绿庭资本房地产市场报告 | 华盛顿住宅市场2017年11月

------------宏观经济------------

10月，美国经济从飓风“哈维”和飓风“艾尔玛”的影响中恢复过来，全美新增就业岗位26.1万个， 失业率下降为4.1%，与去年同期相比，下降0.7%，与上个月相比，下降0.1%。这是自2000年12月以来的最低水平，这也是特朗普就任以来，全美就业市场的最佳表现。

大华府地区： 大华府地区劳动力市场失业率为3.6%，与上个月持平，与去年同期相比下降0.3%。

-----------住宅市场-----------

大华府地区

十一月，大华府地区市场房价销售价格中位数为42.5万美元，环比上升2.9%，同比上升4.4%。 大华府地区住宅销售价格连续14个月增长。与去年同期相比，联排别墅价格增长2.5%，公寓价格增长6.2%，独立别墅价格增长6.3%。

市场总成交量为4082单，环比下降5.5%，同比上升4.7%。与去年11月相比，整个华府地区成交量均有上涨，上涨速度最快的是弗吉尼亚州的FallsChurch City，同比上涨36.4%，上涨速度最慢的是弗吉尼亚州的Fairfax County，上涨速度仅为4%。而Fairfax City在本月则出现了成交量同比下降，下降的比例为7.7%。按住宅类型划分，独立别墅的成交量上涨速度最快，为6.3%。联排别墅的成交量上涨2.7%，公寓的成交量上涨3.8%。

弗吉尼亚州的Falls Church City是整个大华府地区房价最高的区域，11月销售价格中位数为79.9万美元，是整个华府地区价格中位数的1.8倍，与去年11月相比，销售价格增长了45.8%。马里兰州的Prince George’s County是整个华府地区房价最低的区域，销售价格中位数为27.2万美元，销售价格与去年同期相比仅增长4.6%。

市场可销售房源数量为8629个，环比下降14.6%，同比下降5.7%。市场库存量持续处于低位，同比连续19个月下降。公寓库存同比上升5.8%，联排别墅库存同比上升4.2%，独立别墅库存同比下降8.9%。整个大华府地区库存增加最多的区域在佛吉尼亚州的Fairfax City，库存同比上升11.1%；库存减少最多的区域在佛吉尼亚州的Falls Church City。

十一月，住宅销售天数中位数为21天，相比去年同期短了2天，相比上个月多了4天。联排别墅销售速度最快，销售天数中位数为15天；公寓和独立别墅分别为22和25天。当年，市场整体销售天数中位数为16天。

华盛顿特区

根据CURBED WASHINGTON DC发布的报道，过去三年中，华盛顿特区共出售了2279套超过100万美元的房屋，占东海岸主要城市中的第二位，排名仅次于纽约。

正如我们前几个月分析的，由于特区房价持续维持在高位，市场持观望态度，住房成交价格增长停滞或出现下跌态势。2017年11月，根据BrightMLS最新数据显示，华盛顿特区住宅房价中位数为54.9万美元，环比下降0.18%。当月，华盛顿特区市场，住宅每平方英尺售价中位数为514美元，与上个月持平。

十一月，住宅销售天数中位数为33天，这是过去10年同期的第二低水平。本月，市场新增房源880个，与上月新增房源1168个相比，本月新增房源环比下降24.7%。成交量为710单，环比下降14.6%，同比上升5.8%。市场库存量为过去五年11月份的最高水平，市场可销售房源数量为1433个，环比下降10.1%，同比上升7.5%。

由于库存增加和销售速度放缓，按当前销售速度，将市场上所有可销售房源全部售完的速度上升为2个月。但数据显示，一个健康的房地产市场，库存量应为5-6个月。因此，华盛顿特区住宅市场仍为卖家市场。

正如我们之前分析的，虽然市场新增供应增加，但大多数新增供应为豪华住宅，价格高昂且户型较小，适合富有的单身人士，并不适合初次购房者和家庭买家。当前, 大多数市场供应与需求之间的存在不对称，因此绿庭美国房地产研究部认为，在未来几年内，华盛顿特区市场价格上涨速度将继续保持中等水平。