又传利好!武汉支持商改住,公寓的春天来了?

提问:美丽的房姐,最近报道武汉部分区域将允许“商改住”,水电气价格按居民标准申报,这目的是什么?或者意味着什么?求解
回答:这次“商改住”目的不在买卖,而在租赁。在新冠肺炎的影响之下,武汉遭受的打击无疑是巨大的。
疫情结束后,武汉想要恢复往日的繁华,人是不可或缺的。现在武汉出台“商改住”的政策,有利于人口的引流,只要先解决了大家住的问题,那么复产指日可待。
接下来又有中介要开始骗你买公寓和商用住宅,别去当韭菜!
提问:(新人首问)①本人40多岁,一家三口,安徽一县城基层公务员,夫人一个体工商户,家庭收入全部30~40万,儿子高二②去年11月在南京江北核心区青奥板块购买95平方住宅一套(中海左岸澜庭),请问这个投资怎样,下步应该怎样操作?③现在家庭余额其本没有,但老家有一套门面(220平方),持有6年(买入190万左右),租金百分四左右,已挂牌出售(市场价220万),一直无人问津,请问下步继续持有还是降价卖掉?④下步打算,攒钱数年,然后再在杭州入手一套,若儿日后工作在上海,可以南京、杭州两套置换一套,此想法可行吗?或者您有什么更好建议?
回答:你好,江北核心区分两波,以隧道口浦口大道为界。以北是中央商务区 以南是青奥板块。期待比较高的还是中央商务区板块,青奥板块次之。没有抢到江与城,中海左岸澜庭也是不错的选择。
老家门店卖掉,基本没有升值预期。租售比有一般。一线城市的资产质量优于二线城市。上海优于杭州和南京。
出售门店后投资首选上海,次选杭州。
提问:新人首问。房姐你好。坐标广州白云区,工作就在罗冲围客运站这边,工作地点未来几年有可能变动。现在子弹150枚,已婚有个8个月的宝宝,清远老家2套住宅,一套在供,一套公寓,广州社保要明年8月才够5年,现在很纠结,要不要现在买佛山里水的房子,就是靠近金沙洲的,还是等明年社保够了再看广州的,我们都希望找个配套好的,附近有好的学校,担心现在买了佛山的,之后难出手,换不了广州的,不买又怕资产贬值,怎么办好,中介让我买佛山里水保利紫山均价2万
回答:你好,子弹150,建仓首选广州。54大法找婚票可以破限购。清远房产没有价值,保留一套住宅自住,公寓建议出手。
广州真正涨幅比较大的是“城郊结合部”,就是沿着地铁7号线沿线的两侧,以及结合广州“向东向南”的这些区域。投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。
广州买完再考虑佛山。
佛山优先千灯湖,其次就是北滘。
看好千灯湖的唯一原因:佛山唯一CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹,次新为主。近地铁是必须的。
佛山投资回报率最大的盘,详见知识星球内部分享。
提问:房姐你好,我是武汉人杭州户口,目前武汉2套,一套百步亭现代城15年两房,一套17年购幸福湾两房(贷70)。上海两套,一套顾村保利叶语(满5无贷空置),一套杨浦同济新村65平三房自主(17年500购入,贷220)方便小孩读书及夫妻上下班通勤,三代同堂能住,但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场镇动迁房2套(每套市价240)可操作支配。手头子弹80,家庭年入80。1 处理掉除自住同济外(为了小孩上学)的所有房产,再购入杨浦区一手小三房今后自住。2 处理一部分武汉上海房产去杭州投资一套?手上房产有点乱,请建议根据今后升值空间哪些该处置或者置换?谢谢谢谢
回答:你好,顾村是西北上海的标杆版块,产业上偏弱,但有规划,也有充裕的土地储备可供发展,宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨的最热门板块,但其实无论开车还是轨交,去老市中心距离并不很远,相比西南的一些外围板块,反而通勤上有优势;算是典型的城乡结合部变市区过程中的板块,无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成,顾村可以算是北区城镇人民进入上海的第一站,和当年的莘庄类似,只要商业商务规划的好,也慢慢会聚拢人气,成为地方豪强的。
而东上海能发展起来,则需要10年左右的时间,所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换,杨浦改善+投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。
同济新村里的同济小学,之前是给同济子弟读的,后来才开始招地段生,同济子弟应该是优先入学的。同济新村里普遍住的都是同济大学第二代第三代子弟,生源不错。孩子有学区需求可以继续保留。
武汉可以出手一套置换杭州,杭州投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。
提问:新人首问,房姐你好!坐标上海,中环附近有400万左右小户型一套,手上有子弹30左右,夫妻2人上海本地,父母房本上都有名字,都有公积金,年入30。方案一:改善型,置换一套2房(自住)方案二:投资型,抵押或其他方式再投资一套房,那种方式合理?上海可有推荐?
