你是多有钱，才敢做长租公寓？
最近，又有两家长租公寓被传“爆雷”。
3月23日，南京“我乐”长租公寓办公点“人去楼空”；
3月24日，南京“众禾”长租公寓负责人玩“消失”；
抗风险能力弱的长租公寓，在疫情冲击下，相继出现问题。
哪怕是大房企，也无法独善其身。
前不久，某500强房企在深圳布局的首个公寓项目被爆“打包出售”。
从近两年屡屡传出的“暴雷”、“倒闭”、“撤退”，可见长租公寓这条路并不好走。
回报率低、盈利难，是当下行业的共同困境。如果资金实力不够雄厚，随时会面临资金链断裂的问题。
虽说前景广阔，但长租公寓的钱，实在太难赚了。
2015年到2017年，长租公寓作为租赁市场的新兴行业，不管是大小企业还是个人，都不免俗的追一下热点。
前段时间热播的电视剧《安家》，主角们都辞职创业搞起了长租公寓，描绘出一幅相当美好的蓝图。
截图自电视剧《安家》
让人不禁想泼泼冷水：清醒一点，小心血本无归！
因为经验、技术和资金方面的不足，近年长租公寓倒闭关门现象屡见不鲜。
2019年国内长租公寓倒闭的品牌数量高达53家，其中，因为资金链断裂及跑路的共45家，被收购的4家。
资金断裂成为长租公寓“爆雷”的主要因素，而究其原因，还是盈利难。
01
大房企难过：公寓整售、暂停城中村计划
前不久，阳光城在深圳的首个公寓项目YANGO+被曝出“整栋对外出售”。
据悉，原改造为YANGO+公寓的光大宿舍C栋，已于今年1月份与某投资公司签订了整售协议，共150套，总货值达2.3亿。
作为阳光城白领公寓产品线的首个项目，深圳Yango+公寓于去年4月份正式开业。
而运维还不到一年，这个被寄予厚望的长租公寓项目却以“整售”作为结局。
此前，南方楼事与接近投资公司的知情人士了解得知，这次整售背后原因，主要还是开发商业绩方面的压力。（点击蓝字回顾相关报道）
“开发商很关心业绩和回款，要求投资公司尽快帮忙完成认购目标。整售达成之后，他们就多了2.3亿认购指标，听说区域奖金也拿到手了。”
截至目前，阳光城方对此还未有相关回应。
实际上，阳光城进入长租公寓领域的时间并不算长，仅三年左右。
2015年，开始研究长租公寓业务；
2017年，阳光城正式在上海、深圳开始布局长租公寓试点；
2018年9月，“中信证券-阳光城长租公寓1号资产支持专项计划”成功发行；
2019年4月深圳YANGO+公寓正式举办开业庆典，标志着阳光城长租公寓产品线的逐步完善。
从2018阳光城年报数据看，长租公寓尚未贡献营收。
房地产业务在总营收中占比仍然具有绝对性的地位，近五年房地产业务占主营业收入中的比重均高于 90%。
再看2019年度房企长租公寓规模排行榜，在前20名中，阳光城长租公寓并未上榜，虽然第20名的上坤上寓总房源仅1460间。
上下滚动查看
在网上的公开报道中，南方未查找到阳光城长租公寓的具体数量，但从这份排行榜来看，阳光城的房源数量与自身规划目标相差甚远。
2018年，阳光城内部人士透露，未来几年可能将以每年新增1-2万套的速度发力。
长租公寓不好做，这或许是阳光城变卖项目的主要原因。
据风财讯报道，汇生国际融资总裁黄立冲表示，“是阳光城深圳长租公寓拖累了其业务表现，所以要出售。疫情对长租公寓的打击是比较沉重的。”
而房企中，长租公寓做到头部规模的万科，在这条路上同样曲折。
据万科发布的《2019年度业绩报告》，截至2019年报告期末，万科泊寓的新增开业量达到5.6万间，累计开业规模达到11万间。在房企系公寓阵营内，万科率先实现了开业规模突破10万+，规模领跑。
