最近几年买商铺的重庆朋友，嘿多都后悔了！
（图源网络)
曾经我的一个朋友，很是迷恋商铺。想到能拥有一份稳定的现金流收入就难免心里美滋滋。不仅自己亲自投资过商铺，还曾从事过相关商场收购风控工作，因此见证了不少因为商铺投资而悲喜交加的故事。
但研究多了给我抱怨商铺风险太大了，买商铺这事儿其实我也劝过要慎重。曾经我们都被商铺洗脑，说一铺养三代。买了才发现大多是一地鸡毛，三代养一铺。
我见过买了巴南万达二楼的铺子租也不好租，卖又卖不掉的情况；见过买了迎龙新朝天门批发市场的格子铺完全没人气的无奈；见过哪怕是在观音桥也做不走生意的某地下商场；还见过南坪美全世纪城即使众多楼盘围绕仍然凛冽如寒冬。
所以，我感觉得花点时间来好好聊聊商铺这个话题了。面对商铺的地雷阵，究竟如何练就一双慧眼平平安安走过去呢！本文绝对良心干货，大家放心往后看。
01 住宅和商铺最大的区别
商铺和住宅最大的区别是什么？
最大的区别在于二次交易高昂的税费。
住宅的二手房过户税费基本上就是个税1%、契税1-3%，满2年免营业税，还有一些杂费就没有了。
而商铺的税费可不是闹着玩儿的，我们一起来看看一套二手商铺的交易税费。
你首先要找到原来发票计算差额，根据发票、契税票等后按如下计算：
1、测绘费2.04元/平方；
2、评估费0.5%（评估额，允许浮动）；
3、契税评估额3%；
4、所得税差额20%；
5、交易费10/平方；
6、工本费550元（工本印花税5元）；
7、其他增值税差额5.6%。
在高昂的二手商业交易税费下，只要一套商铺有溢价基本上就很难寻买方。以后想卖的时候这么高的税费很少有哪个买家愿意如此“溢价过高”的接手。
再加上商铺并不是家家户户都需要的刚需产品，市场上空置率较高，所以我们认为它的流动性并不好。
所以，对于那些准备投资一个商铺放几年升值的朋友，我还是劝你早点放弃这个念头。
现在确实不好找买家！
你一个二手商铺交易税费又高，哪个买家愿意买二手嘛，所以很多时候二手商铺都是原价甚至降价处理掉。
有一些朋友可能觉得税费没关系，你不靠增值赚钱，那么你就要仔细看看下面的内容了：
接下来，我希望通过自己近十年研究商铺的一些经验，再讲一些购买或者租赁商铺中常常遇到的坑。
02 风险非常大的商铺是哪些？
1、综合市场内商铺尽量不投，这包括专业市场和大型商场
两个最典型的案例就是：迎龙新朝天门批发市场和袁家岗中新城上城。
这两类商铺因为没有节制，容易供大于求。曾经我也去看过迎龙新批发市场，了解之后发现规模是老朝天门的数倍，很明显就是要薅人的节奏哇。你再去老朝天门市场一问，几乎老商户每家都买了新市场的铺子的。
（冷清的迎龙朝天门国际商贸城）
这种铺子千万不敢投了，又是专业市场，又是地广人稀，又是供过于求，投了估计就只能自己去做批发生意了。
另一种就是核心区的商铺也不能投，比如袁家岗中新城上城。像位于袁家岗轨道站旁的中新城上城，那么好的交通位置，那么多的人流量，看看现在多恼火，空置率高的吓人。
中新城上城输在缺乏有效的整体运营上面。首先这个开发商都没有想好袁家岗商业体要做什么，本来2010年左右还没有时代天街，那个时候在袁家岗奥体旁边做一个大型商业体还是有机会的。
结果他们出人意料的做起家居行业来了！
是的，你没看错，别人拿了一块核心区轨道边的地，一板一眼的做家居商业。
好吧，你做家居就做家居，你就好好的招完商再开业撒。结果招商都没招满，急冲冲的忙到开业，广告宣称全球家居CBD，各种高大上的品牌厂家直销。结果商铺规划过多招不满，放了一堆低端品牌进来杀市场。
