苏州楼市回暖，新房市场逐步升温，苏州的买房人都蠢蠢欲动准备出手啦！
最近有不少买房人向我打听苏州的准现房，原因是现在精装乱象多，怕自己花了几百万买来一堆烦心事，不如买个所见即所得的房子！
今天我打听到独家猛料：活力岛地王——鲁能文灵雅苑！毛坯交付！现房销售！5月开卖！
今天我还进到工地带来高清实景大图，你们快来看看这样的鲁能值多少钱？
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你觉得毛坯现房销售的鲁能文灵雅苑，值得买吗？
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鲁能文灵雅苑位于元和街道建元路南、文灵路两侧，距离活力岛地铁站仅400米，项目分为东西两个地块，共打造了19幢13-18F的小高层。
目前东、西两宗地块楼幢主体部分全部建好，现场工作人员也表示，东区7栋已经建好，而西区的12栋道路和绿化都在建造，进度相对慢一些。
我来到东区小区门口，发现不少工人进进出出，我找了个机会溜进去，给你们带来了最高清的实景图
我们先看这外立面，还是非常有质感的哈，南面采光也非常多，这个阳台我查询规划图得知至少有7米。
凉亭、儿童游乐场，都是处于可以使用的状态，不过说实话，有点略微简陋哈。
虽然很多树木一看就是刚移植过来的，不是很茂密，但是整体绿化还是可以的，草坪都是满满春色，有工人在修剪。
很多入户大堂已经装修完毕，墙面和地上都是瓷砖，还有个豪华的水晶灯，观感还可以。
室内是毛坯交付，墙面已经刷好了白墙，阳台确实大哈，1楼是架空层，我在2楼拍摄的，采光还是非常不错的。
2、站岗5年，鲁能终于绷不住了，工作人员透露：房子都建好了，就等销售进场，最快5月开
我觉得在探讨价格之前，还是给大家科普下这个盘的前世今生。在2016年9月，鲁能以总价33.05亿竞得此地块，楼面地价26225元/m²，溢价率77.19%，要求现房销售。这一建就是5年，5年风云变幻，但不变得是鲁能仍是地王
地价比现在整个相城卖的最贵的新盘仁恒溪云雅园地价还要高3510元/㎡，要知道，仁恒溪云雅园备案均价3.2万/㎡，那么高位站岗5年的鲁能，毛坯现房价格会突破仁恒吗？我觉得不妨看一看另一个地王的现状，更能有参考价值：
2016年9月，中铁以总价35.68亿竞得一块地，成交楼面价28965元/㎡，直接成为当时的吴中地王。
去年6月开盘，现在毛坯在售均价3.1万/㎡，比地价仅仅高出2000元/㎡，妥妥的亏本卖房！（不得不感叹一句，2016年开发商都挺财大气粗的。
）
以此推算，遭遇如出一辙的鲁能，大概卖2.8万/㎡-2.9万/㎡才有生还机会，毕竟亏本卖总比卖不掉好吧。
据了解，现场售楼处一切准备就绪，据工作人员透露：目前就等销售进场，最快5月开盘！
3、周边新房最贵卖3.2万.㎡，二手房最高3.1万/㎡，卖多少钱的鲁能才能被市场认可？
文灵雅苑处于活力岛(中央公园板块)，至于配套，整体而言自驾、地铁出行都非常便利，1公里内有多所学校和市政文化设施，生活氛围浓厚。交通：紧邻建设中的中环快速路（春申湖快速路），通达全城；南侧约400米可达地铁4号线活力岛站，步行约5-10分钟。商业：东侧小区首开班芙春天有大量社区底商，直线距离3公里内有繁华中心、大悦春风里、金相天地。其中大悦春风里将于2021年8月28日正式开业，目前京东旗下七鲜美食生鲜超市、占地5000+平米的CGV影院、韦德伍斯健身、奈尔宝家庭中心、西西弗书店等已确定入驻。教育：北侧紧邻苏州康佳爱德幼儿园，1公里内有建设中的沈思港小学和文征明实验小学、相城实验中学，以及私立学校苏州外国语学校。区域内新盘扎堆，均价大多在2.6万-3.2万/㎡，而且基本都是地铁房。而放眼整个相城，近期备案价最高的是仁恒溪云雅园，整体备案均价30453元/㎡，2楼及以上都要3.2万+/㎡，面积140㎡起。
周边很多还是次新房小区，二手挂牌价也不算低，最高的织金华庭达到3.1万/㎡，对比楼盘品质和优势，可能只有现房和大阳台户型这两个卖点，那么会吸引多少客群呢？总的来说，紧邻地铁，周边配套相对比较成熟，又是现房，这样的鲁能文灵雅苑想要快速出货，最重要的就是定价了！不过2.6万/㎡的楼面地价，定价至少也是2.8万/㎡，但有多少人买单呢？周边次新房较多，置换客户少，周边新盘扎堆，客户选择更多，鲁能将会如何破局？5月份开盘，我们拭目以待！