其中，城中村内的长租公寓新增开业3.5万间，约占新增开业量的62.5%，转化贡献率较高。
强大如万科，在长租公寓的路上也曾被绊倒，而这个阻碍就是“万村计划”。
2017年，万科进入深圳上百个城中村。
2018年，万村2000多栋房屋的开工率大概在20%左右。
2019年7月，万科“万村计划”正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约农民房房源。
业内人士表示，深圳万科对“城中村”改造投入了很高的成本，如果未来出租率和租金涨幅不及预期，万村公司改造的长租公寓可能6-8年都不会盈利，甚至整个租赁周期都不会盈利。
对于长租公寓业务，万科最新的定义是：仍在爬坡期和探索期。
3月17日，万科2019年度业绩推介会上万科董秘朱旭表示，“我们做经营性业务能力有待提升，服务意识也有待提升，还在爬坡期和探索期。”
朱旭表示，目前长租公寓行业的发展仍存在4点客观限制：
1.政策上，非住改租在大多数城市没有实施细节；
2.建造标准与住宅不匹配；
3.租赁行业税负重；
4.商改住后，商水商电，租户提高了生活成本。
这也是整个行业，面临的共同困境。
02
品牌公寓资金链断裂、二房东“入不敷出”
如果用“难过”来形容头部房企，那么以租赁小区散户、私人房源为主要方式的小企业和二房东们就是“惨”。
毕竟盈利路子比较宽的大企业都“很难赚钱”，模式单一的小企业和二房东们就不言而喻。
房东东数据显示，2019年国内长租公寓倒闭的品牌数量高达53家，其中，因为资金链断裂及跑路的共45家，被收购的4家，拖欠或拒付房租的有4家。
图源 中房报
据不完全统计，从2017年2月至2019年10月国内“爆雷”长租公寓名单。
图源 时代财经
结合到当下，疫情以来一些品牌公寓也不好过。
蛋壳公寓被爆出疫情之下资金链断裂，乐伽公寓、我乐公寓、榀居公寓等更是相继“爆雷”......
以近期的南京我乐公寓为例，在房东们迟迟没收到租金、租客们退租后一直没收到返还押金后，前往办公地点发现，办公室早已大门紧锁，人去楼空！
我乐公寓老板肖彬表示，“下面的人拿走了钱”，目前在筹钱，但能否筹到钱，能筹到多少钱，还不知道。
如果资金缺口过大，导致无法退还所有人损失，最终可能还是要房主和租客各退一步，协商解决。
部分长租公寓利用租期错配形成资金池，快速扩张，一旦遇到不可控因素干扰，资金就会断链，难以维持运营。
我乐公寓“爆雷”的原因，同样也是那些倒闭长租公寓存在的问题。
除了小企业，以私人承包改造长租公寓的二房东们也很惨。
以2019年底南方楼事报道的龙岗公寓为例，江生在半年时间砸下300万在布吉租下一栋厂房宿舍，改造成公寓出租。
但是在改造途中，长廊属于违建，被执法大队拆除；也一直没有审批通过。
作为租赁地产行业早期的探索者，滨江集团暖屋总经理陈驰表示，“工厂改造有一定问题，因为性质不是商业，后期运营上面可能有瑕疵。如果手续不明确，情况也不明朗，比较多的是政府会议纪要的方式解决。”
完成装修的少数房间看起来依旧破旧，只配有热水器和空调，没有任何装饰也没有任何家具。
但在这样的情况下，这个较为偏僻的房源，租金仍然去到1500-1700左右。
最后这112间房间，实际出租率只有5%，月收入5000元，和江生理想状态下月租金10万左右相差甚远。
而这栋公寓在春节前也没找到接盘侠，投入的300多万资金大概率是付诸东流。
百强房企阳光城“收缩”、万科“收线”、品牌公寓蛋壳资金链断裂、小玩家陆续退场......
