最高院：购买无预售许可的商品房，也可取得对抗执行的权益！

初明峰刘磊郑梦圆 金融审判研究院 今天

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作者：初明峰 刘磊 郑梦圆

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裁判概述

房产开发企业在向买受人出售案涉房屋时虽未取得预售许可证，但买受人依约支付了全部价款，且房产开发企业也依约定向买受人交付了房屋，因案涉房屋系超建房屋，一直未能办理过户登记。应当认定买受人对未办理过户登记没有过错，并享有足以阻却执行的实体权利。

案情摘要

1、胡昊与恒宇房产公司签订《商品房买卖合同》，并依约支付了全部购房款。

2、另查明，恒宇房产公司在向胡昊公司出售案涉房屋时并未取得预售许可证，恒宇房产公司依约定向胡昊交付的房屋因案涉房屋系超建房屋，一直未能办理过户登记。

3、此后，恒宇房产公司因对外负债被另案金钱债权人沈阳十三建依据生效判决申请法院对案涉房屋进行强制执行。

4、胡昊向法院提起执行异议，法院裁定予以支持。沈阳十三建对该裁定结果不服，向法院提起申请执行人执行异议之诉。

争议焦点

胡昊是否享有足以阻却执行的实体权利？

法院认为

在沈阳十三建对恒宇房产公司的工程款债权被人民法院判决确认之前，胡昊已经与恒宇房产公司签订《商品房买卖合同》并支付了部分购房款，并在抚顺中院作出（2014）抚中执二字第00011号民事裁定之前，该合同已经履行完毕。恒宇房产公司在原审中也表明超建房屋正在办理相关手续，该公司与胡昊之间的房屋买卖合同关系真实。沈阳十三建以胡昊与恒宇房产公司所签订的《商品房买卖合同》无签订日期，胡昊所交购房款无发票，案涉房屋属于违章建筑为由，主张胡昊与恒宇房产公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同关系，理由不能成立。如上所述，胡昊已经支付全部购房款，在东强公司出具准住通知后，交纳了供暖费、煤气费、物业管理服务费用等费用，恒宇房产公司亦主张案涉房屋的产权登记手续正在办理，本案没有证据证明胡昊对案涉房屋未能办理过户登记存在过错。

一审判决基于上述事实，判决驳回沈阳十三建的诉讼请求，二审判决予以维持，并无不当。

案例索引

（2017）最高法民申2384号

相关法条

《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2008修正）》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

实务分析

关于违法建筑的买受人支付了全部价款、实际占有的是否可以依据《查扣冻规定》第十七条（笔者认为：《执行异议与复议规定》第二十八条、二十九条是在此基础上的完善和细化）阻却执行的问题在实务中一直存在争议，部分观点认为买受人明知违法建筑而购买，当然存在过错，其当然不享有足以阻却执行的权益。同时，持本观点者认为违法建筑不能取得预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的买卖合同项下的行为自始无效，不能基于无效行为取得应受保护的权益。

但也有部分观点认为违法建筑在未被明确拆除之前存在完善相关行政手续后被确认为合法建筑的可能性，其存在价值从有利于社会财富最大化的角度看，所发生的交易并非无保护价值。在执行异议的争议中是债权人执行和买受人之间权益的博弈，两者在同一平台基础上进行的权益对比，申请执行人如认为违法建筑不得交易，那么其申请执行的请求当然也不能得到支持。因此执行申请人和买受人应均是在违法建筑具有财产价值并可进行流通的基础上讨论权益的优劣，所以此时不能认定买受人购买违法建筑存在先天过错。

另笔者发现，近期公布的《九民会议纪要》官方释义书中对于未取得商品房预售许可证，购房人的权利是否优先于抵押权问题，进行了明确：“即使没有取得商品房预许可证，消费者购房人的权利也优先于抵押权。另外，预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。”，本观点说明司法实务中对于无预售许可证销售的合法性问题予以了容忍。同时表明司法中更强调偏重于保护“生存利益”，本案如异议人是居住性购房消费者，则更毫无争议的拥有足以对抗其他债权人执行的权益。本文援引案例支持后一种观点，笔者赞同，特此推荐。