专家点名：2020年这4个城市房子降价成必然！卖掉，一套都别留！
提问：新人首问！房姐，纠结中，麻烦帮忙解惑。新手小白。18年因工作全家跨省迁到临沂北城新区一期，因不知道要呆几年，刚来就面临孩子上小学，着急忙慌，买了个一室双学区房，等额本金，月供1800多，月租1200.一家人租住附近，月租三千。目前不知道是置换三室或两室，还是换个月租便宜点的房子。短期内不会动工作。置换同学区两室或三室一是自住，一考虑老二小学及老大初中。置换又担心高位接盘站岗以后不在这，不好出。另:先把尾款付清，首付40或50通过人才落户武汉，在武汉纯投资一个二手次新，以租养贷，一来跑赢通货，二来以后回去或去其他地方用这个来置换保值。回答：你好，临沂人口都在往外跑，批发生意被电商冲击也日薄西山，市府北部造城拉GDP，山东三线红色老区百姓向来听党指挥，钱都砸北部去了，未来富人也搬过去，南部衰落。临沂暴涨属于土拍行情，不具备持续性。房地产没有长期的人口流入支撑，最终会反噬。自住一套就够了，投资回避。买武汉思路正确，武汉投资回报率最大的盘详见知识星球内部分享。提问：新人首问，请教房姐：1、上海浦东的高铁东站附近的3个板块，祝桥，川沙，惠南，请问哪个更有发展潜力？入手哪里比较合适，手上子弹60，可加30的信用杠杆！2、上海高铁东站的祝桥板块能否成为下一个虹桥枢纽？目前有浦东国际机场和大飞机航空产业区！3、祝桥的地王盘公元2040能否值得买入？回答：公元2040已经是价格非常虚高了，没有必要把它作为标准。祝桥未来确实会是第二个虹桥，但时间不确定。机场旁边的产业主要是物流业，不容易产生高薪人口，不会有很大的房价涨幅。300万主力产品端，上海投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。提问：新疆乌鲁木齐。改善住房有什么建议，现两孩，有4套房，其中一套实验小学学区房。希望改善性住房，选哪个区域哪个楼盘为好？或二手房？回答：你好，长远并不是特别看好新疆房地产，会弱于全国大盘的平均涨幅。乌市人口逐年内迁，一个门户城市人口逐年下降，这是绝大多数西北城市的现状；南疆，汉人是少数民族，北疆以汉人为主，但是不管哪里，都是绝对安全，警察快比人民多了，稳定压倒一切，经济发展是其次的；孔雀东南飞，内陆甚至新疆、甘肃的中产阶级都有了来一线城市投资房产的意向，这是新时代的“六个钱包”，会进一步让人口、资源、资金向东南部大城市倾斜；乌市、呼市、兰州、太原以及其他三四线城市房产的未来。或许真的会回归居住本质，丧失投资土壤；“只有大城市才有房地产”！乌市虽然租售比高，但是涨幅弱。如果在乌市已经有4套房，建议保留1-2套自住，剩余子弹投资到高能级城市才可以利益最大化。改善自住主要是在生活半径附近入手一套大户型品质盘，贷足，一步到位。如果是考虑保值，可以关注高铁新区。提问：房姐您好，现有闲置资金80，坐标深圳，只有南山汇景豪苑一套房，在双方名下欠贷款270万。年收入40万左右。想买一套小房子用于投资，最近看了华强南的京基御景华城27平，漾福居的35平和飞杨时代大厦的37平，请问这三个盘怎么样？或者请您帮忙推荐合适的楼盘，感谢万分～回答：京基御景华城距离7号线赤尾站200米，靠近深圳河，北沿滨河大道，小区原址是坟地，05年建造，四栋大单体楼，大花园社区，绿化率高，约3600户，车位配比不足。户型27平-45平一房，60-75平两房，80平三房，4梯22户，由于是刚需小面积总价低性价比高小区，成交量活跃，常年位于福田区成交前三甲。主要居民为和租户为华强北做电子生意人，近福田CBD，租金高且稳定，楼下自带美康百货。两大利好，附近福田村的海岸城旧改。和落马洲河套地区开发。追求稳定租金可以入手，考虑涨幅，这里不算很好的选择。总价300以内，建议入手学位小户型。学位房保值、升值，走势一直不错，哪怕是老破小，罗湖、福田因为学位紧张，涨幅更高；小房子投资，一定要找潜力学区，南山还有不少这样的房子，价格没有起来的原因是南山学位没有福田、罗湖那么紧张，但这一天迟早要来，福外的小户型到10万，南二外海岸、南海中学、深高北对应小户型完全可以到十万；提问：美丽智慧的房姐，郑州港区恒大未来之光八千多一平精装修，有投资价值吗？恳请给予宝贵意见。回答：恒大未来之光的情况，本质和瀚海航城、和昌盛世城邦没啥两样，都是荒地造城。恒大的实力毋庸置疑，一旦造城成功，整个港区就会形成三足鼎立的局面，北港、东港、南港，竞争更加激励。但这不算好事，港区本来铺的摊子就大，北港发展这么些年，还是半生不熟，现在力量分散到三个板块，怎么能集中力量办大事呢？