未来5年，最真诚的10条深圳买房建议
文/大先生
还有1个多月，2020年就要过去。
这一年来，许多人在咨询过大先生之后，实现了自己在深圳置业的梦想，买到了合适的房子。
但也有一些购房者，还在经历能不能买、要不要买、什么时候买、在哪里买的纠结。
买房这件事，说难也难，说容易也容易。关键在于你有没有掌握买房的基本逻辑。
其实买房和理财一样，都是需要学习的。
结合多年来观察楼市的经验，大先生总结了10条在深圳买房的建议，希望对正在买房路上的购房者能有所帮助。
如果你是第一次在深圳买房，那么这篇文章你一定要好好读，或许能帮你少走不少弯路。
当然，深圳楼市一直是在变化着的，买房逻辑也是不时更新的。
但这篇攻略，更注重于教你如何塑造楼市的认知框架，而非细枝末节的实操指南，至少在未来三到五年，都可以用来指导我们的购房决策。
01
时机和认知
我发现，在深圳，每一次楼市行情启动的时候，都是大多数人不看好，或是大多数人都不行动的时候。
最佳的购房机会，往往就这样错过了。
买房表面买的是房子，实际上买的是时机。
哪一年入场，决定了你的成本；哪一年退出，决定了你的收益。
买的时机对了，哪怕老破旧、郊区也会赚钱；买的时机不对，哪怕是南山核心区的房子，也不会涨多少。
而能否把握这个时机，往往取决于你的观念和认知，是否跟上甚至领先了市场的走向。
很多购房者对于深圳楼市的判断，普遍存在认知和预期滞后于市场几个月的情况，在买房的时候就容易陷入被动。
比如，便宜的时候觉得还有更便宜的，涨起来后开始慌乱犹豫，涨到末期了才高位买入接盘。
在合适的时间窗口内，其实没必要纠结是否买在最低点。哪怕你当时买贵了，以后房价涨了，你依然是赢家。
记住，踏空比买贵更难受。
02
主流共识和路径依赖
这几年，深圳楼市的主流观点越来越趋同，除了一些小问题的争议，在很多大方向上，主流舆论基本达成了一股莫名的默契和共识。
以区域选择为例：深圳一路向西势不可挡，前海将来要秒天秒地，罗湖福田老城区没前途，龙岗太远且天量库存就是坑，龙华价格虚高要横盘，沙井光明作为后起之秀要吊打龙华……
都是深圳购房者相当熟悉，且普遍认同的“主流共识”。
这些观点，不一定是错的。
但根据有效市场假说，如果一种共识深入人心，随着时间推移，价格的有效性不断增强，当价格出现透支时，利好也可能变成利空。
反之，对罗湖这些老旧地段的悲观印象如果也形成共识，那么当悲观情绪无限放大，价格已经跌无可跌，反而是绝佳的抄底时机。
想要跑赢楼市大盘，就不能有路径依赖，被刻板印象所影响，必须有自己独特的、非共识性的观点，从信息不对称中找机会。
在公认的共识基础上，如何形成自己的非共识观点？
首先认真剖析，房价之所以涨跌的真正原因，是否确如舆论所说还是另有隐情，未来还有没有别的变量会影响房价。
同时横向对比，同样的总价，其他区域是否有更好的选择。
大先生一位粉丝就做到了这一点，在去年底买入了过去涨幅不佳，曾经被大部分人认为无限悲观的布吉，今年这个区域便由于名校和地铁的利好，迎来了不错的行情。
03
逻辑谬误和独立思考
目前市场上很多观点，都是先入为主预设立场，再强行解释，普通购房者很容易被误导。
举两个例子：
A：疫情影响各行各业不好做，购买力不足会对房价造成冲击。
B：疫情影响各行各业不好做，为了刺激经济会放水，对房价有正向的促进。
A：715新政后，早期买的业主比较便宜，赚够钱了，卖不动降价转出很正常，所以房价要跌。
