奥山控股再次向港交所递交招股书，从卖房子到卖冰雪运动

据IPO早知道消息，湖北房企奥山控股5月23日重新向港交所递交招股书，而就在前一天，港交所网站显示奥山控股上市进程失效，同时上市进程失效的还有万创国际。

来源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰写，文中观点仅供参考

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时隔一天，奥山控股新版招股书就交上去了，这速度太快了。万创国际则还没有动静，不知道是否也会近期重新递交招股书。

C叔对这个大家比较陌生的地产公司做了一些研究。

年增长23%，但资金短缺已现

奥山控股业绩表现看起来还不错。招股书显示，2016-2018年奥山控股利润分别为0.46亿元、1.95亿元和2.40亿元，平均年化增速高达210%，其中2018年同比增速23.3%。

同期毛利分别为3.55亿、6.63亿和7.31亿，换算成毛利率分别为27%、42.7%和38.7%。据披露，2018年毛利率降低系武汉已交付建筑面积较少，及恩施和黄石已交付建筑面积增加所致。

但情况并没有那么简单。近年来楼市调控持续发力，房地产企业销售回款放慢、融资渠道收紧和融资成本高企等因素势必造成其流动性吃紧，奥山控股焉能独善其身？

现金及其等价物骤减是最直接的反映。招股书显示，2018年奥山控股现金及其等价物仅为5.5亿元，较2017年的11.5亿元砍去一大半，也远不及2016年的10亿元，现金流恶化程度可见一斑。

资产负债率高企，尾大不掉。房地产本就是一个资金密集型行业，内陆龙头地产企业的负债率也超过80%，这在奥山控股面前只能是小巫见大巫。2018年奥山控股资产负债率283.1%，较2017年568.9%的高点大幅回落。

但需注意的是，这并不意味着负债的减少，而是股本从2017年的7.13亿元增至17.69亿元所致。实际上，奥山控股计息借款及其他借款反倒从2017年的53.38亿元增至59.68亿元。

募资用途也暗藏玄机。招股书显示，该次募资有三个用途：1）用作开发物业项目的建设成本；2）用于偿还若干现有计息及其他借款，包括一笔期限365天、年利率6.3%、到期日为2019年9月11日的短期借款以及一笔年利率12.3%、到期日为2020年1月5日的三年期银行存款；3）用作一般营运资金。

现金流窘迫、高财务杠杆是奥山控股直面的问题。

北冰南移，又一道护身符

房地产的野蛮生长已得到遏制。如果不是主打“冰雪小镇”概念，行业排名30开外的奥山控股怕是很难进入我们的视野。

奥山集团董事长邬剑刚

转折点发生在2017年，奥山股份突然宣布实施“冰雪+住宅”双轮驱动发展战略，以“冰雪运动+娱乐休闲”为主导功能，打造了冰雪小镇、冰雪综合体、冰雪MALL三大冰雪主题产品线。简而言之，就是在少雪的南方营造出北方常有的冰雪意境，姑且称之为“北冰南移”。

激发奥山控股这一设想的原因是：北京被选为2022年冬季奥运会主办城市后，中国政府一直在鼓励冰雪运动投资以及发展及推动中国的冰雪运动。

据预测， 2020年我国冰雪产业总规模将达到6000亿元，并在2025年突破1万亿元。

作为最早布局者之一，奥山控股具有很大的先发优势，其实质已成为南方冰雪IP。2018年，“经开奥山国际冰雪运动旅游小镇”成功入选《2018年全国优选体育产业项目名录》，建成后将成为国家AAAA级旅游景区和武汉2022年北京冬奥会培训基地。

事实上，奥山控股收入来源还是极度依赖传统的物业销售。招股书显示，物业销售收入份额高达94%，冰雪运动及娱乐业务的营收尚不足1%，2018年份额竟然比2016年还低。

赚足眼球的冰雪项目并没有给奥山控股带来与其名声相称的营收，在通向资本市场的道路上，奥山控股还需更多的故事来说。