据统计，苏州光11月份就有43家楼盘领证，超过1万+套新房入市，很是疯狂！如果单看官宣和喜报，几乎没有楼盘不热销。但到底是真火还是假热，不能仅凭一面之词！那么今天，市场欠你们的真相，我们来还。注：考虑到网签结果有延后性，并不能完全代表一个楼盘房源的去化情况；我们统计的基本上都是11月份开盘的楼盘，开盘大多超过20天。
1.从数据来看，热销8成以上的红盘大多处于热门板块，园区奥体、吴江太湖新城，或是自带光环，或是不断有利好规划落地。
此外，项目本身也比较有特色，产品稀缺、性价比高、或是依靠别样的风格出圈。
2.部分项目网签率较低，有加推时间不长、网签延迟因素在内。
此外，豪宅去化周期长，不计入讨论范畴，其余项目或是在价格、地段、配套上存在不足，或是竞品太多、产品力不过硬。
3.苏州进入改善时代，打造高端项目成为市场的主旋律，不少项目价高却遭疯抢；反观一些刚需板块，成交却不尽人意。
11月领证的43家楼盘中，有29家网签不过半，占了总数的近7成！
接近年末，苏州房地产市场开始躁动，快速回笼资金、交一份漂亮的年度销售报告成了房企最为重要的事情！近期，园区、新区多个板块传来红盘收官的消息，更多苏州房企准备在2020年最后几天加速出货，抢跑不可避免！
都说今年的苏州是改善当代，从改善项目争相清盘的现状我们也能看出一点端倪，今天的统计数据更是能直观体现。我们姑且把网签8成以上称为“热销盘”，11月领证加推的项目中共有5家；把门槛提高至网签率超过9成，仅3个项目符合，妥妥的好卖了！这些楼盘的定位基本上都是高端改善，受到很多买房人的追捧。不出意料，榜首又见悦江南！一批房源网签率99%、一批房源网签86%！
11月16日领证房源网签数据
10月份，项目成交总额13.12亿元、成交面积5.01万㎡、成交345套，成为三料销冠，表现亮眼。在今年的苏州新房市场，建发悦江南几乎是一个销售“神话”。项目规划了10栋洋房，27栋叠墅，容积率1.3。同时，项目是建发打造的新中式园林风格，产品力吸引了无数买房人。地处太湖新城核心区位，项目周边有稀缺湖景，水秀天地等商业林立，苏州湾实验学校在侧，配套成熟。均价2.7万/㎡，主力户型138-267㎡，无数改善人群涌入，妥妥的好卖啊！上东区PRO位于园区奥体，11月30日领取二期房源预售证，12月11日又紧急领三批次房源预售，看呆一众买房人。项目开盘现场更是火热，二期708人抢290套房，耗时8个半小时，有买房人在现场差点饿晕，却丝毫不影响他们抢房时奔跑的脚步！什么叫红盘速度？当天除了底层基本卖光，网签率高达95%，中海上东区PRO火速清盘，甚至都没给买房人留下思考的时间。
项目打造120-175㎡的洋房和小高层，主打改善需求。旁边地铁即将通车、又有奥体、星字头学校加持，买房愣是让人有了买白菜的错觉。不出所料，中海上园湾在园区的地位依然不可撼动，11月份项目成交面积、成交套数和成交金额均位列前三，实力毋庸置疑。项目目前网签率92%，但据了解，中海上园湾已成功清盘，且三区日前刚刚迎来交付，实景惊艳。大户型、高总价，但销售结果都比较可观。千人摇号、狂奔选房、豪掷全款，越来越多的苏州人开始倾向改善需求。总的来看，苏州人的买房逻辑已经发生转变，往往热门区域的品质楼盘才能加速去化。今年新房扎堆入市，库存量大。但苏州并不缺购买力，对比之下，对买房人而言有吸引力的楼盘，依旧十分抢手！新房存量暴涨，竞争压力大！去化不足1成的楼盘不在少数回看今年苏州整体的房地产市场发展，挂地频繁，周转快，不少板块刷新了房价，新房存量也是不断上涨。有热销，当然也有楼盘的表现不尽如人意，甚至不少项目网签率不足1成。排除网签延迟的因素，总结来看，项目成交困难的原因主要有以下这些：虽说苏州全面进入改善时代，但千万级别的豪宅，也就是所谓的终极改善，还只是一小部分人。大平层、别墅等动辄千万的房源，面向的客群较小，普遍成交周期长，去化慢。例如地处姑苏的知丘项目，总共99套房源，备案总价1270.14-2877.3万，网签33套，去化约3成。项目的总价，验资500万才能进入样板间的阔气也不是其他项目可以对比的，我是看一眼都觉得奢侈，更别说来一套了。大部分人在买房时，价格、商业配套、学区、交通等因素，都被列入考虑范畴，且在预算范围内，总希望找一个各方面都比较突出的项目。在地缘性因素影响中，买房人对于目前的居住环境、工作地点、家人朋友的依赖，更倾向于就近置业。在这些网签率较低的项目中，多数地处非核心区域，如果没有足够的价格优势和便利的交通或突出的学区，很难吸引板块以外更多的买房人前来购房。例如名门华府，地处吴江七都，以地缘性客户居多，相对比较局限。1个月前领证，目前网签在4%左右。众所周知，今年苏州土拍爆火，开发商高周转模式下新房扎堆入市，竞争十分激烈。相似的地价、相近的位置，竞品之中如何突出重围？近地铁、低密、自带商业、得房率高，若不是自身产品力过硬，根本无法杀出一条血路。如果在产品、配套、价格等方面，没办法一击制胜，成交困难也是正常现象了。例如美的云筑，位于相城高铁新城，最后1栋高层102套房源于11月19日领证，整体备案均价27488元/㎡，总价区间267-369万元。和周边对比项目均价不高，外立面很有科技感，但一个月仅成交7套房源，目前仍有房源。
