样的相关利益群体方都喜欢跟规模大的企业打交道，尽可能把规模做大，你的抗风险能力会强。

3、趋势和轮动，不同城市之间的轮动节奏尤其要把握，未来的机会不是来自于趋势，而是来自于轮动。比如说我前几天一直在江浙一带转，大部分江浙一带的地级市价格下来了，量下来了，也没有人们。但是一些中西部城市是没有下来的，量也没有下来。发达国家和欠发达地区对政策的传导、对市场的传导，有可能有一年半左右的周期呢？一年半如果快速做，可以做两轮项目，为什么不去抓住，优化土地储备结构，优化投资结构？

4、收购兼并合作

5、优化资源结构（钱地人），希望大家将融资更多的转向做内部的经营杠杆，杠杆有外部的，财务性的杠杆，也有内部的经营杠杆。我们最近也在帮很多企业优化融资结构，怎么从内部的经营来找杠杆。因为外部在防范系统性的金融风险，很难找到钱，并且钱很贵，内部的经营杠杆怎么做这很重要。

6、经营节奏

7、产品及服务，越往未来，普通住宅没有概念，没有主题，是没有办法卖的，要回归到匠人精神，尤其是在未来，如果真的是现房销售全面铺开的话，你的产品和服务再也不能忽悠了，因为房子全部建齐了再卖，老百姓都看得见，但是价格又限住了，你的成本优化的功夫、卖楼的功夫又会变得很重要，所以回归到专业能力的提升，绝大部分的房地产企业过去能力在未来都没有用了，要重新思考。运营体系、战略都要变，如果不变，未来就不是黄金时代了，就是要你命的时代，如果变了，永远是黄金时代。

8、机制体系团队升级。转型原则上不建议，绝大部分企业是没有做好转型的准备，基本没有转型的潜质。转型最难的是思维模式，大部分企业还是在用住宅的企业做商业，这会要你的命。产业生态本身就没有产业资源，你也没有生态系统的保障能力，资产证券化等等都是有问题的。每一种有一些基本的要点在里面。

第二，战略重心选择

小企业的主意图、小战略是生存，即PCE的风险控制。升级是次意图，但是升级过程中要在根据地深耕，不要盲目扩张，要走特色，有品质，要合作，力争成为区域龙头，这是唯一的出路。对于中型企业，生存不是主战略，而是战略的基础，要做PCIE的风控，主战略是升级，通过做规模，通过布局调整抓住轮动的节奏，优化核心的资源，钱跟地的结构，匹配好节奏，回归到产品和专业。力争年复合增长率达到50%以上，否则谈不上主战略是升级。中型企业原则不建议转型，只是辅助意图，即使要转型，也是谨慎的相关多元化，跟住宅匹配的叫相关多元化，为了打造新的生活方式的，这叫相关多元化。对于大企业，生存是战略基础，PCIE的风控，主战略意图是升级，年复合增长至少要30%以上。他们会慢慢转向有质量的增长，增加布局战略纵深，把握节奏，关注的节奏是内部的投融管退，把握好外部的节奏。转型是次意图，因为到了这个规模，是必须要转型的，一定要顺势而为的多元化。要关注取舍与协同。

第三，策略分化（市场、企业）

未来五年是高位震荡，市场在分化，所以企业也必须要分化。我们把城市分成六档，依然是大型企业、中企业、小企业，不同类型、不同规模的企业，在一二三四五六线城市的策略应该是不一样的。比如说在大企业，一线城市的特征主要存量时代慢慢到了，在转型试点城市就是一线城市，主要是为了塑造品牌，修炼你的品质等等。二线城市对于大企业来说就是主战场，就是做规模，要利润的主战场。三四线城市，对于大企业而言，选择性进，认为好就进，认为不好就不进。五六线城市主要是机会导向，有机会就进，做一些尝试，做一些探索，比如未来一个重要的领域，乡村振兴。对于中型企业来说它需要维50%的年复合增长率，在一二三四五六线城市的策略又不一样。对于小企业来说，策略也是不一样的。归结起来，大企业综述主要是均衡布局，战略纵深，高质量增长，节奏和证券化。对于中企业来说，重点布局，经营杠杆，规模、节奏、升级和风控。小企业就是聚焦、深耕、差异化，在产品及服务商做升级，做好风控。各等级的城市，一线城市是存量，需要模式的创新，长期看好。二线城市依然是增量的时代，要质量，长期看好。三四线城市是增量的地方，要速度，看轮动，有选择性。五六线是观察，谨慎探索，比如乡村振兴，未来也很有机会。

第四，轮动，等差、级差

等差，不同等级的城市有3到5年的差异。级差，同一等级内部不同城市之间的差异，开发水平大概有1到3年的差异。同等级之间的轮动，估计只有一个季度就轮过去了，发达地区更敏感。所以一定要根据轮动控节奏，条调内部节奏。

