地王窝三分天下，谁是其中的指标盘？

指标盘——泛指区域内销售量价平衡，去化情况较好，同时口碑、产品、项目形象均好性强，具有较强代表性的楼盘。指标盘反应了项目受市场的高认可程度。

简言之，判断一个项目是否成功，只需要和区域的指标盘进行对比就能得出较为客观的结论。北龙湖这个豪宅圈的指标盘是哪个？恐怕我们还要先从地王开始说起。

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超级地王诞生

如果时间拨回到2016年，很多人可能都会记得那一年惊心动魄的土拍：

因为这一天，有一个还不太起眼的内陆城市郑州有一个很重要的经济指标超过了广州，那就是：最高楼面价记录。

2016年8月18日，北龙湖片区两宗住宅用地竞拍，那一年这个时候各房企都红了眼，报名者众，因为他们并不知道9月30号会有新的调控政策。

先是13号土地以总价25.54亿元、楼面价3.63万元/㎡被融创中国拍得，刷新郑州历史上总价、楼面价双“地王”纪录。

融创的地王很短，1个小时21分钟后，14号地块历经233轮、10个小时，竞拍历程和价格创历史之最：经过233轮厮杀，被金茂置业以35.1亿元的价格拿下，单价为4183万元/亩，折合楼面价3.69万元/㎡。

后面很多人都知道了，这两个就是后来北龙湖售价最贵的融创中原壹号院和金茂府。

朋友圈有人戏言：

恭喜郑州，从今天起，如果以楼面价高低来算，已经正式超越广州，成为一线城市。

北龙湖，首次以这种形式进入了全国人民的视野。

他们朋友圈没有发错：后来郑州被评为了“新一线城市”，国际郑再前进一大步。

这时的北龙湖还是个非典型的区域，数据不透明，项目稀少，即便我们称哪个项目最无敌，也许难以服众。因为在为数不多的几个项目中卖的好可能并没有什么代表性。因为我们所探讨的并不是哪个项目更“豪”，而是更受市场接受。

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决战北龙湖

时至今日，北龙湖项目在售及待售项目已有20余个之多。此时再讨论谁是指标盘，或许更有说服力。

那么各项目之间到底有什么不一样？

首先，真正的豪宅有几个要素：土地价格、销售价格和产品，土地价格会倒逼销售价格，而各家开发商的开发理念和水平的差异，又会有不同的产品逻辑。

楼面价1.5万/㎡的项目基本全部销售完毕或少量房源清盘：如轨道龙湖上地、九如府等早已销售完毕已经交付，善水上境、悦龙台已经交付有少量房源在售。

楼面价1.5万/㎡—2.5万/㎡的项目在北龙湖最多，也是目前竞争激烈在售项目较多的区间，这个区间最耀眼的项目有三个，毛坯交付的永威上和院，全部是豪装交付的康桥诸子庐、保利珑熙和正弘臻。

楼面价2.5万/㎡以上的 只有三个项目：荣盛华府、融创壹号院和金茂府。

我们整理了一个北龙湖住宅项目的所有楼面价表格，方便各位对比：

综合来说，是地价和成本造成了10万与4万单价并存的奇观。

中环区属于北龙湖外围，这里的产品属于“豪宅中的刚需”。即便销量较高，但由于其毕竟处于边缘，与北龙湖核心区动辄千万总价的“顶豪”相比，难免有些“刚需和别墅比成交量”的意思。所以，这里的项目早早退出了竞争。

地王区受地价限制，各家算账方式不同，有毛坯有精装，总体售价都较高，目前在售的豪装金茂府、豪装壹号院，面积大都在185-300㎡，总价基本千万起步。背负着地王的光环，产品也确实不乏耀眼之处，但自从拍地熔断价机制出现后确实让一些前期的地王不太好受，毕竟单价高总价高。

而精装区属于后拍地块，所有项目要求必须成品房交付，面积多在140-220㎡左右。

综合来看，目前北龙湖主力阵营是地王区的精装金茂府、毛坯上和院、精装融创壹号院和精装交付的保利珑熙、康桥诸子庐、正弘臻，以及建标稍低的碧桂园或者干脆毛坯的中建、中海。

尤其是中间三个项目，都是豪装，从产品定位上完全摆出一副后来居上的架势，接近的品质，他们最大的优势是成本：毕竟，仅仅楼面价每平米就便宜了1.2万左右。而这部分钱，是不用客户买单的。

拿地价格更低，有更多空间来打磨项目。这就为指标盘创造了前提条件——不错的品质、品牌和口碑的前提下，价格上的优势让量价平衡和高去化成为可能。目前北龙湖的指标盘非在这一片区莫属。

