城市更新，如何避免 “ 金玉其外 ” 的弯路？

关注成都向上的小伙伴可能发现了，近两年，我们格外关注 “ 旧改 ” —— 从一环路改造到实探枣子巷，从猛追湾到 “ 中优 ” 区域的剩余空间 …… 我们的脚印无处不在。

而就是在去年这篇关于枣子巷的稿件→老房子不用拆了？看枣子巷是咋个玩的！中，网友的评论引起了UP君的注意。

“ 没有灵魂 ” “ 马屎皮面光 ” “ 外表光生 ” …… 语言过于生动，把UP君都逗笑了。但是再一深思，不对， “ 旧改 ” 未必真的这么恼火？

要知道，近几年成都相当重视 “ 旧改 ” ，也就是 “ 城市更新 ” —— 成都住建官网在城市建设工程项目机会清单专栏中，给 “ 城市更新 ” 单独列了一个版块并连发三份城市有机更新项目清单。另外，去年成都发布的首份《“中优”机会清单》中，502个项目里有131个都是 “ 城市更新 ” 或 “ 城市有机更新 ” 项目。

所以，大部分关注城市发展的人，都或多或少听过 “ 城市更新 ” 这个词语。

“ 表面光鲜 ” ，绝对不是城市更新想达到的效果，它只是很多城市在进行城市更新探索的时候，多多少少会走的弯路。

毕竟，城市，应该把更多的城市空间留给城市中的人，而不是建筑。

那么，该如何避免这些 “ 弯路 ” ？

我们不妨从他人身上汲取经验。

在说城市更新之前，我们必须要提到另外一个关键词 ——

 活力 

“ 活力 ” 这个词，我们也听得比较多了，啥子 “ 中央活力区（CAZ） ” “ 城市活力 ” 之类的，都经常被政府提及。

活力来形容人好理解，用来形容城市又是啥意思？

我们反过来理解， “ 没有活力 ” 的城市是啥样？UP君脑壳头跳出来的第一个画面就是《寂静岭》，大白天路上一个人都没得。

△ 《寂静岭》剧照

分时间段来看，白天 “ 失活 ” 的城市，就像是大家经常说的 “ 睡城 ” ，人都去其他地方上班了，小区很安静，商店只有店员。夜间 “ 失活 ” 的城市，也有 “ 鬼城 ” 之称，入夜以后，店铺关门，街上没车，陪伴你的只有路灯，是不是有点害pia？

再分人群来看，城市里面最有活力的一群人，是哪些？

一般来说，是年轻人（当然，很多成都嬢嬢也超有活力哈），他们也是消费力最旺盛的一群人。

△  城市中的年轻人

所以，城市要有活力，第一步就是把人从家里 “ 召唤 ” 到户外去 —— 白天公园里有人耍、河边有人喝茶散步，晚上小区外面/各大商圈烧烤店排起队、酒吧人挤人 …… 有人了，那自然就有消费了，所以就有了 “ 经济活力 ” 的一个组成部分。

这不是UP君瞎编的哈，近几年世界一线城市都把 “ 活力 ” 写到城市总规里面去了。纽约和新加坡在2019年都发布了全新的城市总规（《OneNYC2050》和《Planning for Singapore's Future 2019》），两份总规中都数度提到了 “ 活力 ” ，纽约2050年的愿景是打造一个市民积极参与的、充满活力的民主城市，新加坡提出要在未来10-15年，努力为所有年龄段的人创造一个经济充满活力、适宜居住的家园。

扯远了，言归正传。

近十年，成都出现了很多 “ 新城 ” ，很多年轻人都选择在新城上班、定居。那么传统的市中心极大可能会面临年轻人口流失的局面，与此同时，建筑也开始衰败。

△  未经修饰的城市老旧区

所以，城市更新，就是要把老旧的城市片区或建筑变得更有「活力」，激发人群的活力与经济上的活力。

就像编辑部@小B说的： “ 城市总会老去，但血液必须年轻 ” 。

城市更新并非新词，国外很多城市在这条路上已经探索了几十年了。

一战后， “ urban renewal ” 一词大量出现，那时，其内涵更加贴合 “ 城市重建 ” ，主要内容是关于住房的改善，范围倾向于社区和街区范围的更新，表现形式主要为 “ 大拆大建 ” 。