二八法则，对于大企业来说，布局结构就不一样，200亿级区域得有若干个，100亿级的区域得有若干个，50亿级的区域或者城市得有若干个，20亿级的城市得有若干个。平均每个城市控制在40-50个亿，这种布局是比较完美的，每个城市三年之后必将进入前十。中型企业，100亿级的城市得有三到两个，50亿级、30亿级、10亿级的得有若干个，平均每个城市20-30亿，这种布局在未来是恰当的。要进入当地前20，否则就不是根据地城市。未来18个月四季法则，未来高周转是一种能力的标配，当然不是所有项目都必须要高周转，但是周转是一种能力，没有这个，就没法应对18个月的四季法则。

轮动的一个重点，是未来获取机会的主要来源点。2019年年中，有可能是加仓的好机会，把这一波节奏把握住，有可能规模就上去了。在一个城市的行业发展不同季节，投、融、运、销的策略不是一样的。

第五，老板的进化路径

无论是国有企业还是民营企业，老板是第一位的，是火车头的发动机，未来是智者胜的时代，智慧在老板头脑里。精耕细作业务导向，要关注业务本身。快速发展阶段，要关注布局，关注资源整合，需要的格局是不一样的。永续经营阶段需要你有金融的思维，要求是不一样的。在早期，过去行业形势好的时候，点状思维、线状思维都没有问题，未来虽然也是黄金时代，必须需要老板有面的思维，体的思维，系统的思维，必须要从关系型的老板，向经验型、业务型、管理型、经营型、资本大型、战略型发展。需要有格局，需要分析行业，要有行业的宽度和高度，需要有战略意识和经营能力，需要快速变革的应变能力，需要抗压能力很强的老板，那就是资本型和战略型的老板，否则黄金时代与你无缘。

第六，未来15个月的策略性建议：

一、关注三驾马车、长效机制的动态，越关注，会越有信心，因为房地产行业必须为三驾马车起稳定器的作用。长效机制落地的速度远远会超过大家预期的速度。2019年一年，包括从现在看来未来15个月，中央所有重点会议，下一周我们会召开研讨会，把战略分享给大家。未来有很多会，两会、经济工作会，诸如此类的，我们都会像今天一样的形式跟大家去分享。

二、以稳为主，谨慎，众生相里的第三种，启动PCIE风控机制，优化战略，调整目标。

三、重新审视已进入的城市，调整现有项目节奏和资金回笼的节奏，资金回笼是关键，一当下风险控制的需要，第二为了明年年中集中拿地的需要，把粮仓准备好明年放出去。

四、加强研究和洞察，调整投资布局级标准优化土储结构。最近我跑了很多企业，绝大部分企业都没有研究能力，都没有洞察能力，没有自己的主见和定力，所以一定要强化研究能力，要有战略部门。

五、大企业会暂时回归一二线，选择性保留三四线  ，发达区域反应强烈，可以关注中西部。

六、强化弹性运营，分类处置，关注经营性杠杆。

七、关注明年的收购兼并机会加强与国企及大基建公司等的合作，因为是未来货币放水的地方。

八、关注IPO及买壳的机会。

九、回归产品、服务、专业能力。假设睡一个晚上起来，全部现房销售了怎么办？不能再忽悠了，对专业能力提出很大的挑战。现房销售是全球的趋势，全球恐怕也只有香港和大陆是预售制。提前做好准备，要有匠人精神，回归产品和服务能力。

十、修炼内功，机制、体系、团队全部要做调整，否则没有办法对接未来十年二十年的黄金机会。

十一、2019年年中或者是出手拿地的好时候，无论是收购兼并、合作还是招拍挂。

总结一下主要想说这么几句话，未来是永远的黄金时代，只要你的战略智慧到位了，你的模式调整的足够快，有快速应变能力，行业结构、土地结构能及时调整。总之，只要你有战略智慧，未来永远的黄金时代。有危机是别人的，机会你拿走了，把危险扔给别人，机会自己拿走。希望大家在未来的15个月吃好喝好活好，虽然未来五到八年是窗口期，但是未来的15个月从现在开始是窗口里面的窗口期。

谢谢！

房地产行业真正的白银时代已经到来！2019，是房地产企业最关键的一年！

“颠覆”、“重构”、“共生”成为地产新时代的主题词——行业环境在被颠覆，政策严控、融资收紧、供需不平衡、乃至新的客群早已不是我们所熟悉的那一代人……行业颠覆的浪潮下，新的企业生存榜单正在被重构，在新的竞争环境下，有的企业快速发展、升级，冲到百强之列，也有的企业确已经慢慢泯然不见……地产新时代，企业与企业合作“共生”、员工与企业携手“共生”，是房地产企业“活下去”的关键！

万科，新一轮的组织变革，给地产行业带来重磅的地震！也让众多还在望梅止渴的房企们带来更强一度的刺激！

未来已来，“赋能个体、激活组织”赋能于企业的每个细胞单元，激发每一位奋斗者，激发人和成就人，组织与员工携手“共生”才能助力企业的生存与发展。

博志成力邀行业专家，广邀优秀房企人力资源负责人，分享理念，共享经验，思考重新定义HR价值，重构人才战略、打好人才经营战，提升组织效能、推动企业变革，助力房地产企业迎战2019！贡献我们共同的智慧与力量！

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