创新产业园——花园式办公组团
国贸集团智慧网谷创新产业园
International Trade Group Intelligent Network Valley Innovation Industrial Park
随着中国的产业发展、更新，产业园在空间布局上越来越趋向于城市功能，由交通导向到核心企业、产业集群导向，再到城市功能和产业功能导向，产城融合应运而生。
产业园与城市的融合是多维度的，包括让园区融入城市生活，让园区成为城市生态的一部分，以及让园区具有城市的复合功能、形态以至于生态。
在产业园的发展过程中，还有一个重要的维度----时间。犹如城市会生长变化一样，产业园的功能业态和空间使用也会随着时间不断变化。本设计以弹性（开放共享）的空间，复合多元的功能，以及灵活多变的产品来回应，甚而促进未来产业的迭代升级和周边城市环境的发展更新。
项目概况：
基地面积: 37800 ㎡
总建筑面积: 216908.04 ㎡
地上建筑面积: 132299.63 ㎡
地下建筑面积:84608.41 ㎡
容积率：3.5
建筑密度：40%
绿化率：20%
背景愿景 · 创新 / 标杆
Innovation/Paragon
项目所在城市，杭州是环杭州湾大湾区核心城市 、沪嘉杭G60科创走廊、中心城市和国际重要的电子商务中心。正向着打造世界一流高科技园区努力。
▲项目区域位置
项目所在地，智慧网谷小镇是《拱墅区十三五发展规划》重点打造的产业平台，建成体量达250万平方米，是一个现代产业之城，开发众创之谷。
▲周围资源
区域总体定位为杭州数字经济典范和样板。以期打造浙江版“中关村”数字经济高地，大城北转型升级重要增长极，和大运河数字经济产业谷重要节点。
▲产品目标定位
本项目依托周边院校资源、医疗资源、交通资源、龙头及产业聚集优势，导入省国贸集团旗下健康产业，作为产业龙头，通过资源整合，搭建数字健康产业平台。
▲项目鸟瞰效果图
项目愿景：以花园式办公组团，地标性街区形象，运河文化传承地，数字社群集聚区为目标，打造智慧网谷创新型标杆，全天候聚合交往社区，满足新时代产业诉求。
▲项目技术路线示意
项目充分解读杭州为打造世界一流创新产业园区的政策支持，比如地块出让优惠，返税、购房补助以吸引企业进驻、孵化，对产业平台支持，人才补助优惠等政策，结合市场特性，制定切实可行的、灵活多变、适应性强的实施方案。
空间规划 · 开放 / 连接
Opening/Connecting
对优秀城市空间的研究可知，空间的弹性来自于开放和共享。可以分为两个层面
第一，是园区对城市的开放、连接，让园区空间成为城市生空间一部分；
第二，是让园区空间有城市的开放型态、共享氛围。要达到这两个层面的目标，首先要考虑的，是与城市的关系。
▲场地分析
场地用地面积37800 ㎡，容积率3.5，限高90米。基地交通现状中，车流主要来自于留石高架路。车辆通过储鑫路和长滨街抵达场地。场地在西南和西北两个方向可设置车行出入口。场地西侧面向园区内部道路，未来也必将成为 人流的主力来向。
▲基本分区
场地东南侧和东北侧的储鑫路和北站路为城市级道路，因此东南向和东北向为场地主要城市界面。场地的西南侧和西北侧面向园区级道路，因此为场地的次级街道界面。
▲建筑群城市形象
总体布置与城市公共空间结合紧密，界面友好。交接处，设置大型前广场，将人流引入园区内开放绿地。
▲总平面
打开的城市界面使城市功能空间有效渗透入园区，更好的导入城市人流激活产业园区的服务配套部分，使园区空间与城市空间互通，共融。
▲街道渗透
东南向和东北向人气也较高，具有较好的商业价值。设计将办公塔楼与商业建筑组成建筑整体，将综合体融入街区环境中，充分利用园区的沿街的商业价值面。高层沿主要街道形成城市形象，低层沿次级街道打造街区尺度。
▲园区内部空间
通过横向与纵向的打通，形成园区内的主要道路骨架。两端或一端分别与周围城市路连接，形成开放式街区。加上人性化步行尺度，增加地块可达性。
▲立体绿化/景观轴线
基地周边城市环境为住宅、仓储和其它产业产业园。因此，场地景观价值为内向型。设计设置了南北向景观轴线，加上多层级广场空间、绿化体系，增加公共空间的开放、共享。
▲中心绿化景观
景观设计遵循“以绿为主，人性尺度”的设计原则，参考城市设计的景观元素，加入部分水体景观，使公共空间更加开放、活跃；同时景观设计强化“中央轴线”、“现代街区”、“立体城市”等建筑设计概念，增加公共空间的吸引力。
▲深度/立体链接
内部的多层次开放/共享：
空中步道：在二层和十五层设置步道系统，拓展出一个立体的街区空间。
