大悦城，狩猎“休克鱼” / 四六文摘

作者 / 游乐乐 付庆荣

编辑 / 么么茶

前些年，大悦城地产一直难摘“节奏慢”的标签。

在经过10年（2007-2015）开8个大悦城的重资产慢行之后，大悦城的棋步变得更加轻快。2016年，大悦城地产董事长周政提出了“激活休克鱼”计划，并利用基金进行项目扩张。大悦城走出了一条“商业地产存量市场改造”的新赛道。

1月21日，市场传来消息称，大悦城收购了位于大兴黄村商圈的火神庙商业中心的Ｅ、Ｆ座，并计划将其改造成大悦春风里。至此，大悦城通过收并购和管理输出模式，快速吞下存量市场的6个商业项目，“5年20个大悦城”的小目标近在咫尺。

可见，在某种程度上，存量改造已经成为大悦城快速获取优质项目的重要渠道。

由此生发的新问题是：大悦城究竟会对哪类型的“休克鱼”感兴趣？它们都有些什么特征？

业绩陷入了瓶颈

“休克鱼”原指硬件条件很好，管理不行的企业。在商业地产领域，周政把它重新定义为“那些位置核心但定位不准、运营不佳的项目”。

“激活休克鱼”计划的提出，很大程度上源于大悦城的业绩增长乏力。

据2018年中期财报，大悦城地产物业开发销售收入及土地开发收入是其营收的重要来源，这部分收入为18.26亿元，占收入总额的45.4%，较同期下降27.1%。

事实上，大悦城地产多在一二线城市布局的特点，很容易受到近年不断收紧限购政策的影响，导致住宅销售下滑，从而影响公司营收和业绩。

回到主业商业地产方面，2018年上半年大悦城地产的投资物业及相关物业管理收入租金总收入约为17.15亿元，占总收入的42.5%，与同期基本持平。

其中，大悦城租金收入为12.39亿元，同比增长6.6%。公告解释增长的原因是各个大悦城运营情况持续向好，特别是朝阳大悦城、成都大悦城，经营业绩较上年同期获得较大提升。

不过，虽然租金有所增长，但与以往相比，这一增长率有所放缓。数据显示，2017年的大悦城租金收入约为23.36亿元，比2016年同期增长10.1%；而2016年租金收入增长率则为17.5%。

资料来源：大悦城地产年报制图：商业地产头条

一个客观事实摆在了周政面前：大悦城的销售业务与租金涨幅遇上天花板。

换句话说，在原有城市布局和商场数量的基础上，大悦城想要在营收上获得较大的提升，在某种程度上很难实现。

要在一个生存空间狭小的市场中找机会，周政想到了一个商业库存中“淘金”的办法。2016年，大悦城地产启动了被周政称为“激活休克鱼”的扩张战略，以期提升增长率和扩大规模。

资料来源：赢商大数据中心制图：商业地产头条

从上述表格中不难看出，随着国内一二线城市购物中心（商业建筑面积3万平米及以上）的存量市场不断增长，商业地产未来将迈入过剩的存量时代。

在周政的眼里，这些地区存在大量位置核心但定位不准、运营不佳的项目，存量市场成为了大悦城获取优质项目的重要渠道。

“市场商业存量巨大，未来发展的空间还是很大。”

如何吃下“休克鱼”？

中国商业地产的存量市场满满地都是“休克鱼”，但怎么吃又是个大问题。

“大悦城坚定不移地朝着5年内20个大悦城的目标走！”这是2015年周政给大悦城定下的目标。

“把资产做轻，速度做快，回报做高”， 2016年度“大悦城客户答谢会”上，周政对大悦城下一阶段发展策略做出了总结。为此，他还做了以下三件事：

2016年，大悦城地产通过三家公司（包含4个大悦城和2个写字楼资产）设立了一个核心基金（嘉实基金），出让49%的股权给了GIC和人寿两家投资者，用于偿还债务和发展新项目；

2017年，大悦城地产组建了一只投资额度为114亿元的并购基金，针对商业地产存量市场的项目，以基金的形式对相应项目进行收购，由大悦城来进行改造调整和运营管理，但大悦城在其中只占20%左右的少数股权；

通过轻资产管理输出模式，对存量市场的项目进行改造和运营管理，大悦城在项目中将不占任何股权，以赚取运营管理费用。不过，大悦城还会保留项目收购权以及退出期的资产增值收益。

近年来，大悦城地产通过并购或者轻资产管理输出合作，成为商业旧库存的掠食者，以“大鱼吃小鱼”的态势“吞下”了当地小开发商的项目，占领了曾经没法拿下的好地段，开出更多的大悦城。