后来，伴随经济社会的快速发展，城市复兴、城市振兴等城市更新术语相继涌现， “ urban renewal ” 逐渐被 “ urban regenerate ” 替代，不同内涵和理念的城市更新模式相继诞生。

模式之一：城市再开发

在日本东京，大家最熟悉的六本木新城所在的六本木六丁目地区，原本是一个以朝日电视台为中心、木结构房屋和小型楼宇集中、不到4米宽的道路穿插其间的区域。

改造后，它成为集居住、工作、游玩、休闲、学习、创造等多功能为一体的集约型新城，至今仍被认为是城市更新的最佳典范。

△  六本木新城-集约型城市理念

（来源：森大厦株式会社官网）

这是一种“大拆大建”的开发模式，大家知道，日本房屋绝大多数都是永久产权，也就是说，房子和土地都属于业主。

1986年11月，六本木六丁目地区被东京都指定为 “ 再开发引导地区 ” ，森大厦株式会社与朝日电视台发出了 “ 再开发 ” 的号召。

拆，意味着要动业主的 “ 蛋糕 ” ，于是，地区内500位业主组成了 “ 再开发准备组合 ” ，其中有80%的业主都参与了六本木新城的开发。

△  六本木新城（来源：森大厦株式会社官网）

无疑，“再开发”，或者说“大拆大建”的模式，可以让一个片区 “ 从0开始 ” ，白纸作画总是简单的，因此，过去几十年许多城市偏爱用这样的方式进行城市更新。

但是这种模式涉及了太多业主/地权方，前期准备工作极耗时间，比如东京目前在建中的“虎之门·麻布台地区都市再开发项目”，自1989年就开始整个区域的规划、土地洽谈等各项准备工作，历时30年才正式动工。

△  虎之门Hill效果图，说实话，

看起来与周边环境有些格格不入

（来源：森大厦株式会社官网）

与此同时，随着城市土地愈发珍贵以及越来越多的城市愈发重视自己的「在地文化」，新的城市更新模式开始多了起来。

比如，成都的太古里，虽属 “ 再开发 ” ，但保留了大慈寺及其文化，同时商业建筑采用与大慈寺形成呼应的川西风格，嫁接诸多时尚元素。在春熙路逐步走向衰落的时代，太古里完全激发了春熙路的新一轮活力，并被视为 “ 老街二次开发的楷模 ” 。

△  太古里，川西建筑与潮流装置艺术相得益彰

2020年，对于全川的“旧改”模式都是一个转折点 —— 9月，《四川省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》出炉，并提出目标：到“十四五”期末，力争基本完成我省2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

这也意味着：从此，以 “ 改造 ” 为主的 “ 城市更新 ” ，将取代以 “ 拆 ” 为主的 “ 棚改 ” 。

模式之二：整治改善

还有一种，就是 “ 整治改善 ” ，即 “ 修旧如旧 ” 城市更新模式。

城市里的很多未被列入历史文化保护的建筑，其实对于很多人而言，都是回忆，更是城市的原始魅力之所在。而这种在原有建筑的基础上进行改造方式，在很大程度上就把城市人的回忆与城市魅力留住了。

我们经常会提到的德国鲁尔区，就保留了曾经鲁尔的煤矿工业建筑，并将其变为话剧、音乐、绘画、舞蹈、表演等文化浓度极高的地方 —— 储气罐变欧洲最大的人工潜水中心，矿山变剧院、夜店和酒吧圣地，提升井架变观景台，啤酒厂联盟的发酵大楼和仓储大楼变艺术、创新和经济新中心，德国最脏的河流之一的埃姆舍河变秀美的滨河公园 ……

