「重磅政策解读」大家的房贷利率迎来重大变化！

周末不休息已经成了常态，周六一早，央行公告了利率政策调整的相关通知。

其核心是针对“存量贷款”将有比较大的政策变化，该政策要动的贷款部分，主要涉及房贷，因此，与每一个人都息息相关。

所谓存量浮动利率贷款，通俗的理解，就是没有按照LPR+加基点计算的贷款。

主要包含你买房时办的房贷，比如当年按照基准利率上浮20%，或者基准利率打7折，并申请10年20年或最长30年期还清的商业贷款；

以及，企业经营性抵押贷款，通常基准利率至少上浮40%以上，且多为短期性贷款，如1年，2年，3年。

明年，这些以基准利率乘以浮动百分比计算的贷款（除公积金贷款外），将全部调整！

影响大吗？

当然。

而且，公告还说，要求各大商业银行2020年8月底前，完成存量房贷利率的转换，统一变成LPR！

因为存量贷款金额巨大，大几十万亿是有的，且多年累积，历史资料繁多，光是客户通知工作都会十分艰巨，可谓时间紧任务重。

假如你有商业银行工作的朋友，在未来半年多，记得不要约她出去玩了。

事发突然，且公告用语较专业，估计很多人没看懂。

比如大家最关心的老房贷月供利率怎么变？

之前的上浮或折扣，会怎么变，尤其是打了7折、85折的折扣会收回吗？

我们一起来捋一捋其中的变化，就说房贷。

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在今年之前，央行都会设定一个不同年限的“贷款基准利率”。

比如五年期以上，年化5%，或者年化6%，就叫他X。

各家商业银行借钱给百姓买房，解决民生问题，就会根据经济环境、市场、货币、政策等等因素，再结合贷款人的资质情况，给予上浮，或者打折。

比如2018年重庆二套房贷款会上浮20%起；（X*120%）

2017年以前，首套房贷款会打85折左右；（X*85%）

2009年时，房贷利率会惊人的给到7折的优惠！（X*70%）

签合同时是什么折扣，原则上，未来都是用基准利率乘以这个折扣，直至贷款结清。

直至今年9月，央妈突然说，“利率一定要市场化！”

言下之意，把这一块交给市场！以后大家忘记“基准利率”吧。

今年10月份开始，被称作LPR的「贷款市场报价利率」面世，代替了「贷款基准利率」。

但当时规定，所有新增贷款，按照LPR+基点模式，而没有动已经签完合同或已在执行的存量贷款！

所以很多有存量贷款的朋友，压根就没去关心！

2

于是，我们为之前没关心利率政策的朋友简单回顾一下LPR。

LPR，是个新玩意，他是动态的，每月20号发布，节假日顺延。

新增房贷利率的计算，就会以最近一个月公布的LPR，作为基准，然后“加点”。

在LPR的基准之上增加基点：（过去是乘比例，现在是加基点）

1个基点=0.01%

100个基点=1%

比如LPR利率是5%，给你加50个基点，你的贷款利率就是5.5%。

当你签订合同后，加的基点就不会再变了，和老贷款的上浮下浮原则一样。

但是，LPR基准，买房人却可以选择变或者不变。

如果选择「不变」，签合同时是多少就一直是多少，比如是5%，那么合同终身就是5%，即便LPR涨到30%，你还是5%。赚了。

但也有可能你签成5%，而后期LPR降到0了，但你还是5%。亏了。

如果选择「变」，可以调整的周期，最短是一年，与银行协商约定。

那么，你当初签成5%，过了两年降到0了，你就调整为0，赚了。

反之，过了两年涨到30%，你也必须得变，亏了。

这就是LPR。

乘和加的区别。

如果再精算一下，我们假设当利率长期走低，5%、4%、3%、2%、1%直至0。

按照此前算乘数，举例都按二套房上浮20%算：

5%*120%=6%

4%*120%=4.8%

3%*120%=3.6%

...

按加点，上浮20%换算过来，就是+100个基点即1%，则：

5%+1%=6%

4%*1%=5%

3%*1%=4%

...

看明白了吗？

对于此前利率上浮越多的，未来LPR基准下降越多，实际越不友好。

而上浮多的，往往是征信有瑕疵、非首贷刚需、资质有瑕疵等情况。这个角度看，差别化市场利率，会愈发明显。

3

在LPR实施之前，有太多存量贷款。老的房贷怎么办？何时变？

这是大家很关心的问题。

1）何时转换？

按照计划，2020年3月开始，2020年8月31日前完成。

而且一刀切，即2020年1月1日起，再没有基准*浮动式比例式贷款了！

通知原文：

同时，银行将利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知老的贷款客户，协商约定定价基准转换具体事项。

大家都记得关注。

 

2）怎么转换？

针对房贷，两种选择，贷款人可以与银行协商确定，将定价基准转换为LPR+基点，或转换为固定利率。

但选择的机会只有这一次。

注意，基点可以为负值，这种情况就是此前贷款利率打折的那些朋友。

如果选了LPR定价，相比之前的上/下浮的房贷利率会如何改变？

我想这是大家更关注的。

通知原文这么描述：

汉语没过8级的，我估计都看不懂。

我解释一下：

第一，明年开始，你的老房贷必须按加点计算，加点的数值要计算。

计算方法是：你房贷最近执行的利率-2019年12月LPR

比如你现在的房贷利率是5.88%，那就减去12月五年期LPR，4.8%，结果等于1.08%

那么，你未来执行的就是LPR+108个基点。

你如果现在享受的是4.4%，那就是4.4%-4.8%=-0.4%

你未来执行的就是LPR-4个基点。（相当于打折）

这个数值是固定值，不会发生改变。

至于LPR，上文已经讲了，有多种选择。

3）转换后LPR也能按年调整

这一点跟此前新增贷款的朋友们同步。

LPR每月都会新公布，但是当你采用LPR+基点计算贷款以后，再次变化LPR的周期，最短是1年。

同时，你可以与银行约定在具体某一天重新按照新的LPR计算。

当然，你还能选择转换为固定利率。

转换后的利率水平由借贷双方协商确定，转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

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好了

• LPR

• LPR+基点

• 选择调整周期、选择调整日期

• 选择固定利率

你搞清楚了吗？

对于购房者，有点对赌的味道，如何选择，必须就要多花点心思算一算了！

按目前国际上的利率情况，尤其是发达国家，利率水平长期走低的可能性相对较大。

也就是说，市场化的LPR还有下降的空间！

至于为什么要把老的合同转换为LPR定价利率？

央行这么回答，老房贷不够“市场化”，不能及时反映市场利率变化，也不利于保护借贷双方的权益。

与时俱进，迎接新变化吧，亲爱的朋友们！

央行周六都不休息，我们也只有加油干了。