开发商毕竟卖了房就走了，深耕还是要靠港区自己，基建配套没上来，港区只能是一个鬼城。纯投资建议看下金水北区域的项目，接近主城区，配套成熟，后期交付后有地铁有租金收益。提问：房姐：手中子弹300万。跟随您学习房产运作増值。现坐标上海两年，浦东工作，无房票。租房每月有8000左右房贴。如何破限购，如何寻找合适的房源？如何有效淘笋？请您具体指导一下。另如何：在常州、无锡淘笋。具体地段？价位？谢谢。在大虹桥及其辐射区，或者浦东三林、张江辐射区考虑，应该可以买到不错的房子。大虹桥，是市级规划，但是产业比较分散，需要假以时日，才能全部落地 浦东三林，靠近前滩，更加聚焦，很快活落地，但是高度有限。大虹桥有土地，且连接市中心方便。80年代改革开放的时候，上海选择方向是西进，直到90年代，小平同志才圈定浦东的。常州和无锡潜力不如二线省会城市涨幅大，更推荐武汉 重庆 成都 沈阳这些潜力城市提问：房姐你好，关注了你很～本人武汉刚需准备买房。最近美元大放水，我看朋友圈中介说会造成通货膨胀，老百姓手中人民币缩水，让大家赶紧买房，变成固定资产。之前疫情刚出的时候，很多人卖房救公司，又觉得现金流重要。希望房姐帮忙分析一下，这次疫情，美国大量放水，对我们平民百姓有什么影响吗？应该怎么合理支配自己的资产。回答：中国的放水也不会停止，财政货币也都会进一步加码。因为既然国家会放水，那么负债肯定也会贬值，想要对冲通胀，负债买好资产就是最好的策略之一。提问：房姐，你好，我在深圳福田都市花园有一套78的小三房。房子出租出去了，我在西丽大学城这边上班，在这边租房子住。孩子1岁。现在手头有370左右，准备首付五成再买一套，求推荐片区或者小区。回答：南山的板块基本都分析过，大体是:南山无洼地！7.前海，我倒是觉得前海的价格还没有完全透支，700-800万看看前海那几个盘吧; 南山的置业思路就是：花园人车分流次新潜力学位，然后最后一点也是最重要的：一定买笋盘！其次自住关注西丽板块，关注星球内推荐的几个次新盘，相对还是有一定的性价比。至于西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。提问：房姐好。父母全款买房后，把房子赠予已婚女儿，该怎么处理才能使房子归女儿个人所有？回答：赠与税费很高，一般是建议直接走买卖流程。已婚状态，卖给女儿，正常情况下，夫妻双方各占50%份额。 提问：新人提问，基本情况：本人 四线城市主任医生 正高职称 46周岁 女儿在澳门读大二 爱人国企员工 1子弹最多150 月供10000左右想纯投资房产 无任何地区房票 资金还如何分配 投资哪个城市比较好呢 如何破当地的房票 比较倾向于广州黄埔和深圳 有具体楼盘的推荐吗？或者位置 2本人想去一线或者新一线重新找工作和未来养老 爱人想办停薪留职去一线做点生意 对于这个决定和爱人生意的方向、城市有何建议呢 3女儿未来是否应该出国读研学商科呢 未来做生意 他的职业规划该如何计划呢？在大学期间他应该如何磨练呢？有什么人生建议呢？他毕业可以直接拿到上海和深圳广州的户口 未来该让他留在哪个城市呢？回答：1.深圳热门板块现在高位了，建议在第二梯队寻找次新潜力盘。深圳和广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。2.目前看医疗体制不颠覆式变革，个体医生的价值就无从体现。优质医疗资源无法自主定价，就是个被患者剥削的廉价打工仔。如果能利用现在的渠道资源，转型医疗器械行业还不错。3.本科 数学+物理。硕士 金融+计算机。工作3-5年后再去读MBA。这是最理想的路线。如果好好学，能训练严谨的商业逻辑。每一代人的竞争都是同龄人的竞争，有人研究过商业大佬成功的共性天赋：偏执、自恋、权术。暗黑体质更外向、更开放、更挑剔，内心更强大，乔布斯、英特尔格鲁夫、雅虎梅耶尔、LVMH阿诺特、马云、许家印，特别擅长玩弄对手于股掌。迅速掌控全场的能力，以德报德，以直报怨，搞定人抗住事，是同龄人竞争胜出的关键。大学多接触社会 放到竞争和冲突激烈的地方，不要养尊处优，做到撒手放养，为自己的决定买单，培养解决问题、搞定人的能力。竞争、挫折、吃亏、受辱对孩子成长最重要。提问：房姐好！想卖沌口金色港湾三期9栋260平的顶楼复式，目前做了十个房间租给芒果公寓，装修10万元，合同还有一年半到期，可以装电梯（目前一楼不同意），金色港湾大户型不好卖。问题，1：适合哪类买房客群？是否需有针对性的进行装修，如：可以改成中空复式，开墙将平14平的独立露台改花园，2：不改造报价多少合适？3.：在租期间如何看房？谢谢！