唐家沱楼市启动！

（图片来源于网络）

当大家都认为像融景城、御澜道、中央广场这些网红盘陆续清盘的时候，江北区楼市就会跟渝中一样，步入尾声。

但大家都错了！

从最近一些迹象看，江北区似乎已经启动了向东的扩张！

因为，唐家沱开始供应！

实际上，唐家沱在重庆的知名度其实一直不输解放碑。

比如打麻将对家“点炮”没走反被自摸的时候，2018年世界杯拿10000元压德国队必赢韩国的时候，遇到渣男还借了钱给他的时候，传统的重庆人都会提到唐家沱。

有一丝哀怨，也有一丝忧伤。

而随着历史的进程，以唐家沱为代表的江北东，实际上已经站到舞台上来了！

01

土拍

（来源于锐理数据）

唐家沱又供地了！

挂牌的楼面单价达到了6147元/㎡。

大致和西永、蔡家的核心区域差不多起拍价。

前一段时间唐家沱还成交了一块地，成交价7479元/m²，和一些热点新兴区域的成交价也差不多。

于是，问题来了，虽然大家常提到唐家沱，但我估计大多数人，并不清楚唐家沱具体是个什么情况。

甚至很多人连他在哪里都不清楚...

（位置示意图）

他在这里。

看地图，唐家沱的地理位置其实不差！

相较于其他新兴拓展的区域，唐家沱属于解放碑直径10KM半径的区域，沿江，比邻城市绿肺铁山坪森林公园。

物理距离上，距离观音桥、重庆北站、江北机场，都差不多在13KM以内（直线距离）。

区域内有轨道4号线，连接龙兴和重庆北站方向。

两个特点：

一来，几乎没新楼盘，所以关注度不高

二来，这里连旧楼盘也非常少

那么这里到底有没有价值？

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熟悉的陌生人

其实唐家沱有故事。

1）他是谁？

唐家沱实际上承载着一段丰富的历史。

• 码头

唐家沱的地名，来源于他的地形。

很久很久以前，长江就在这一代形成了一个回水沱，江面辽阔，水势平缓，有利于船舶停靠，早在唐代，这里就成为了停泊港。

明清时期更成为重庆重要的码头。

（意境图 来源于网络）

• 制造业

因为有码头，一脉相承的便是造船。

解放时期，唐家沱是重庆造船业的重要基地，著名的民生机器厂的前身东风造船厂就在这。

于是，西南第一艘国产钢质船、长江第一艘大型豪华旅游船、西南地区最大的万吨级出口船、西部第一艘出口欧洲的成品油轮...

都从这里开出去。

（图片来源于网络）

除了造船厂，这里还有抗战兵工厂、制药九厂、三民印刷......

