漫谈小区业主与物业的关系┃《尉哥说法》第三十八期
主：各位亲爱的听众朋友，大家好，有声世界，无限精彩，让温暖的声音一路相伴，平安出行。我是Lily。您现在正在收听的是FM88.8双峰人民广播电台与双峰县人民法院联合举办的《尉哥说法》栏目。再次欢迎尉哥来到我们的直播室。
尉：听众朋友们，大家好，我是双峰法院的朱尉，很高兴又在这里和大家见面了。今天呢，我们还是先来看一看，最近听众朋友们又有哪些新的留言吧，看看大家比较关心哪些话题。
主：嗯，好的，我还真发现最近听众的留言中，关于小区物业方面的问题是比较多的，不知道法院受理的相关案件多不多呀？
尉：其实呢，随着城镇化的进程，大家的生活水平也都在提高，居住条件也都在改善，我们双峰城区内已经有数十个不同的商品房小区了。我们住进小区了，除了日常的水电煤气费之外，又多了一个必须的支出费用，那就是物业费了。为了这个物业费的问题，每年还真有不少来法院打官司的，我做了一个统计，2017年我们双峰法院审理的物业服务合同纠纷案件是30件，2018年是147件，2019年是264件，而今年到目前已经是328件了，并且这些都是物业公司起诉业主，要求业主支付物业费的民事案件。
主：噢，那通过这个每年都在递增的案件数量来看，其实背后反映出我们业主与物业之间是存在不少矛盾的，我想作为小区的业主不缴纳物业费，一般都是有其原因的。
尉：确实是这样的。作为小区业主，我们自然希望居住的小区越来越安全、卫生、整洁、清静，希望物业公司能够面面俱到；而作为物业公司，自然是利润至上，开源节流，还希望所有业主都能自觉主动按时缴纳物业费。时间久了，我想不论是在哪个小区，业主和物业公司之间总会有一些或大或小的分歧与矛盾的。
主：我一朋友家的小区还真就是这样，一开始呢，大部分业主就对物业公司不满，认为服务不到位，于是到了缴纳物业费的时候，大家就都不交了，结果物业公司收不到物业费，自然服务就更差了。从此就形成了恶性循环，业主要求物业先改善服务，再交钱；物业就要求业主先交钱，再改善服务。最终是换了几个物业公司，小区的居住环境也始终没有得到改善，而且是越来越差，最后是没有物业公司愿意来这个小区了。
尉：嗯，像你说的这种情况确实是存在的，我们业主和物业之间还真是合则两利、斗则俱伤的关系。所以，我们作为小区的业主，就要学会运用法律手段正确处理与物业公司之间的矛盾分歧。
主：那就要请教尉哥了，从法律上来说，小区业主和物业公司，到底是一种什么样的关系？通俗点说，到底谁是老大，该谁听谁的？
尉：从法律上来说，二者的地位是平等的，双方是基于《物业服务合同》来相互履行权利和义务的。在我们的《民法典》第三编，也就是合同编里的第二十四章就是专门规定“物业服务合同”的。所以，简单的说业主和物业公司之间就是一种合同关系，双方签订合同，由业主出钱购买物业公司所提供的服务。所以呢，也就不存在谁比谁大，谁听谁的这个问题了，既然签订了合同，那么双方就都听合同的。
主：那不对呀，尉哥。我买房的时候，只和开发商签了购房合同，而且开发商交房给我的时候，我好像也没有和什么物业公司签合同呀？我是不是漏签了这个合同了？
尉：那你多虑了，物业服务公司是不需要和每一位小区业主都签订一份《物业服务合同》的。在我们的《民法典》中，在国务院颁布的《物业管理条例》中，在我们《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，都规定了有两个主体可以代替所有业主与物业公司签订《物业服务合同》，而且签订的这个合同对小区内所有业主都具有约束力。
主：原来是这样的，那到底是哪两个主体，代替我们跟物业公司签订了物业合同呀？
尉：大家回忆一下啊，咱们购买的新房子，在交房的那一天是不是都已经有物业公司在提供服务了？
主：嗯，好像还真是的诶，物业公司好像是在我们交房之前，就已经入驻小区了，照这么看，其实在还没有交房前，就已经有人替我们业主选好物业公司了？
尉：确实是这样的，法律上将这个时候的物业称之为前期物业管理，这个前期物业就是开发商依法与物业公司签订的物业服务合同。大家想一想，从交房起到绝大部分业主都入住，是一段比较长的时间，甚至有些小区前面几年的入住率都不高，这个时间段肯定也是需要物业公司来管理和服务的，但这时大家都还没住进来，可能连邻居是谁都不知道呢，就更别说组织所有业主召开业主大会，成立业主委员会了。所以呢，法律就允许开发商暂时代替所有业主选择一家物业公司来为整个小区提供服务。所以呢，就有了前期物业管理这个概念了。
