这是，我今年看过规划得最好的项目

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最近，我对项目规划越来越感兴趣了。

一是我上次去杭州，看到了很惊艳的项目规划；

二是最近我在置业咨询时，发现浙江粉丝的产品审美普遍较高，对建筑艺术、生活艺术、环境艺术有很深的理解，懂得挑剔好产品。

作为一个看过上千套房子的地产人，我一直都非常认可日本建筑大师黑川纪章曾提出理想居住的四个条件：

一是亲近自然；

二是感知时节；

三是自然采风，空间通透；

四是确保私密，但不妨碍邻里之间的了解和交流。

在上个月【楼面】杭州调研，我很惊喜看到了一个非常符合黑川纪章四个条件的优秀项目。

这个项目规划利用优秀的建筑理念和营建技术，充分考虑了城市建设与人居住的舒适度、自由度、享受与尊重，实现了美与实用。

这还不够，更让我觉得非常惊喜的是，这个项目处理好了——项目与城市咬合和消融。

今天我就来细细分析一下这个项目规划，它可以给你挑选房子带来思考，知道优秀的项目规划应该是什么样的。

为了避免广告嫌疑，我不直接说项目名字，这是一篇很客观的项目规划分析稿。

这个项目位于杭州江干区，地块本身质素非常不错，占地61284㎡，容积率2.8，望着40个足球场大的金沙湖。

不仅拥有城市核心自然资源，还是双地铁交通、大剧院、国际会展中心、高端商务、商业、城市公园、医疗配套、滨水休闲街区、希尔顿酒店....板块成熟。

这些都已决定了开发商不需要费很大的力气去做产品。景观、地段、配套，都足以成为项目的核心卖点。这样的项目在杭州，不愁卖。

换做其他开发商多是懈怠，但这家开发商对产品保持了清醒、深刻和反思。他们看清了比这些更核心的是——房子，也就是项目产品品质。

开发商用一条非常流畅的湖-街-院-园的递进动线，完美地实现黑川纪章的“四个条件”。

从春风浮动的金沙湖到4000㎡商业街，再到约16万㎡院区，进入到中庭园景，完成了四个组团的循序。

在这条动线上，远处平静的湖面、喧闹的商业街、由闹到静的院子、安静的园子，非常和谐地把湖的美、街的景、院的境，皆引入社区，实现了美与实用。

现代人居住在在容积率越来越高的城市中，沉闷、压抑，都想追求无遮挡。

而湖，是密密麻麻建筑中，城市景观的留白。

业主需要居住空间，需要景观空间，需要社区空间，而项目非常优秀地处理好了与城市景观资源的咬合：一池春水，湖居体验。

开发商将楼栋围合错落排列，面湖而生，105-165㎡的户型，被设计成“环幕观湖空间”，采用大量的玻璃幕墙和阳台，视野全都饱览金沙湖湖景。

从项目平面图中，我们还可以看出来院区和商业街是分开，做了开放式街区，独立又契合。

高端项目一般都是没有底商的，因为杂乱的底商容易破坏小区居住的纯粹性和高级感。

而这个坡屋顶开放式街区街区，充分考虑的业主生活方便，但是又不破坏小区的美感，用一个来形容非常贴切：高级烟火气。

相当于，切了一小块成都太古里给你逛，又要方便又要美。

独立的开放式街区，可以让周边的住宅、商业居民来此消费。

这呼应了周边的大剧院、国际会展中心、购物中心、滨水休闲街区、地铁站、希尔顿酒店，这是强调了项目与板块周围的咬合。

这样的使用场景可能是：你回家途中，路过一条精致的街，然后捎带一束花回家。不得不佩服开发商对生活美学的理解。

而且街区的坡屋顶设计，吸收了中式美学的流畅线条，不是完全相同的外形，造型细腻而富有变化，空间形态错落有致。

还有站在高层阳台上往下看街区，屋顶也要是美的。

这不仅是强调了院区与园区之前的咬合，不破坏与项目整体的一致性。

从湖-街区，便进到院区最特别的就是外围种满了荷花的游泳池。

项目不是泳池边不是种一片玫瑰、一簇树木，而是在水中种了一池在夏天盛开的荷花，让人感知时节，看四季轮换。晴雨两宜，四时皆景。

江南晴天热躁动时，可以游泳纳凉，趴在泳池边欣赏荷花亭亭玉立。荷叶田田，荷花滟滟，“波光映照，韵姿轮舞，香气随烟轻吐。”

江南细雨纷飞时，可以站在阳台上看雨打莲蓬，“乱洒衰荷，颗颗珍珠雨。”

从高楼层往下看，不仅可以看到一池荷花，也能看到泳池里人儿的灵活跳跃。

我想，能想到在泳池边种荷花的设计者，应该对柳永笔下的杭州，“重湖叠巘清嘉，有三秋桂子，十里荷花”，怀抱着满满的深情。

一池荷花，代表了杭州的风雅与清高。也代表了设计者对建筑的虔诚，对人居理念的尊重。

一个小小的泳池都在强调和周围园区的咬合。很多细节能看到设计者的努力与细腻，看到开发商与时代审美同步的产品力。

花草、树木、建筑、业主居住的美好，一切都是那么顺其自然。

它打破以往独立营造项目的理念，而将“社区与城市界面”充分打开和融合，强调社区与城市、产品与生活的交相融合。

项目一直在思考能给业主提供什么样的生活体验，项目能给板块带来什么价值蝶变。

所以，从杭州回来之后的一个多月里，我一直在思考这个项目，因为我从这个看到了以整体布局的开放性、空间的人性化尺度、公共空间的延续性以及服务功能的多样性。

它唤醒了曾经我们对房子品质的久远向往。

住宅不仅是解决城市居住功能，更应该向人们传递一种场所、氛围乃至艺术、情感等多种享受。

在每一块城市精华的土地上，开发商如果都能尽力做出发挥出地块质素的产品，注重“社区和城市界面”的打开和融合，那么最后就会成就一个“产品力超强”的优秀板块。

每个城市基本都有一个神盘，他们可以是豪宅，也可以是高端改善，但相同的一点是，他们都把地块本身质素和产品力结合得非常好。

例如深圳的波托菲诺纯水岸、广州的凯旋新世界、上海的汤臣一品、杭州的江南里、苏州的桃花源.......

在这个产品平权的时代，我觉得很遗憾的一点是，这一轮大开发商的规模化扩张，并不是把优秀的产品设计带到了其他城市，而是把地产圈的戾气传染得更严重了。

对于开发商来说，产品设计是复制抄袭的，但是想要达到真正的契合，需要产品观念的理解和认同，而且这种理解和认同，还必须要同时平衡好与产品、利润的冲突。

真正想要做出好产品，就该明白购房者并不是想要世俗意义上的精品建筑，而是更贴近生活烟火气的住家好房子；真正反思品质滑坡代价，就该把口碑骤降放在心上，而不是囫囵吞枣地推给“高地价”。

真正探讨产品创新，就应该有像2010年开发商神仙打架时代一样素描购房者内在的需求，而不是粉饰乡愿。

真正的房地产开发，不是一张图纸走天下，建一堆十几年、几十年就要推倒的建筑垃圾，而是对产品有着骨子里的真诚和克制。

房地产，理所应当有参与城市建设的历史责任感。