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产品为王

和几个业内朋友在讨论对比北龙湖项目的时候，有几个对比标准：

量价平衡，不能为了运营指标只考虑降低成本低价跑量，毕竟是在北龙湖，应该善待这块好地；

去化良好，销售情况，在片区处于高位，有商业参考价值（早期的地王项目也多是吃的这点亏）；

均好性，是指品牌、产品、客户口碑都表现不错。因为即便卖的再好，对品质不重视，也无论如何不能称为指标盘。

不能看单一的优势，综合的指标更科学。结果很惊艳，今年前5个月就已经销售110套，签约金额近11亿的保利珑熙，在对比中显得很突出。那么这个盘究竟算不算指标盘？我们不妨仔细聊聊。

2017年，保利以低于金茂府、融创壹号院约1.3万/㎡的楼面价拍下北龙湖的绝佳地块，位于龙腹位置，距离金融岛和湖面、足球公园最近。

最小面积200起（仅一楼170但赠送两层地下室），是2017年之后所拍地块中产品做得最纯粹的地块，也是在产品打造上精心打磨的项目。

珑熙容积率1.49，占地104亩，五层设计，总高不到18米，是保利进入中原七年后终于落子地王豪宅区北龙湖，着力打磨的最高端产品系，也是保利的一号工程项目，可见保利对其之重视。

因为硬性规定，北龙湖都是新中式风格，但保利做的三段式设计很漂亮。

35°的坡屋顶式设计，附以波形瓦，顶层立面采用咖色铝板，其他立面部分全部是干挂石材 + low-E玻璃系统窗的设计，三段式设计和对称传达出传统和新材料结合呈现出的中式简约。

不同于有些项目把新中式做成了假把式，保利这个项目还设计了中式飞檐、回形纹、中式笔触、社区山水画卷等中式元素，力求在细节上相呼应，这应该是北龙湖最纯粹的中式风格之一了。

更惊艳的是户型，比如这个235平米的户型，总面宽达到了15.9米，业内人应该都知道，所有户型全部大面宽意味着牺牲了整个社区大量的横向空间，这样就会少排布户数，也不可避免会有更多大户型，虽然会给销售带来压力，但带来的是居住的纯粹性及舒适度。

而保利珑熙基本是目前北龙湖在售项目中面积段最大的一个。这是央企的底气，也是项目操盘团队的信心。

我最喜欢的，还是带花园的一楼，建筑面积约170，附带地下室。一层四个卧室，其中两个套房，完全是五星级酒店客户尺度，主卫双面盆设计，淋浴和马桶单独分割独立空间。

最舒适的，是地下室空间，层高近6米，可以根据需求自行分割2层空间，两个采光井保证透光和通风，如果是我，后期我在地下室装修一个红酒室、健身房和电影院的空间，架空的二次作为孩子的玩具区。

保利·珑熙的产品采用了全国际品牌精装，这个精装整合考量了六维生活理想系统，从安全宜居、舒适生活、环保节能、考究人本、品质健康、科技智能等方面深思熟虑进行设计。

比如为了精心打造美观度，珑熙的精装从墙面背景装饰、天花艺术造型、地面臻材铺贴等多方面细节考量入手，仔细打磨，力求做到完美。

在精装品牌上，珑熙采用了全国际一线品牌，比如大金的中央空调、高仪的花洒龙头、卡德维的浴缸、YKK的系统窗、爱适易的垃圾处理系统、AEG三眼灶台、汉斯格雅厨盆抽拉式龙头、杜拉维特马桶、林内热水器、雅生高端系列导流大水槽，而且也考虑了阻尼面板、转角拉篮、入户挂钩等来自德美日的精工细节，全面提升居者的生活体验。

而精装用材用料上央企的集采优势和议价能力也让客户少了一笔开销。毕竟羊毛出在羊身上。比如私企配一个马桶成本要三万块，保利可能只需要两万。客户也能切实的感受到央企带来的红利。

置业顾问介绍时强调说：从精装交付硬件上，我们不惧怕任何竞品。

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总结

北龙湖最佳的上车时间点是什么？有一位在北龙湖入手了三套房的大神告诉我：永远都是当下！看中的是其代表一座新一线城市未来百年的最高规划愿景以及土地的绝对稀缺性。

在北龙湖做项目，除了无限的看好这个片区的前景之外，也各有算盘。追求溢价赚利润者有之，塑造品牌口碑者有之，想一战成名者有之，甚至也有三者都有的房企。

北龙湖江湖风云依旧，各大项目都在暗暗较劲，从第三方的观点，我们当然希望像保利珑熙这样的指标盘越多越好。善待北龙湖的土地，同时也善待客户！

注：以上数据繁杂，来源于个人探盘及网络，难免有疏漏、错误，欢迎指正！