深圳这些住宅，已被市场抛弃！
在深圳，有这么一种住宅：
位于中心地段，
周边配套极优，
价格往往低于周边小区的一半。
比如在南山，相隔一条街两个小区单价就有高达4.87万的差价。
别质疑，它们都是70年产权的普通商品房。
有人爱极了这类房子，也有人忽视，更有人蠢蠢欲动准备入手......
这些“黄金”区域的房子为何如此“分裂”，一起揭秘。
一街之隔，房价天差地别
“同样是70年产权住宅，为什么隔了一条街单价相差4.7万？”
周六，南方楼事收到一条来自读者王凡（化名）的信息，她表示自己在南山的南头片区看房，因为预算有限所以看的房源总价都在450-600万之间。
深知南山房价不便宜的她，看了几套房之后觉得整体情况在自己能接受的范围内。但回去之后在房源APP上看，发现自己看的小区比附近的住宅价格低了将近一半。
她不禁产生疑惑，同样的地段，价格为何相差一半？
根据王凡说的小区，南方楼事在地图上圈了圈，发现她所看的房源大多在1号线的大新站和桃源站附近。
双地铁不说，1km范围内就有南山文体中心、南山图书馆、南山博物馆、欢乐颂、天虹等极好的配套，并且区政府、街道办都在附近。
要知道，南头紧挨着科技园和南山中心，这个地段，这个配置，即便是9万+/㎡的价格也是良心的吧？
图源链家 由南方楼事制图
让她意难平的，是苏豪名厦和前海金岸，前者二手房挂牌单价5.4万/㎡，后者已经去到10.1万/㎡。
仅仅隔着一条南新路，为什么价格天差地别？
图源链家 数据截自10月16日
在诸葛找房官网上看两个小区的涨幅，苏豪名厦去年10月二手房挂牌单价是4.9万/㎡，而今年9月仅4.6万/㎡。（各房源APP房价略有差异，仅供参考）
近一年的涨幅下跌6.7%
图源诸葛找房 数据截自10月16日
对面的前海金岸，去年10月二手房挂牌价7.5万/㎡，现在已经挂到9.7万/㎡。
一年上涨27.9%。
图源诸葛找房 数据截自10月16日
对于这样的差异，王凡一头雾水。
但从她看房过程中拍下的一系列照片，南方楼事发现了原因。
被市场抛弃的“黄金”住宅
王凡前后在南山看了不下5个小区，南方楼事观察发现，这些小区普遍有几个特征:
1.楼龄老
2.物业费便宜
3.车位便宜
4.商住混合
虽然地理位置好，配套也十分齐全，但是呢因为前三点原因，吸引了不少小企业小商家，于是里边商住夹杂。
本质是普通住宅，实际上商住混杂，甚至大多以办公为主，这让它们的价格普遍低于周边的纯住宅。
具体情况，我们从王凡提供的照片中，一探究竟。
这些商住混杂的住宅，基本上都是筒子楼结构，大多是1998-2000年左右的房子。
虽然有电梯，但梯户比极高，一些较差的电梯在运行的时候会发出嘎吱嘎吱的声音。
走廊墙体“脱皮”，各类污渍的痕迹，如果通道灯不亮基本上常年处于夜间状态。
跟南方楼事此前实探的老小区一样，物业管理一言难尽。
什么卫生情况、居住舒适度都不可言说。
南方楼事从片区中介了解到，这些老小区物业费一个月仅2元/平，十分便宜。
相对比纯写字楼的管理费，这类住宅对于办公小企业的吸引力不言而喻。
小区花园停车位更是如此，一个月200元左右的价格，也十分白菜。
虽然环境不咋样，但是便宜呀。
稍微好点的小区，会有地库。
但地坪漆基本上已经完全看不到，配比也是十几二十年前的水平。
还是那句话，便宜所以“诱人”......