△  活跃在德国鲁尔区的年轻人

（来源：鲁尔区官网）

城市中极难再修建的工业建筑，终于变为游客 “ 再远都要去打卡 ” 的旅游胜地。

当然，工业遗址变文创圣地，成都也有许多值得说的案例，东郊记忆、U37创意仓库、成都峨影1958电影公园，都是将工业建筑与文创产业完美结合的 “ 典型 ” 。

△  东郊记忆

除了工业遗址外，还有如上海新天地（北里）、田子坊这种，将老式石库门里弄变为现代化商业、文创产业圣地的模式。

此外， “ 修旧如旧 ” 的模式还普遍运用于市中心的民居改造，成都已经完成的一环路改造就是这样，有的老旧小区围墙从单色变为山水国画，有的老旧小区立面按原来的颜色重新涂装。如果哪天你路过市中心某个熟悉的小区，发现它已经被绿色密目网与脚手架包围，不用怀疑，它就是在进行 “ 城市更新 ” 。更多详情：再探一环路改造工程：竟然是北门赢了？

△  一环路东四段改造后的小区围墙

但万变不离其宗 —— 在老建筑装入新内容。

除了再开发与改造整治之外，还有一种城市更新模式是 “ 保护 ” ，主要运用于被列入历史文化保护清单的建筑或城市片区，保护大过改造，我们今天暂不去说。

老建筑中到底装什么内容，才能真正激发城市活力呢？

这就不得不谈到 ——

 业态

每一种业态，都有其对应的消费者，但并不是业态越丰富，能吸引的人就越多，同一业态的高度聚集更有利于形成虹吸效应。

除了上文提到的，东郊记忆与田子坊的文创、新天地的小资餐饮、太古里的奢侈/轻奢品牌聚集，其实都是在规划之初就有个明确的定位。

成都有很多案例可讲，我们就不用其他城市的例子了。

在成都市首个EPC+O模式下的城市更新项目 —— 猛追湾城市更新中，就有很多可圈可点的集中业态典范。详情：猛追湾这个弯，拐得让我有点措手不及了

比如，原本都没有 “ 官方命名 ” 的香香巷，在猛追湾城市更新中保留了原来的“美食聚集地”定位，还加入了很多港风元素，不仅在2020年喜获 “ 官方定名 ” ，并且让很多喜欢打卡朋友圈、小红书的 “ 吃货 ” 蜂拥而至。

△  香香巷

相较于香香巷的烟火气，沿锦江的望平滨河路业态又是另外一种感觉了：集市、涂鸦，网红咖啡店、生啤焖烤串吧 …… 对，就是潮流时尚的感觉，让无数精致的小姐姐和小哥哥在此拍照打卡、喝咖啡、聊天 …… 说猛追湾已经成了新兴年轻人聚集地，没有人会反对吧？

“ 网红店 ” 扎堆的 “ 修旧如旧 ” 优秀案例，还有百年华兴街 —— 锦江剧场变成都川剧艺术中心，川剧文化得以保留；存在百年的邮电局换上了民国风的“外套”；大量网红餐饮店与盘飧市、华兴煎蛋面、雨田等老牌川菜馆相映成趣 …… 过两天我们会推送专门写华兴街的稿件，有图有真相，在此就不赘述了。

△  华兴街-邮电局

不难看到，现在许多城市更新项目都开始把年轻人作为主要消费群体来规划业态。

当大量年轻人在工作之余愿意走出家门，真正参与到城市公共空间中去，城市自然就有了「活力」。

把 “ 啥子是城市更新 ” “ 为啥要城市更新 ” 以及 “ 城市更新有哪些模式 ” 三个问题搞清楚之后，我们再从城市的政策来看看这件事。

先看在城市更新方面实践得比较早的东京为例 —— 1970年，东京就在其《建筑基准法》修订中提出容积率奖励办法，鼓励开发商为社会提供更多的公共开放空间，同时规定可按比例获得额外容积率奖励。