回答:你好,趁现在上海静淡市,正好做置换。如果上海城市化速度放缓,郊区和市区的差距确实将拉大,改善需求会压倒上车刚需。
市场是分阶段的,不同市场处于不同阶段,主导力量不同。
1.起步阶段,市区郊区房子价差很小,市区地段价值不断提升,市区涨的快。
2.发展扩张边界阶段,刚需主导,新区涨得快。
3.成熟阶段,改善主导,市中心大户型涨得快。同一市场,也有可能同时存在两种影响的力量。
如:上海既有新区扩张的成分,又有存量改善的成分。所以市区郊区未来会比较平衡,可能价差还会缩近,但已经空间不大,且变化会很缓慢。先以改善需求为主,未来手里有更多的子弹,再考虑投资郊区次新盘。
提问:房姐您好!我观察到一些大V或者kol一直在推荐重庆,3000万人口,2019GDP也是前六,而房价一直不温不火,认为是价值洼地,请问房姐有什么看法?如果在武汉和重庆直接选择,哪里投资更好?
回答:重庆和武汉很难说谁更好,在我看来都是洼地。
重庆不是一个市,而是重庆省。3000万也是重庆省的总人口,而重庆的市区人口在1000万左右。重庆发展是国家战略,获得的能量比全省之力还要大。国家级直辖市发展潜力一定比省会城市大。重庆主城区的人口流入其实是很不错的,每年都有一个稳定的增长。
你可以仔细观察一下重庆最近1年的土拍市场,新拍出楼面价很高的地块所处的位置都是新区,一部分甚至是土著思维里的郊区。真相是,内环以内的核心区域可供开发的土地真的很少了,即使有地也会捂着,先卖郊区。
这两个原因合起来告诉我们,有限的主城核心区内,人口会越来越多,自然需要的房子也就越来越多,无论是租赁需求还是购买需求。无论谁来买单,价格都会日渐起来。
这就是为什么重庆让大家买市区,不要买郊区。郊区价格又不足够便宜,潜在供应又无穷无尽。主城九区,特别是核心区域的住宅,供应还是比较有限的。重庆存量情况不佳,民间财富还不足够强,这时候当然应该大量造房子,把经济基础夯实,把居民生活质量实实在在地提升上去。
靠限制土地和住宅供应换来的涨价,是不健康的、有害的涨价。靠把经济做上去、收入做上去,以及吸引更高端人群前来安居乐业、开疆拓土,才是健康的、良性的,才是可持续发展,才是我们应该推崇和追求的。
从这一点上看,我认可重庆的发展思路。长远角度看,也会得到相应的回报。
武汉市区人口1400万,但是全省人口6000万。武汉在湖北属于一家独大,集中力量发展武汉,武汉强大了再辐射周边县市。近几年武汉的表现也很好。
所以很难说未来5-10年哪个城市更好,建议在你的主场淘笋,坚定长持会有超额回报!
提问:卖掉广东的房子回武汉创业,打算购入两套房产,一套自住,一套投资,只买汉口的房子,预算40000左右一平方,最好是买江景的,有看过世纪江尚的房子,但是对武汉的片区不太熟悉,最看重长线升值,买哪个盘最好?
回答:世纪江尚投资者扎堆,目前空置率还很高。楼盘属于典型的资源错配,占据了一线江景绝佳位置,却是个刚需盘品质。如果喜欢江景,自住可以买,现在二手盘大量出货,可以淘笋。投资不买富人来不上,穷人买不起的东西。
单价4万,基本属于武汉房价的第一梯队,不如加点预算,直接拿下武汉天地,学区 地段 环境和圈层都是最好的。其次可以关注华发和绿城。CEO盘只谈自住不谈投资,4万涨到8万很难,非常难。但是刚需盘1万涨到2万很简单。
提问:房姐,沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高,如果在沌口买房,有推荐楼盘没?