• 避难所

1937年底，国民政府迁都重庆。

1938年起，日本狂轰滥炸，一些政府官员、社会名人和城区群众必须避难。

朝天门每天有过河船往来唐家沱，于是矛盾、黄炎培、于学忠、曹禺等名人都曾居住于此。

2）1913年的故事

更早一点，故事还要到1913年。

亚细亚石油公司为了占领中国内陆市场，在唐家沱开埠设库，让这里有了先进的相关技术。

同时，还在这里建造了很多当时重庆少有的建筑，比如豪华洋楼。

（图片来源于网络）

106年的房子别有一番韵味。

唐家沱的历史底蕴，很丰满。

有大量那个时代的记忆，也有大量产业人口的记忆。

让我想起了南滨路，还真有几分相似，如果比起来，不落下风。

不过发展到现代，唐家沱似乎只剩下故事，缺了点酒。

这个酒，可以理解为现代化的城市要素。

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全新定位

实际上，唐家沱距离主城区成熟中心区域，真不远。

但或许是受制于海尔路奔跑的大货车，以及轮船汽笛声、道路路况和配套等因素，唐家沱在大家眼里，似乎很遥远。

直至后来，他出现了另外一个名字，叫唐桂新城。

1）唐桂新城

唐桂新城，规划面积8.2平方公里，规划人口6万余人，重点是发展文化休闲、智慧服务、体验商业、健康养生四大产业。

具体而言，是将铁山坪生态区和港城工业园区相连，并通过北滨路延伸段串联，直通江北嘴。

形成江北的大都市区。

（江北嘴）

而按照规划，唐桂新城的打造周期，预计在8-10年。

（来源于重庆时报）

2）机遇

因此，对于唐家沱来说，如今遇到了机遇。

一是江北核心区必然的扩张

二是产业的发展串联方向

（示意图）

江北区的核心区域面积非常有限，沿长江拓展，成了必然趋势。

往东，还能依托轨道4号线，形成寸滩、唐家沱、鱼嘴、复盛、龙兴一条生态+产业的发展路线。

生态资源（长江、铁山坪森林公园），产业（旅游：唐桂新城、传统制造业：海尔工业园、物流：果园港），最后抵达国际化城市副中心龙兴。

所以，江北往东的重要节点「唐桂新城」曾被列为江北区“重点工程”之一，和江北嘴中央商务区、北滨路经济带处于同等重要的位置。

（意境图）

实际上，按照现代化交通体系，唐桂新城区域内，有渝宜高速、海尔路城市干道、机场快速路；

而真正的利好是，新规划的海尔路复线、北滨路延伸线，和轨道4号线正在建的2期。

交通通勤和路况，是唐家沱过去的硬伤，会明显改善。

其次，对唐桂新城的整体城市面貌和生活体验感带来很多影响的寸滩港，将会搬迁！

水港功能搬迁到果园港后，这里会建设寸滩港邮轮母港项目，摇身一变成了景区！交通环境也就有可能大幅改善！

这个事，在2019年被列为市级重大项目！

（台湾渔人码头 图文无关）

如此一来，唐家沱有没有机会成为下一个磁器口，或者弹子石，或者围绕文化产业、码头特色，大作文章？

显然，这是现代城市发展的重大机遇！

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具体配套

唐家沱本身的配套其实比较丰富。

1）生活配套

交通上，唐家沱区域内有已经开始运营的轨道4号线一期，起于民安大道，止于唐家沱。二期拓展工程正在施工，会横跨江北腹地，连通龙兴与石马河一带。

途中可与5号线、9号线、10号线、环线换乘，事实上就达到了通达全城效果。

学区上，唐家沱拥有一所江北区的重点中学，重庆第十八中学，他是重庆市首批重点中学之一。

（图片来源于网络）

另外，还有江北区实验学校、唐家沱小学、载英中学等。

2）生态

唐家沱拥抱的是国家级森林公园-铁山坪森林公园。

论森林，照母山显然不是一个量级的。

像20000亩铁山坪森林公园这样的天然氧吧，又十分方便，极少房地地产开发项目让他保持了原生态。

重庆主城区，非常稀缺了。

（铁山坪森林公园）

3）产业

现代的唐家沱，产业主要以工业园为主。

诸如港鸿都市工业园、海尔工业园、东田中小企业科技孵化园、两江产业园、凯尔国际冷链物流产业园、中集汽车产业园等大大小小的产业园区遍布。

给江北区的GDP贡献不小。

4）需求

以上线索综合到一起，就出现了一张画面。

在过去，历史底蕴丰富，有故事

到现代，工业园区为主，不缺江、山这样的自然资源

城市道路交通体系面临显著优化

随着江北核心区扩展，迎来重大发展红利！

具体到楼市，也就有了新一轮定位。

因为这里的需求实际上是旺盛的。

比如有很明显的三类人：

• 地缘性人口

也就是周边常住人口，老居民，换房需求

• 产业人口

附近工业园区的产业人口，随着生活水平提高，结婚生子，催生出刚需型和改善型住房需求

• 外溢型需求

生活工作在江渝北区域的一些年轻人，一些外地来重庆的人口。

当核心或热门区域房价已经高涨，购房成本偏高，在通勤半径范围内，房价更便宜的地方，就成了目标区域

基于此，唐家沱的楼市，在新房供应量极少的情况下，当然也就充满了机遇。

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区域楼市潜力

目前唐家沱新楼盘很少，此前的主要代表是港城印象和华融现代城，除此之外，还有今年才拿地的新城地块。

前两者都在港城工业园区。

新城的地更靠近18中，铁山坪森林公园的入口，位置会更好一些。

1）地块

（图片来源于重庆锐理数据）

新城是5月9日拍的地，临海尔路，附近恰好是在建的4号线铁山坪站，交通很便捷。

（图片来源于网络）

体量上，项目差不多在12万方。

不过，这块地，也经历过“黑天鹅”。

因为“你懂得”原因，坊间有传新城卖地，但实际上，这块地不仅没有出售，据我所知，这个月他的外展场就出来了。

因为，土地的优质是显而易见。

反而还值得期待。

2）比较明显的差异性优势

我们在看待一个区域价值时，最核心的要素无非是「供需关系」「潜力预期」。

回过头来看，唐家沱供小于求，在城市发展的车轮下，一条滨江路，一条地铁线，把他推到了城市发展的轨迹上来。

这其实也是开发商的拿地逻辑！

• 价比高

• 交通、学区配套较为完善

• 新房项目少，竞争力小

• 潜在需求大

• 区域并非全新开发，已有良好的基础和明确的优化方案

于是，唐家沱开始土地供应。

信号在于：区域发展或就此提速！

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最后

（图片来源于网络）

城市的发展，是无法阻挡的洪流。

更新是一条路，扩展是一条路。

对于实力强劲的江北区，向东扩张，有生态条件、有区域优势，有全面的道路、交通、配套优势，还有土地优势！

显然，已经明确的开始了！