塔楼景观：主塔楼正对景观轴，南侧多层商业让塔楼与中心景观取得更好的互动、共享。
活力中心：采用多层级开放广场，可全园区共享，以激发园区活力。
园区联动：利用外向型多广场连接周边园区，形成良好互动、共享关系。
▲园区中心景观
功能空间 · 复合 / 多元
Complexity/Diversity
与城市一样，所有产业园区的核心就是人，而衣食住行是人们生活的重要部分。要园区具有城市的功能和活力，首先，要像城市一样具有复合的功能。不同功能模块之间的互动和转换是弹性空间和百变产品的基础。
▲产业园区 — 复合型产业社区
项目依托所在区域的资源，构建具有“研，教，产，孵，憩”复合功能的完善园区服务体系。实现从单一型产业园区到复合型产业社区的转变，从而完善智慧网谷产业构成，提升智慧网谷产业能级。
▲ 功能布局/占比/位置
整体规划以高低搭配的多样化产品为思路。通过用足高度与密度两个维度，来最大化溢价产品，获得货值最大化与去化周期的平衡。
建筑体量按照功能分为“三个组团”：高层办公组团，多层办公组团，配套公寓及商业设施组团。
▲ 复合型产业社区策略
高层办公组团：高层办公塔楼沿城市主于道呈L型排布，其中自持总部大楼以双子塔形式居于场地中央轴线尽端。塔楼在底部通过共享大堂连接，设置会议，展示，休闲等公共功能，在空中通过体部连接，形成云中体验的企业家俱乐部，及室外康体设施。
▲多样立体链接
多层办公组团：多层独栋办公分布于中央主轴两侧，成组成团布置并围合出一定景观小空间，尺度怡人，在提高销售和使用灵活性的同时，创造出多样的空间体验与丰富的城市界面。
▲24小时配套服务系统
配套公寓及商业设施组团：配套公寓及商业设施沿西侧布置，面向整个智慧网谷办公人流主来向，通过板式公寓和退台型商业裙房的组合，提升商业价值，打造生活中心，构建产业社区。同时与03地块在未来形成资源共享利用，实现积极的互动、共享与对接。
▲多功能室内公共空间
产品设计 · 灵活 / 多变
Flexiblility/Variability
产业易逝，城市永存。科技与时代的更替使产业变化的趋势愈发加快。产品设计必须充分考虑灵活多变以适应变化发展。
本案在充分市场调研的基础上，通过客群和产品分析，提出以下三条产品设计的基本原则:
产品的匹配性是招商的前提条件
产品的适应性降低开发运营风险
产品的增值性是促进销售的手段
针对自持销售比各50%，配套占比15%，最小分割单元大于500平米以层或栋为单位销售的政策解读，提出以下产品策略。
▲自持总部办公
高层塔楼产品：自持办公部分主要供国贸集团相关企业总部使用，标准层平面方正紧凑，利用率高。自下而上依次布置共享大堂，展示，会议，创新产业中心，总部办公，企业家俱乐部，云顶花园，研发中心，总裁办公等功能空间。
▲错层办公 – 500㎡产权设计策略
销售办公部分可根据企业规模灵活采用整栋，分段，分层销售。按客户需求在大空间办公，联合办公，CEO办公，小型酒店，精品公寓等布局模式间灵活转换。此外我们还提出一种错层设计的选择，来解决高层塔楼标准层经济性与控制可售面积段及总价之间的矛盾。
▲销售高层办公 – 空间适应多种使用功能
配套公寓产品：在本案的配套设施部分配置了一定量的公寓产品，来满足园区人员短期居住的需求。
▲销售多层办公/公寓
产品按不同位置可划分为MINILOFT，标准LOFT和豪景LOFT三种产品，且未来可考虑按300 ㎡一个的组合产权单位进行分割。所有办公及公寓产品按475cm层高考虑，预留未来改造为LOFT公寓及多钥匙户型的空间可能性。
▲LOFT公寓/精品酒店 标准层平面
多层产品：以动态可生长的理念，通过单元模块的灵活拼接，可组合出不同面积段的三种产品单元，适应不同规模企业需求及其未来发展。
多层产品单元组合销售：
单层出售：单层均大于500㎡
整栋出售：产品面积段为2000㎡~3450㎡
双拼组合出售：产品面积为5400㎡~5600 ㎡
▲销售多层办公/灵活组合
多层独栋产品：主要面向小型总部办公与研发，私密性与景观俱佳。拥有独立挑空大堂，专属电梯，地下专属停车入口，屋顶私享花园等灵活、溢价配置。
▲销售多层办公/多样公共空间
- END -
项目名称：
项目地点：
业主单位：
设计单位：
设计团队：
施工图团队：
国贸智慧网谷创新产业园
浙江省 杭州市
国贸集团
上海联创设计集团股份有限公司
创新设计中心 UDG中国
联创设计集团 浙江分公司
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