2003年，东京又推出《东京城市景观发展促进条例》，城市再建区可以根据实际情况编制本地区的 “ 城市再建方针 ” ，引导轨道交通枢纽周边的开发主体根据政府制定的建设目标及其对应的容积率标准，选择可以兼顾社会公众利益和企业自身利益的项目进行建设。此外，日本国土交通省还制定了《东京都高度利用地区指定基准》作为整个东京都市圈容积率补贴的依据，将东京都分为核心地区、重点更新与防灾地区和非核心地区，其中核心地区再进行细分，强调地区之间的差异性。

也就是说：规矩是活的，视地区情况看具体怎么做，但是原则不变 —— 以人为本。

△  东京

再看近年来不断开展城市更新试点工作的上海。

2016年，上海针对社区、产业园区、风貌保护区、休闲空间分别设定改造计划；2017年，开展“行走上海-社区空间微更新计划”，以激发公众参与社区更新的积极性，实现社区治理的“共建共治共享”；2018年首创 “ 社区规划师制度 ” ，将12名专家正式聘任为杨浦区社区规划师；2019年探索出 “ 政企合作、市区联手、以区为主 ” 旧改新模式，徐汇区形成《徐汇区社区规划师制度实施办法》并全面实施社区规划师制度，加强城市设计、塑造特色风貌、打造品质生活；2020年成立 “ 城市更新中心 ” ……

△  上海吴淞街道，社区规划师

与西朱新村居民共同讨论改造方案

不难看到，在城市更新方面做得极好的城市，大多都是政府当 “ 领头羊 ” ，定好基调，再让市民与企业都积极参与其中，才能真正激发城市新活力。

此外，正如网友说的，城市更新不能只顾 “ 表面 ” 。比如老小区旧改，就应该多多关注排水系统、电力系统、光纤网络等等真正关系到居民生活的方面，上海的 “ 社区规划师制度 ” 就能很好地收集居民意见，并由专家在改造过程中进行合理分配，值得成都学习！

事实上，四川省早在去年就已经洞见了这一点，落到细节或许还需要时间。

△ 截自《四川省人民政府办公厅关于全面推进

城镇老旧小区改造工作的实施意见》

在城市更新这条路上，成都其实也 “ 出发 ” 很久了。

如今脍炙人口的攀成钢片区，就是经历了“大拆大建”的再开发。目前片区内高端住宅已经有了很高的入住率，商业成熟、生活便捷。但当人们走在这片土地上，许多人依然会为那些未能得以保留的工业文化扼腕。

△  熟透的攀成钢

更多详情：

攀成钢熟了?现场探访：快了！（上）

攀成钢熟了?现场探访：快了！（下）

但很快，成都意识到了这种模式的缺陷，并迅速调整方向。此后 “ 上线 ” 的东郊记忆、天府锦城、猛追湾、一环路等等标杆城市更新工程，都将在地文化与现代化设施相互融合，一面给人留下独特的城市回忆，另一面又不断为城市注入新鲜血液。

去年，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，并设立建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力的总体目标。

今年，成都在“十四五”规划中提出：到2035年，力争全面建成践行新发展理念的公园城市示范区、泛欧泛亚有重要影响力的国际门户枢纽城市，并将 “ 城市更新和老旧小区改造提升工程 ” 列入 “ 幸福美好生活十大工程 ” ，128条背街小巷环境品质一体化提升已被提上日程。

在城市片区规划细则的基础上，今年2月，成都公布国内首个针对城市剩余空间的规划导则 —— 《成都市“中优”区域城市剩余空间更新规划设计导则》，对七大类 “ 剩余空间 ” 提出了具体的设计实施建议。

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不难看到，成都真的越来越重视城市更新，并且正在不断汲取世界一线城市的经验，逐步探索出一条适合我们这座城市发展、蜕变的道路，让天府文化根脉记忆得以延续。

UP君认为，成都也可以更多地吸取东京、上海等城市的经验，研究出更多 “ 导则 ” ，吸引城市规划专家去挖掘城市文化，引导市民积极参与到改造工作中去。这样，城市才真的是为了 “ 人 ” 而存在。

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当安逸与奋斗同台，当烟火气与书卷气相融，当潮流时尚与传统文化碰撞，城市的活力才会被进一步激发，也变得更加有趣与诱人。

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