大企业难，小企业难上加难。
长租公寓行业就像一潭浑水，深不见底。
面对广阔的市场前景，有人止步观望，有人深陷泥潭，也有人垂死挣扎。
目前我国的长租公寓盈利模式，仍然是以赚取差价和服务费为主。
高成本的前期投入，短则两三年、长则七八年才能看到盈利的希望。
能否熬过这个漫长的亏本阶段，全看背后资金雄厚与否。
而在市场规模逐渐扩大、抬高价格哄抢房源愈加普遍之后，盈利越来越艰难。
长租公寓的钱，到底有多难赚？
一般来说，长租公寓的运营模式分为以下4种。
而大小规模不一的企业，盈利模式各有差异。
南方楼事将通过挑选具有代表性的不同规模企业分析，尝试从中找出“赚钱难”的原因。
01
大规模企业：方法多、路子广
把长租公寓做到一定规模的大企业，盈利方式不再局限于赚租金差价。
以房企自持物业为主的集中式公寓为例，通过利用自持资产，或者收购一线核心区域项目，改造成长租公寓出去。
除了获得租金和服务费，还能享受资产增值带来的溢价。
例如杭州滨江集团暖屋模式就是自持物业，他们自建团队、自己运营，同时获取经营收益和未来资产的增值。
陈驰表示，“这类自持的方式也是万科和龙湖未来的主要方向，比如龙湖现在已经有一些是收购或者开发自持的项目出现。”
❖盈利模式
理想模式下，最早一批抢占市场的长租公寓仍有可观的差价和服务费。
但几年各品牌公寓为抢夺房源，抬高价格租赁，导致业主心态极高，认为A不租还有B，B不租还有品牌公寓。
最后，出现收房价格和租房价格倒挂现象。
以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。
当长租公寓品牌方们抢占市场拼命烧钱的时候，资金链出现了问题，无法正常运转。
这时候怎么办？
把资产证券化。有些企业正在布局收购存量物业，与机构合作在上交所做成类似REITs，把重资产证券化，然后进一步收购。
陈驰表示，证券化以后卖给投资人，可以提前把一些成本收回来，维持机构的前期投入和后面的规模扩张，相当于获得了更直接的融资渠道，便于企业发展。
“有了这些钱可以继续投资，除了有收益还有可能在规模扩大的过程中找到其他的机会点。”
我们可以来简单了解目前国内长租公寓证券化主要的三种模式：轻资产的租金收益权 ABS、重资产的 CMBS 和类 REITs。
2016年6月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品”。
但是，能享受这种交易所融资渠道的企业一般要求信用评级达到AA+，这也意味着，达到发行资产证券化和公司债券资质的企业极少。
图源乔乔金融圈儿
比如万科的泊寓、龙湖的冠寓、朗诗寓、旭辉领寓，它们的资产雄厚更容易达到发行证券和债券的资质。
房东东创始人全雳曾表示，大部分长租公寓机构现在存活是靠融资，中小长租公寓机构的融资成本很高，平均在15%左右，但其本身的利润有限，大部分还在亏损，融资无异于饮鸩止渴。
❖ 盈利空间
有了现金流，大规模拓展之后就可以躺赚了？
这还远远不够。
长租公寓投资周期长以及收入回报低是行业内的共识，尚未存在“躺赚”。
长租公寓在装修完成后，现金流入是以一次性收取的押金、固定周期租金和服务费为主。
但是目前，行业大部分企业尚处于“烧钱”阶段，还没有实现真正的盈利。
万科长租公寓的租金收益率只有2%左右，除去税费只有1.5%的收益;链家长租公寓收入中70%是拿房成本，再加上15%的装修分摊、10%的运营成本、5%的税收，长租公寓的利润几乎为零。
红璞公寓的集中式公寓项目来源均为租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，而在底租成本之外，还有每年摊销15%-20%的装修成本，以及运营费用，盈利比较困难。
