地产的产品力来自何处？

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楔 子

地产的浮躁，已今非昔比，究其原因确实是因为项目难卖了，钱难赚钱！钱也确实是一个好东西，当赚钱容易的时候，地产内部并没有太多问题，当钱开始变得难赚的时候，一切都是问题，于是地产内部开始变得焦虑起来，焦虑并没有什么卵用，可是怎么都停不下来了呢？

我阅读了大量的地产资料，发现十年前的地产资料依然和如今的地产资料相似甚至更优秀，于是我开始觉得其实这么多年来，地产管理并没有太多的改进，我们内心觉得自己比十年前的同行优秀，那或许真的是幻觉。

头部企业在地产蓬勃发展的时间里积累的数据和量化的指标足够多，以至于其余的企业都觉得自身被带头部节奏带的足够高，飘飘然的认为他们也已经做的足够好，于是照搬照抄头部企业的东西，到头来发现技术和管理确实容易搬过来，但是底层逻辑确怎么也搬不过来，学了别人的东西后才发现别人其实早就变道前行了。

当地产企业走向红海竞争，企业的竞争已经由单一维度向多维度的方向展开，企业的长板和短板都决定了企业的生命力，长板足够高、短板也不短或许才是地产管理时代企业需要修炼的内功。

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我们的产品力来自何处？

产品力，即产品对目标消费者的吸引力，主要从产品品质、价格、创新等层面来体现。换言之，产品力就是一种通过满足消费者欲望和需求，使之产生购买欲的能力。（引用）

开发商在前期定位阶段，必然进行产品的对标，找到自身产品力的体现内容，发现对手的劣势，产品对标的维度：一方面来自客户敏感点，一方面来自成本的敏感点，这组成了产品对标的主要内容。忽略了客户敏感点和成本敏感点的对标，都是有短板的。

（1）客户敏感端产品力对标一：区位

竞品项目以5公里范围为界，从基本区位来讲基本上相差不会太大，五公里氛围内项目如果有山体、景观等资源的话，可以最为项目产品力的重要体现，项目可以借势进行产品力的挖掘，最大化资源。

济南某项目：山体资源利用

济南天风云墅：湖景资源利用

（2）客户敏感端产品力对标二：配套

聚焦项目本身，外部配套资源和内部搭建的配套资源都属于产品力的一方面，教育、养老、物业以及开发商自己打造的服务用房，均可以作为项目销售时的产品力体现。

学区配套资源是极其重要的产品力体现

物业也是产品力的重要体现

资料：贝壳研究院

（3）客户敏感端产品力对标三：企业品牌

企业品牌可以产生足够的品牌溢价，并在社会上具有非常强的辨识度，具备优秀产品线的企业项目可以获得业主信任度，并产生去化率。

资料来源：克尔瑞地产研究