日本房产，投资回报率多少算合理？回报率怎么计算？
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大家好，我是日本宅建士小白。和小白一起从0开始了解日本房产投资吧。
今天讲一下日本房产投资的回报率。
在日本投资房产，投资回报率通常分为，表面回报率和实际回报率。
在这里，首先需要了解一个概念，预想租金。
预想租金是指，对于空房，根据当地类似房产的租金行情预估，多少租金可以招到租客的一种
预估值。常用于空房或有几户空室的整栋楼回报率的计算。
表面回报率
指1年的满室预想租金收入除以房产的购买价格。
例如，A房产，每月预想租金收入是10万日元，那么预想年租金收入就有120万，房产购买价格是2000万日元，那么此套房产的表面回报率为6%。
一般在房产的销售资料上写有回报率多少的，都是指表面回报率。
但表面回报率是可以人为做出来的，因此只能作为一个大概的，初步判断的指标。
因为，表面回报率没有计入经费支出，所以，表面回报再高，实际的经费支出多的话，到手的钱就变少了。
另外，如果是空房，那么租金只能预估，不代表实际能够收取到的租金，租金比实际预估高了，表面回报率就能提高。或者，即使有人高租金居住中，也有可能是临时租给认识的人，房子卖完马上解约搬走的情况也有可能存在。
因此，不能只看表面回报率来判断，表面回报率高固然好，说明租金收入多或房价便宜，但要分析清楚回报率高的原因。
实际回报率
指从1年的满室预想租金收入中扣除1年的维持管理经费，再除以购买房产时所花费用的总和。要进一步计算实际回报率，才能够更加准确的把握投资收益。
例如，上面的A房产，预想年租金收入是120万日元，年维持经费是40万日元，房产价格2000万日元，买房时的其他诸费用200万日元，那么实际回报率是3.6%。
除了房产本身的价格，购买房产时所需的其他费用一般包括'
中介费，不动产登记税，印纸税，司法书士的报酬，固都税，不动产取得税，固都税等。通常是房产购买价格的5%～10%。也就是说，你要是买2000万的房子，另外还需要大概200万左右的初期费用。
那么，房产租赁经营中的维持经费都包括哪些费用呢？通常包括以下几种。
公寓管理费和修缮基金，管理公司的管理费（自主管理不需要），固都税，保险费，中介费，装修费，修缮费，一栋楼时设备点检费，公用部分的水电煤气费等。
但是，因为装修和修缮费等很多费用都不是固定的，因此实际回报率是无法十分准确的算出是多少，为了更贴近实际，最低限度要计算这些。
如果是区分公寓的话，年租金收入扣除一年的管理费，修缮基金和1年的固都税，再除以购买房产时所花费用的总和。
如果是1栋楼的话，年租金收入扣除年运营维持经费和1年的固都税，再除以购买房产时所花费用的总和。
※固都税和年运营维持经费可以和中介公司或管理公司请求。
那么，日本房产的投资回报率多少算是合理呢？
我们可以根据日本不动产研究所调查的数据，作为参考看一看平均值。
出典：一般财团法人日本不動産研究所 第 41 回 不動産投資家調査（2019年10月）
根据该机构在2019年10月发布的数据，现在在日本，新房的表面回报率大概在4%～5%之间，房龄20年之内的二手房的表面回报率在5%～6%之间，房龄20年到35年之内的表面回报率在7%～10%之间。
当然，这只能作为参考，其实，房产的回报率不能一概的说，多少算是合理的。
因为，房产的投资回报率根据房产所在的城市，房产的类型，构造，建筑年数等都各不相同。
大城市的房子比地方城市，市中心的房子比郊区的房子回报率低，因为大城市和市中心的房产价格较高。住居用房产的回报率比商用房产低，因为住居用房产的租金单价比商用房产低，钢筋混凝土造的一般比木造的回报率低，因为建筑成本比木造的高，房价也高。新房的回报率比旧房低，因为新房的房价比旧房高。
房产的回报率和风险是相连的，回报率高意味着房产价格便宜，房产价格便宜的原因可能是因为房子旧，那么修缮风险就大，也可能是因为人口少需求少，那么空室风险也就大，一旦空室了，就没有租金收入，回报率再高也没用。因此，不能把高回报率作为选择房产的唯一标准，需要结合其他例如，租赁需求大不大？租金是否会下跌？定期维护情况怎么样？是否面临大规模修缮？是否有心里瑕疵？等因素综合考虑。
END
对于同一个房产，张三有他的说法，李四有他的侧重，
作为一个在日本从事多年房产投资行业的经验者，
我想把我所知道的知识传递给大家，希望海外的投资者在投资的道路上，
多一点收获，少走一些弯路。