据克而瑞监测数据统计，截止到2019年二季度末，国内20个重点城市集中式长租公寓投资回报率（投资回报率=净运营收入/房产市场价值）仅为1%-3%，其中一线城市低于2%，这不仅低于商办租赁投资回报率3%-5%，更远低于国际长租公寓盈利水平6%-9%。
回本时间长，是盈利最大的拦路虎。
曾在世联行负责长租公寓业务的甘伟曾表示，长租公寓有些项目用不到5年时间，2年左右资金就可以回正。
据了解，目前长租公寓行业内对投资回报期的普遍要求是合同期的一半。
比如，在合同期限10年的情况下，大概5年运营机构得实现经营性现金流回正。这种依靠外部收房作为规模扩张的轻资产运营模式，常用指标是IRR（内部收益率），业内要求通常在15%左右。
结合现下的情况，陈驰则认为，“行业内比较多的估计会在7-10年资金回正，如果是轻资产模式，还有更快的，一年就可以收回，也就是不投装修，只是投入初期的租金和人力，这种方式收益的绝对值不大，在规模不大的时候很难吸引投资人。”
物业的获得成本决定了长租公寓的利润，而随着租赁成本的不断上涨，长租公寓的成本也越来越高。
这也是为什么目前可以盈利的长租公寓凤毛麟角。
02
小规模企业：玩法单一盈利难
无法达到资产证券化的小规模企业，目前还是以赚取租金差价和运维费为盈利点，这无疑是辛苦钱。
这类长租公寓通常是从业主手上租下房源，然后将房屋重新设计装修，最后再以“二房东”的身份转租给消费者，同时提供清洁、维修、管家模式等附加服务。
只能收取租金和服务费，这其中的盈利空间，几乎是透明、看得见的。
但陈驰认为，服务费不是每个项目都能挣到，这要看长租公寓自身的运营能力和效率。能力高、效率高、可以控成本的前提把服务费挣回来一些，低的话收回来的服务费只是自己的成本。
“另外，服务费成为商业模式需要一定的客户规模，只有大机构才有机会挣这个钱。所以我个人觉得服务费的盈利模式还有很长一段路要走。”
❖ 盈利模式
小企业融资难，该如何获取现金流？
人类的智慧是无穷无尽的，于是出现了“租金贷”。
品牌方在高价从业主手中抢到房源后，约定租金按月付清。
然后在跟租户签订合同时，诱导租客签订一份“租房合同”，也就是贷款合同。
在去年的10月-11月，工商银行、中信银行和建设银行等陆续与相关部门和机构签署战略合作协议，为住房租赁市场参与主体提供大额金融支持。
租户在签订贷款合同后，品牌方就能直接从银行拿到合同签订时间内的所有租金。
图源 资管云
他们以此获取大量现金流，继续扩张。
但市面上利用租金贷这么操作的也是少数。
其实说白了，租金贷其实就是长租公寓用租户的信用来贷款，然后用贷来的钱“占领”租房市场。
事实上租金贷存在着不确定性，租户的实际权益也没有太多保障，一些长租公寓爆雷之后，不少租户面临“钱和住处”两空的境地，维权无期。
因此我们会认为很少有人会愿意签订租金贷，但事实是，在房租价格高企的情况下，有许多租户选择通过网贷的形式来付租金，这一点我们可以从蛋壳的招股书上窥见。
2017年、2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。
也因为去年“租金贷”事件，在2019年12月《关于整顿规范房屋租赁市场秩序的意见》要求明确规定，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。
租金贷乱象也得以控制。
❖盈利空间
小企业盈利只有赚取租金和服务费这样单一的模式，除此之外，还要面对空租导致资金链断裂的风险。
而出现空租，除了像这次疫情的不可抗因素，平日里体现在装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期。
除了小企业，大企业同样也会面临这个问题。
举个例子，假设这次疫情有500间房处于招租状态，平均每间房租金2500元/月，那么这个公寓每月账面损失125万。
如果再按照长租公寓一贯采取的押一付三预收交易规则来算，一个月要损失500万的现金流。