最重要的一点是，这些“筒子楼”里边，基本上都开了不少小公司。
其实这在深圳是一个非常普遍的现象，不仅仅是南山，宝安、福田、罗湖等都有这样的小区，特别是在一些批发市场附近，或者人流量特别大的地铁站附近。
这样的小区非常招小公司的喜欢，什么培训班、各类健身房、美容、推拿、美甲店或者月子中心等都有。
比如说华强北，南方楼事曾去实探过的小区，抛开那些带有名校学位的房源，很多小户型都是小企业首选。
因为地段好，成本很低，甚至有的单价仅2-3万/㎡，不管是办公还是仓储，都是很好的选择。
图源链家 数据截自10月19日
随着小公司的入驻，不少老的纯住宅被迫成了“商住两用”
也是因为这样，深圳这类住宅楼基本都逃脱不了被市场抛弃的命运，它们的房价水平有些甚至只有同等地段相同楼龄的花园小区的一半。
举个例子。
我们在链家上筛选像南山这样中心区域的低单价房源，发现从南山中心到蛇口，不乏这类小区。
南山中心的海王大厦，均价5.3万/㎡，在众多7万+、9万+、10万+的小区“鹤立鸡群”。
同样的地段同样的配套，它差就差在商住混杂，不“纯”。
图源链家 数据截自10月16日
蛇口的海景广场，附近的住宅最高均价已经去到17.6万/㎡，而它只有6.1万/㎡。
虽然紧挨着海上世界，但价值仍然很难提升。
图源链家 数据截自10月16日
为什么这类住宅发展成今天这个样子？南方楼事认为有以下两个方面的原因：
首先是户型问题。
商住混杂的住宅，原始户型一般都存在一些的缺陷。比如南头金桃园大厦，户型奇奇怪怪，各种多边形。
图源链家
虽然实地空房看起来还不错，但实际住家体验不会很好，家具摆放也难以平衡。
并且很多是没有花园的单体楼，无社区可言。
其次，就是破窗理论。
老小区原本也是纯住宅，但一旦有公司入驻，就会影响实际居住的业主生活，有人就会主动搬离。
而业主一旦搬离，加上地段、租金等优势，必将又会吸引更多的小企业、小商家入驻。
如此循环，纯住宅则逐渐沦为商住混杂小区。
总之而言，住宅是否“纯粹”，从某种意义上来说也决定了房价。
这也是为什么王凡所看的苏豪名厦，房价仅仅是纯住宅前海金岸的一半。
关于如何挽救小区的房价，如果从根源出发，或许有可能。
比如小区的管理费大幅涨价，我们都知道物业费越贵的小区，管理水平相对会比较高。
而深圳这些老小区，可能要翻倍甚至两三倍的价格，大概率就能“挽救”房价，并且保证其物管品质。
如此一来，原本商住混杂的住宅楼可能会出现逆破窗效应，房子又逐渐回归其居住属性。
当然，还有一种办法更为直接，就是政府出台政策明令禁止住宅改作办公用途。
但这个可能性不大。
最后
这些老小区在过去，也是城市最耀眼的存在，甚至是当时的城市界面里最漂亮的建筑。但随着城市的快速发展，它们逐渐落寞。
相信很多人身边都有这样的小区，甚至也有人想要或者准备买入这样的房产。
其实南方楼事认为，那些手头资金有限，但想在南山买个80㎡左右大小的房子，并且不在意小区环境、升值空间等因素的购房者，可以考虑买这些小区过渡。
因为它们不管是地段还是配套都是很好的，无论是地铁、学校、医院还是商业，大多数都非常的近且优质。
但有一点需要注意的是，如前文提到的几个小区，它们的居住环境都比较差、住家体验感糟糕。并且涨幅极低甚至还有不涨的，毕竟折合时间成本和资金成本，不涨即跌。
后期想要置换问题，也很难转手。
以金桃园大厦为例，在链家上目前有10套在售房源，近5年成交的只有10套。并且在2017、2018年均无成交。
可以推测，楼盘转手率较低。
如果是投资思路就不太一样。
这些小区不管是楼龄、外形或内部环境，都不是投资的好产品，在未来涨幅大概率会越来越跟不上大行情。
在房价越高的阶段，这种情况越明显，所以不建议浪费名额投资这类房子。
它们终将成为城市发展中被抛弃的那部分，也会成为房产投资中的下等品。
对于这些房子来说，当初有多光鲜，现在就有多落寞。