结果是什么，大家都晓得了。
（图源网络）
自从香江败走重庆之后，中新城上城觉得家居做不走就做商场吧，于是非要夹在时代天街和万象城中间搞商场，结果商场也是做得要死不活的。
目前，作为过路商业体中新城上城来说，已经沦为了周边小区社区商业。最终说到底，还是缺乏整体招商、运营能力。
2、面积过大的商铺要非常慎重
如今电商正火热的环境下，商铺太大了容易被耗死。不管买商铺来自己做生意还是出租，都要有一个生意来带动它。大商铺适合做超市、健身房、舞蹈室的都越来越挑剔地方。
而一些传统商贸都在往小而巧的方向调整。我在龙湖两江新宸见到过一个海鲜店，面积很小，只在店里摆一些海产品展示，然后到店的客户全部加微信拉客户群，采用微信群预定，直接调货送货上门的模式。货品新鲜口碑爆棚，占用店面小成本还少，大概就30个平方左右。所以，小铺子很好调整利用，大铺子不灵活，我认为商铺面积控制在60平方以下最为稳妥。
3、网红餐饮店也有运营危机
很多人觉得虽然电商火热，但是人还是要出来吃饭撒，你看时代天街的餐饮还是很火的嘛。
其实，做餐饮的老板心里都憋屈，大多数今年真的只能说是混个饭吃。就算是前段时间很火热的王俊凯他妈老汉那种网红店，最近因为粉丝开学了，也和其他店一样恢复正常经营状态了：
（王俊凯家的奶茶店）
4、价格便宜的明显不合理的铺子，得小心
我一直相信大道至简，真正成功的规律是清晰明了的。便宜没好货，这句话或多或少有些道理。
开发商这么精明的生物，对于产品利润都是精算到颗粒级，没那么多便宜可以占的！
商业风险大，不仅仅是对置业者而言，对开发商也是一样。所以商铺的定价，只会比住宅有更深刻更科学的精算。如果一个铺子不合理的便宜，很可能就是研究过后预知人流量及位置必然不好或者很难起来的。
商铺是比较绝对化的业态，要么好、要么死。如果人流量起不来，哪怕打三折也是白白扔钱出去。
再退一万步讲，如果真的出现因急于回笼资金，或想早点完结项目等情况而出来了特别优质又还便宜的铺子，第一批客户会是内部员工，第二批客户会是中介，而不是我们。
5、明显处于下坡趋势、租金持续收紧的二手铺别去招惹
买商铺其实就是为了图一个稳定的现金流，哪怕追高，也不能抄底。整体趋势都开始下滑的市场，你去接手很可能就是最后一棒。有空去看看三峡广场和杨家坪的地下商城吧。商铺最让人恐惧的就是，一旦证明是死铺，就死的透透的，非奇遇很难翻身。
（曾经热闹非凡，如今冷冷清清）
6、进出商铺有阻隔物，难搞哦
这种铺子用广东方言说就是，难搞哦。主要问题就是人为障碍隔断了人流。比如有很多步台阶啊；要绕很长一段绿化带啊；要绕隔离栏啊等等情况。一般商铺都希望开门敞亮，因为人是很懒惰的，这些阻隔看上去问题不大，但就因为不太方便，别人就懒得走了。可能会损失掉很大一部分可来可不来的客户。
7、只依赖某一个大店吸流的铺子很危险
如果这一个区域的人流主要就依赖某个超市，或者某个大店的，很危险。因为这家单店的决定作用太大，买这样的商铺，相当于是把生杀大权交到了别人手里。
要是大店做好了还好，稍微大店出点儿幺蛾子就跟着倒霉，受大店影响的弹性太大了。
8、停车很不方便的商铺最好别投
这是一个很重要的参考项。现在的人普遍都有车，出门停车方不方便是一个重要的考量因素。
（作者实拍沙坪坝停车难）