回答：沌口老破大目前属于穷人买不起，富人瞧不上系列产品，总价高 单价低，比较难卖。这类产品主要是沌口板块内部的自循环。卖出建议把卖房科技树用上。借你的问题说说老破大适合哪类人群，应该如何挑选？老破大的特点：1.杠杆高 但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。2.租金高 但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。3.可能有折扣 但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。4.超额涨幅 这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。底仓充足，可以放弃流动性，接受N年不涨。通常情况下，二线城市老破大不如一线城市。提问：亲爱的房姐，急问。百瑞景六期通透110平小三房，东户三楼3250满二。上午遮光，日照3小时左右。融科天域通透120平三房，22楼2550不满二。考虑学区、自住，同时也希望有升值空间。请问这两个盘值得买吗？哪个更优？恳请帮忙分析分析。或是还有什么好的楼盘推荐？多谢！回答：1.丁字桥商圈属于过气IP，自住很成熟，交通方便。百瑞景学区溢价太多，一墙之隔价格相差1万，溢价学区一直不是我们的首选投资产品。未来涨幅大概率跑平大势。单价2.9加上低楼层折价，性价比不太高。 2.关山大道是光谷领涨区，有产业，有学区，周边商圈成熟，自住和投资都是首选。融科天域单价2.1左右性价比很高了，不满二可以通过2种方式省税。 学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。 升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。提问：亲爱的房姐，武汉中介说我年龄过了45岁花钱都买不了户口了，怎么办呢？愁死了。咋弄呢？回答：武汉现在有8种方式可以破限购，详见知识星球内部分享。提问：新人提问: 房姐好！手中子弹150，最大月供两万，想在广州或东莞两地(深圳明显房价太高够不上)入手一套一手房做投资。上次房姐建议我在番禺、黄埔两地几个楼盘中选择，我看了一下，推荐的楼盘基本售罄，现在挂出来的二手房为主，且价格都是三、四万以上，作为一线城市这种地段、价格上涨空间有多大，上涨速度有多快，作为投资回报率怎么样，我手中这个子弹和月供能力是否合适?其次，南沙现在房价相对比较低的，在那里入手一套是否划算? 之前曾有过在东莞沙田入手的想法，主要是考虑那里房价现在才一万五左右还比较低，赌将来深圳东莞一体化，不知道这个想法是否太不现实? 想请房姐帮我通盘考虑一下并提个相对具体的意见和建议，谢谢！回答：子弹150其实可以抢一抢沙井，或者光明的几个限价新盘，等暴击。投资一定不要盲目，沙田劝你放弃。就算是你想赌深圳东莞一体化，那也要看看东莞的产业分布。中国这么多城市圈的概念，为什么有些地方发展起来了，有些地方没有发挥在那起来？1.交通 2.产业和人才储备 交通不用说了，要想富先修路，交通好的地方如果与经济强的区域相连 就算是睡城，未来的购买力也不会弱。之前也分析过东莞的经济，GDP虽然高，但是大部分都是低端制造业。东莞政府也感觉到了危机，迁走了大量的劳动密集型产业和工厂，集中力量发展松山湖和南城。所以松山湖和南城的房价在上一波大涨中领涨，但是其他板块涨幅比较小。沙田目前的现状就是产业和人才储备完全跟不上，承接不了深圳的高端科技行业，未来不看好。我的建议是，趁着现在150万还能在深圳广州上车，别犹豫，今天觉得贵，明天只会更贵。当然疫情之后能捡漏是最好的，现在深圳已经是高位，疫情之后如果没有利好政策刺激，可以安心淘笋。提问：请问用别人的房票买房需要注意哪些问题才安全，请尽量详细些。谢谢！回答：首先是你识人的水平，代持人品行最重要，后续手段都是辅助作用。一般套路，做好代持协议、授权委托、长租协议、足额抵押，可以规避90%风险。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》提问：房租，我于8月加入中介行业，没有开单。很迷茫又想做这行？感觉比别人慢半拍？要怎么做？怎么才能突破自己。城市江西赣州！这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是别人我买房的。买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