主：噢，听明白了。难怪我说怎么没有物业公司找我签物业服务合同呢，原来一开始都是开发商替所有业主选定的物业公司，是开发商和前期物业公司签订的合同。那这里就有一个问题了，有一位听众留言问到：我的新房交房后，我一直没有装修，也没有入住，现在小区的物业公司居然找我要物业费，我可以不交吗？尉哥，这个问题怎么看。
尉：那当然要交了，刚交房时的物业应该就是刚刚提到的前期物业。《民法典》第九百三十九条就明确规定了：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。这就意味着，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，对所有业主都有效，大家都要遵守合同的规定。同时，《民法典》第九百四十四条还规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。这条规定的意思就是，只要你是小区的业主，哪怕你还没有入住，还没有享受物业服务，你也要按照合同约定支付物业费。其实大家可以想一想，物业公司不是专门给哪一个业主服务，而是为了给整个小区的公共设施、公共环境进行服务的。所以，大家不能因为自己还没有装修、没有入住就拒缴物业费，这个理由在法律上是站不住脚的。
主：嗯，明白了。那除了开发商能代替业主选聘前期物业管理公司外，还有哪个主体能代替业主选择物业公司呀?
尉：那自然就是我们的业主大会和业主委员会了。业主大会就是全体业主共同参加的大会，业主大会可以决定所有的事项，包括选举出业主委员会、也可以选聘物业公司。而经过业主大会选举出来的业主委员会就是所有业主的代言人，也可以代表所有业主做出相关决定，比如选聘、更换物业公司。我们的《民法典》也明确规定了：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
主：那会不会出现这种情况呀，开发商与物业公司签了前期物业服务合同，然后我们业主委员会又选择另一家物业公司签了另一份物业合同，那岂不是出现两份有效的合同了？
尉：放心吧，在《民法典》中规定了：业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。意思就是只要业主委员会选聘了新的物业公司，那么开发商代替业主签订的前期物业合同自动终止了，从此以后只有业主大会或者业主委员会有权代替所有业主来决定小区的事务了。那么大家发现没有，法律之所以允许开发商来选聘前期物业服务公司，目的就是为了弥补从交房到成立业主委员会，这段时间内的小区物业服务。等小区入住率上来了，召开业主大会选举产生出业主委员会，那么物业公司的选聘、物业费的标准、物业服务合同的具体内容等等所有的这些事项都可以由业主委员会来代替大家决定了。
主：噢，原来是这样，那看来小区里尽早成立业主委员会是非常有必要的了。
尉：确实是的，可以这么说吧，只要没有成立业主委员会，开发商代替业主签订的前期物业服务合同是可以一直合法的存续下去的。如果业主们对前期物业公司的服务不满想更换物业公司，或者认为物业费需要调整、物业服务合同需要修改，那么就必须尽快召开业主大会，选举出业主委员会。有了业主委员会，才能够充分的约束物业公司。大家发现没有，物业公司是不怕单个业主，因为单个业主代表不了所有业主，自然就对你爱搭不理的，但若是换成业主委员会去和物业公司交涉有关问题，那么物业公司的态度就不同了，如果还敢敷衍了事，那么明天就把你给换了。
主：又学到了，以后大家就不要单枪匹马和小区物业公司去硬钢了，最能制约物业公司的就是业主委员会了。那么这里还有一位听众留言问到：我对物业公司的服务非常不满，所以没有交物业费了，现在物业公司断了我家的水、电。这怎么办？
尉：物业公司是无权断水、电的。《民法典》中明确规定了：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。所以物业的这种方式肯定违法，怎么办的话，只有两种选择，要么起诉、要么报警，总之呢要依法维权。至于你对物业公司服务的不满，可以跟业主委员会反映，由业主委员会出面，以代表全体业主的身份去和物业公司交涉，没有哪家物业公司会愚蠢到和业主委员会去硬钢的。但如果小区还没有成立业主委员会，而你又实在咽不下这口气的话，那你就为首号召全体业主召开业主大会，选举产生出业主委员会吧。我想到时候，物业公司自然就会主动找你沟通的。我是非常赞同粟粟刚才说的，大家以后千万不要再单枪匹马去和小区物业公司去硬钢了，这是无效的，包括拒缴物业费也不是解决问题的办法，大家要记住，最能制约物业公司的就是业主委员会了。