有一次我去沙坪坝谈事情，绕着三峡广场转了三圈硬是停不到车，内心是真的崩溃，最后连等我的合作方都开始安慰起我来，不用着急，沙坪坝停车是很不方便，我们都理解，慢慢停好了再过来吧。
沙坪坝是这样的，你已经在车库门口了，但你就是进不去，就是没空位，就是停不到车。哎，商圈再好也累觉不爱了。
03 成功概率较大的商铺是哪些？
那么批判了这么多，如果我不给出一些正面建议，那就成完完全全的吐槽文了，营养不多。所以接下来，我也说一下，可以考虑买入的商铺都具备哪些特征。我要给的是真正可以直接用起来的最落地的建议。
1、能做成网红餐饮的商铺
做餐饮讲究的是味道，特别是那些出名的网红餐饮店，生意好得不得了。
毕竟民以食为天，认认真真做好餐饮的馆子一般生意都不得撇。甚至可以偏一点，没关系，重庆人可以开一两个小时的车专门过来吃。只要好吃，距离不是问题。所以如果特别想买商铺，优先考虑可以做餐饮的。（记得把抖音搞起）
2、大学门口的商铺
这是唯一一个可以直接点明放心买的商铺类型。其实学校普遍都可以，但是小学生消费力确实太低了，中学生稍微好一点但还是不行，只有大学门口的商铺，那绝对是普遍性的火爆，冷清反而成了个别现象。原因很简单：人多、钱多、时间多、愿望多。
（夜晚的重庆工商大学门口依然生意火爆）
3、进宽很长和层高很高的商铺
面宽如果能达到进深的倍数，这铺子就是宝中宝，是可以一拥而抱不分离的。要是宽到可以隔出几间小铺子来分别出租，感受一下是成倍的幸福感。
而层高很高的铺子性价比高，可以隔两层用，更好出租。
4、大型社区的底商可以考虑
注意我的用词是可以考虑，和大学比还是要慎重一些。大型社区意味着人多，这有了成为旺铺的基础，但是最大的问题还是在乎会不会没有节制导致供过于求。如果区域内的商铺数量可控，社区入住率又很高，那么就比较安全。比如像大石坝的东原片区，商铺和人流量就还是比较和谐的。
5、成熟办公区的小铺子
这个小冷门很多人平时都注意不到，但是你回想一下，在江北嘴和财富中心等成熟高端产业区，中午你出去吃饭是不是那些铺子还是蛮热闹的，没办法，这是刚需。
成都金融城也是一样，十几栋写字楼下面就只有四五十来个商铺可以吃饭，中午是要排长队的。
而我还看到过阿里巴巴重庆分公司楼下唯一的一个便利店流量很高，一个便利店养几栋写字楼的白领，那肯定是很优质的。
04 结语
当我们把关于商铺的大部分好的坏的点都列出来，这是否就意味着我们能够完全避开地雷，选到锦鲤呢？
答案仍然是不够的。
即使一个商铺具备了上述的加分项，而同时又避开了那么多不利因素，这样的商铺仍然是有风险的。市场瞬息万变，商铺的影响因素太多了。很多走势都是我们当初买入铺子的时候所无法预测的。
真的需要买商铺，绝对不能跑过去看一眼，感觉不错，在网上再查查资料就定夺了。买一个商铺所花费的时间精力可能就是几套住宅的量。
不能怕麻烦，自己心仪的铺子，得多去看几次，分不同时间段去看几次。
要搞清楚它的客源流量到底在哪里，有没有更厉害的竞争对手在吸流。只有多想一点，再多想一点，才能增加更多的成功率。
最后再说一下：
商铺不是刚需，不是刚需，不是刚需！最近几年身边买商铺的重庆朋友，很多都亏钱了！
所以购买商铺真的要慎之又慎。
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原创：喻言
主编：浮云
图片：网络、实拍
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