B：715新政后，买房满五年以上的业主，本来就不缺钱，卖不动就耗着，供求关系依旧紧张，基本跌不了，甚至不买还得涨。
是不是感觉，这些观点横竖都有道理，不知道该信哪个？
此外，还有一些迷惑性很强、实则经不起推敲的观点，也在深圳楼市大行其道。
比如上面这张图，曾在不少深圳人的朋友圈里刷屏。
虽然说的都是事实，但作者故意没告诉你的是，百外此前是纯点招生，学生全部都是全市学霸，没有学区地段生，只不过恰巧盖在布吉而已。
所以，在深圳这个信息大爆炸的市场，判断一个楼市观点或房价预测是否正确，不能只看是否符合自己的利益和立场，一定要学会独立思考。
04
板块和楼盘
在买新房时，大部分时候是板块在决定打新的价值。
选对板块，比选择个盘更重要。
今年，西部的新盘几乎个个都很好卖，东部的新盘却普遍进入了依靠二三级联动才能带来销量的境地，甚至连红山、上塘这种原本炙手可热的板块，都有楼盘没能做到日光、周光。
之所以出现这种分化现象，正是因为打新其实打的并不是个盘，而是“板块的价差”。
政府的定价，是给一个板块整体限价。板块内的二手房们，价格基本也在一条线上。
只要板块的新房限价比二手低，尤其是沙井、光明这种差价非常明显、且有规划利好的板块，不论买板块内哪个新盘，获利空间都不会太差。
但如果选错了板块，即便是精心挑选了这个板块内最有价值的盘，其涨幅可能都比不上优质板块内性价比最低的盘。
05
网红盘的执念
大先生发现，只要聊到打新，基本就绕不开华润城、海德园、海岸城这几个头部网红盘。
许多人等待多年仍没开盘，或开盘了但没有抢到，却依旧抱有执念。
对此我的建议是，与其沉迷打新，不如去二手市场淘笋。
这些网红盘不是不建议买，而是其可预见性的打新优势，并没有很多人想得那么乐观。
要么由于关注度太过集中，打中概率太低；要么因为各种客观因素，开盘时间迟迟未定。
因此，没必要对其抱有过高的期待，更没必要为此放弃其他机会，纳入备选项即可。
摇中当然皆大欢喜，如果买不到又没做好备选，很容易错失入手时机。
今年三四季度的新房大爆发，根本原因还是在于上市房企为了冲营收，释放了很大供应，这决定了股价和明年的融资成本，因此不会刻意捂盘。
但如果等到明年初，开发商没有这么着急卖房，开盘节奏就会变得无序，加之预售政策、定价策略、开盘时间，以及买到的概率，都可能发生不小的变化。
这些变量，对于买房决策都是非常不利的。
事实上，很多人如果不是执着于打新，而是去二手市场认真淘一套笋盘，收益肯定不比打新小。
06
标杆盘的价值
深圳每个片区，都有一些比较热门的楼盘。
例如前海的诺德假日，宝中的天健时尚、花样年，深圳湾的太古城，百花的国城花园等，都是片区内的当红炸子鸡。
这些盘地处带有概念的热门区域，地铁、学区等基础条件优越，加上小户型多、门槛低，因此每轮行情下来，都能取得跑赢大盘的市场表现。
除了眼红这些盘的业主在楼市里呼风唤雨，其实也可以把这些楼盘当成深圳楼市的风向标。
楼市的启动、爆发、赶顶、调整，其实都有规律可循，热点盘的动向就是获取这些规律的捷径。
几乎每次行情刚开始启动的时候，这些标杆盘都是最先起风，然后区域内其他楼盘跟上，别的次级板块再慢慢追赶。
市场凉下来的时候，这些盘由于前期涨得用力过猛，跌得也会相对快一些，当这些盘的价格明显回调，也会在整体行情中逐渐体现。
这种市场反应上的时间差，如果能看懂或者利用好，就能在买房决策中提前做出判断。
07
预期涨幅和实际回报