这也就是说，房间数和月租金基数越高，现金流损失成倍增长。
我们再来算一笔支出成本。
集中式公寓的改造成本为1500-3000元/㎡，每间房的装修成本大约在5万-7万元之间。
由于家具大部分需要定制，房间格局需要重新改变，设计装修、消防验收期大概2-3个月。
分散式公寓每间房的改造成本2万-3万元。因数量较少，且大部分小区房的改造只需打个隔断，改造时间往往不会超过半个月。（来源：）
以此估算，改造后的总租金收入难以覆盖拿房成本叠加装修成本和运营成本。
▼
那么，哪种模式盈利空间最大？
针对这个疑问，陈驰给出了答案：
除了大规模的机构以外，开发商自持的综合收益最大，因为出来有经营收益还有资产增值的收益。
在行业的初期，二房东模式是很挣钱的，因为当初地产里大家都看不上租赁，收益低，所以当初还有巨大的机会。
但是现在进入的机构多，租金成本高了，所以二房东的模式比较不容易做规模了。
“但是分散式除外，因为分散式的逻辑更像平台，而不是地产。”
他还表示，“不管是分散式还是集中式，国内现阶段主流盈利模型都是“租金剪刀差”，也就是二房东模式，低价租进来高价租出去，争取把一两个月的空置期填满，变成自己的利润。自如、魔方、万科基本上都是这个类型。”
“亏本生意”，是许多行业人士对长租公寓的定义。
“我不建议做长租公寓，这个生意是亏的。”早在2018年，潘石屹就这么评价长租公寓盈利模式。
“做长租公寓一定会去银行贷款，而银行基准利率利息是4.9%，但实际可能得5%-6%，然而贷款建成后租出去回报率最高超不过1%，租房价格翻番还是亏本。 ”
中原创始人施永青也曾表示，不做长租公寓。
“长租公寓我们尝试过是亏本的，亏本的我做来干什么？根本没法盈利。长租公寓解决不了中国房地产的问题。现在房子过多应该把原有空置的房子让他租出来，应该征收空置税。”
长租公寓盈利如此艰难，还未成熟的REITS，就成了前方的那丝“希望之光”。
很多资深人士认为，长远来看REITS模式是盈利性最好的一种模式，既能获得资产增值收益，也有运营收益。
但是，中国目前发行的租赁住宅REITs还不是真正意义上的REITs。
（截至2019年前三季度，作为类REITs的长租公寓产品数量约为14个）
长租公寓的路，还很长。
“每个阶段都有很多的障碍，因为这是一个全新的行业，没有经验可以照搬。遇到障碍时，一定要变化、要创新、要主动融合。”陈驰认为。
长租公寓最早在2009年左右开始，真正风口起来在2016年，到现在不到五年的时间，期间还有各种阶段性的挫折，所以要正确认识障碍的常态化。
滨江集团暖屋总经理陈驰
未来长租公寓还有没有新机遇？或许可以从这次疫情找到答案。
收并购、产品本身、物业服务，是三大关键词。这是陈驰通过近期市场观察，得到的答案：
1、疫情把洗牌时间提前了，收并购是一个好的时间点；
2、疫情把产品需求提前了，产品为王和智能升级让关注产品本身的地产商获得了机会；
3、物业服务很重要，消费方式的转变，在公寓服务提升方面蕴藏机会；
不同规模的企业，也要根据自身情况制定策略，抓住机遇。
小企业：要找好的“大腿”加入，找个好娘家也是一个不错的方式。
大规模企业：并购时应尽量做资产层面的考量，股权层面可能会有坑，需要注意。
地产行业：多整合自己的产业链，把公寓类产品标准化，才能体现自身各方面优势。
另外，还可以考虑和物业公司合作或第三方服务机构合作，用别人的长处补自己的短板。
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长租公寓，道阻且长。
但这并不影响前赴后继加入“战场”的企业，对长租公寓的信心。
万科在最新业绩会上也表明了态度：一直以来非常看好长租公寓业务，也是核心业务之一。
经历数次洗牌之后，无数小品牌长租公寓倒下。
而那些存活者，或许就预示着长租公寓的未来。