正确认识商品房预售合同登记备案与预告登记
本文是君之道思考的第391期文章
商品房预售合同登记备案制度最早确立于1995年生效的《城市房地产管理法》，而预告登记则确立于2007年生效的《物权法》。由于商品房合同登记备案与预告登记都是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前所作的登记，两者在名称、程序以及外观上存在相似之处，尤其是在《物权法》真正确立之前很长的一段时期内，学术与实践均未对两者作严格的区分。实际上，两者不论是在性质还是在效力上均存在巨大差别。因此，有必要对两者进行区分，并根据实践需求发挥不同制度的效能。商品房预售合同的登记备案，其登记的标的限于商品房预售合同，当然存量商品房买卖登记备案在全国大多数地方也已经开始实施。根据《物权法》第二十条规定，预告登记登记的适用范围为“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，依据该条规定，在不动产协议涉及取得、转移、变更不动产物权请求权的情形下，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定，在商品房等不动产预售，不动产买卖、抵押，以预购商品房设定抵押权等情形下可以按照约定申请办理不动产预告登记。预告登记作为不动产登记的一种，以保护不动产买受人债权为天职，且遵循体现意思自治的申请原则。即当事人是否申请，在何时申请预告登记完全遵循当事人的意愿，法律不做强制性规定。同时预告登记也是买受人与出卖人的双方行为，双方达成合意是履行登记的前提。商品房预售合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项房地产交易监管措施，是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段。房地产主管部门通过登记备案归拢和分析房屋买卖合同的主要信息，能为预售交易的正常开展提供保障。因此商品房预售合同登记备案是开发商应当履行的一项法定义务，属于单方行为，具有行政强制性。商品房预售合同登记备案的首要作用是确认、记录预售合同的存在，现有法律上并未明确规定登记备案的商品房买卖合同具有优先于其他商品房买卖合同的效力。经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，并未产生不动产权利变动的影响，在购房人办理转移登记前开发商仍然是法律意义上的产权主体。对于商品房预售合同登记备案的法律效力，我们在下一篇中会进一步进行讨论。预告登记能“产生冻结不动产登记簿的效力”，对与该项请求权内容相同或冲突的不动产物权的处分行为，具有排他、优先效力。预告登记赋予已进行登记的请求权以类物权的效力，能够充分保障预告登记权利人的合法权益。由于商品房预售合同登记备案制度的强制性、公示性，且与后续的不动产登记直接关联，在保护购房人合法权益方面具有一定优势。因此，实践中除非购房人因为购房按揭贷款的需要必须办理以预售商品房预告登记为基础的预购商品房抵押预告登记外，一般没有动力或精力在备案登记之后再行申请办理预告登记。但考虑到商品房预售合同登记备案在产权保护的法律效力方面存在的先天不足，购房人（特别是二手房的买受人）在必要时需要借助预告登记来更好保护自己的权益。
文/张远洪律师