许多购房者有一个习惯，喜欢拿着当前的房价，按涨幅环比评估以后要卖多少，才能有好的收益率。
但预期涨幅计算下来，往往就会发现，即便是低于市场价很多的惊天笋盘，或者热门的限价新房，绝大部分房子似乎都不适合投资。
这是因为，在预期的投资周期中，就算设置了相对低的回报率，但由于复利乘数效应，计算出来的未来价格都是难以想象的。
看到这些夸张的数字，很容易导致信心不足，甚至放弃购买。
事实上，如果将深圳现在的房价和十年前对比，也会惊讶地发现，实际涨幅远远超出大部分人的心理认知。
深圳未来的房价，站在当下这个时间点，也是很难想象出来的。
对购房者来说，如果长期看好深圳，完全不必纠结于未来涨幅多少。
选择一个有比较优势的房子，买入、持有，剩下的交给时间。
08
大方向与小细节
很多人买房时，总想着挑出最好最具价值的房子，容易陷入对鸡毛蒜皮的细节过度考究，却忽略如价格、地段、学校等核心要素，以及价格这个变量，导致主观情绪化地看待问题，最终错过机会。
选对区域、挑准时机这些大的战略方向，远比纠结卧室大小、楼层朝向这些小的细节重要。
在深圳这个信息无限透明的城市，如果没有遇到一个智商八折的业主，是不可能买到八折笋盘的。
不同的房子，价格之所以能站在同一梯队，恰恰是因为各方面优势综合下来，当前阶段的价值差异并没有那么大。
如果某套房子真的有绝对优势，那么价格自然也不会在同一个段位。
反之，如果某套房子价格有足够大的优势，一些缺陷也就没那么重要了。
在有限的预算下，判断一个房子能不能买，不应该是主观感觉价格贵不贵，而是要看同样的价格有没有更好的选择。
大多数情况下，同样的价格想获得更多优势，要么加钱，要么对需求做妥协，终归需要做出取舍。
09
单价和总价
深圳不同时期和政策背景下，房子的户型、设计都会迎合前者的变化，导致不同楼龄的楼盘、同样面积的不同户型，所呈现出的功能性和居住体验截然不同。
这个时候，单价往往具有很强的迷惑性，会影响你对价格的准确判断。
比如深圳湾的恒裕滨城二期，之所以价格这么贵，与其高赠送的户型密不可分。其实际套内面积的单价，其实和同片区的其他房子非常接近。
但只有总价才决定了，有限的预算下，你能买到怎样的房子。
比如部分区域的次新楼盘，最容易被诟病单价怎么这么贵，为什么不去买某些老标杆盘？
如果光看单价，这个盘确实贵出不少。
但由于地段、学区、户型都有差异，如果要实现同样的住房需求，同样的总价，其他盘往往无法满足。
所以在买房的时候，得学会看总价而不是单价。
从总价的视角去看待房价会科学很多，也可以更客观地垂直对比同价位的不同选择。
10
卖房的建议
715新政后，有很多业主陷入纠结，是否要卖掉房子，去参与打新？
抑或是，自己所在的区域是不是没有前景，要不要置换到更有潜力的片区？
对此，我的建议有两点。
一是要耐得住寂寞，别想着像股市一样吃波段，楼市要熬完一整轮周期，才能清算收益。
即便是打新，算上交楼、办证、限售的时间，也至少需要5-7年的时间，账面浮盈才能落袋为安。
二是千万别通过主观感受来判断要不要卖房，而是先想清楚，卖房的动机是什么。
新政至今的行情，价格体系错乱又混沌，市场情绪还很焦虑，还面临着政策蓄发等不可控因素，谁也不好说楼市到底会发生什么，房价最后会怎么样。
如果换房，最好先想清楚要换到哪里去，置换后各方面有什么改善，能否实现自己的目的。
否则，漫无目的地卖房，很容易裸奔。
刚把房子卖了置换到热点区域，结果自己原来的房子价格原地起飞的案例，实在不少。