回答:因为有产业(汽车),这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样。在楼市的基本逻辑里,我们知道大多数城市的发展,都是一个逐步扩张的过程,而越早发展的地段,往往绝对价值越高,随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。
因而在楼市的地段理论中,往往会以环线来分析一个城市的价值基础。不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布,甚至相差极大,环线的逻辑虽然适用,但在诸多现实因素的参与下,环线逻辑并不是价值的结果。武汉的发展,不是纯粹的环状扩散,而是受到诸多因素的影响,把武汉看做环线发展,是错误的。
如果你去看地铁的人流数据,我们可以很明显看出:武汉的地段规律,其实是以产业中心作为核心,随着产业人口延伸的区域而附着价值。
沌口是个很封闭的板块,其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口,所以如果在这里上班自住可以买,投资建议回避。
提问:智慧又一针见血的房姐,你好。新人首问。
坐标广州,已入籍广州。
本人35岁,女生未婚,广州番禺广州碧桂园房产一套69平米自住组合贷(其中商贷10W,20年),房贷5K。还剩80W。一直未婚,广州社保已交12年。19年12月开始在深圳交社保。17年和18年投资失败,纯现金投入51W(不含时间和开销),都是信用卡和亲友借款,2019年底仍有债务28W。做为没有背景的小镇青年,底子薄弱,更重要的是视野和格局不够广,创业需要非常强的心里状态,守住基本开支的同时,还要做好身体建设,收支不平衡夜夜难以入睡。非常受伤,通过1年的时间现在才缓一点。近2年,感觉到了35岁,很想有—个稳定相对舒适的生活,赚钱的拼劲已大不如从前。父母有基本的社保退休金和一些商业保险(母亲在做保险),但随着父母年纪渐长也要负担养老。目前年入30,不是很稳定。
房产解惑和发展方向解惑。
需求
1,错过2013年在广州买房的区间,深刻感受到眼光和时间的关键性,以及引路人的难得性。不想被收割太狠,只想通过努力配得上自己应有的财富。想继续在广州或深圳,武汉各买1套上车房做投资。之前买房才用了10W商贷(50W公积金已经用完),是否应该把商贷还完,再动用银行借款继续买入,虽然有点吃力,但还是可以再努力撑一把,同时督促自己保证2W的月还贷能力。父母59岁,武汉房子用父或母名义接力贷是否可行。广州还有1张房票。
2,发展方向,一直在客户和业务版块耕耘。在人工智能领域的现公司确保一份稳定收入的同时,再做多一份副业(做出口贸易业务/电商)或其他职务。顿感打工其实一直在一个圈子里转,而创业的大概率,本人真的经历了没钱吃饭的阶段,所以很谨慎,不敢赌,觉得自己可能不是老板料。没有家学的机会,思维的提升真是很需要经历和顿悟。请问房姐如何寻找有效有质量的圈子的途径,判断标准是怎么样的,
房姐指岀的选对赛道,选对行业,正确聪明地勤奋努力工作,加上正确的投资来保护取得的财富,如此规划是否可行呢
3,深圳和广州等—线城市以及其他省会城市很多栋自建房岀租的方式,长期看和投资商品住宅是完全不同的走势和区别是什么呢。
4,对于城市大龄未婚女青年,除了嫁人,对于财富圈的建立和人玍规划,能说说吗感恩遇见,感谢房姐费神解答。祝房姐四季发财,日入斗金。
回答:1.不建议负债拉太高,最高不要超过70%。可以截断抵押碧桂园融资。激进打法:主场在广州,建议入手一套广州小户型,主场淘笋优势大。
保守打法:武汉用老人票买一套低价潜力盘。
2.具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升,竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争,让自己有价值,能帮到更高阶的人解决问题,自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德,积小以高大,坤德贞吉升阶。
人工智能是比较看好的行业,不知道大家有没有思考过,为什么现在计算机和人工智能应届生的起薪,要远远高于其他行业,比如物理学、生物学、航天学。为什么呢,是因为计算机的技术更高级吗,还是因为这些从业者更努力。
都不是。能够拥有不错的机遇,是因为计算机行业还处于上升阶段,幸运的遇上了互联网的行业爆发式增长。曾经的能源、机械、土建行业,也经历过这样的过程,但不幸的是,计算机领域的发展速度,是历史上任何一个行业前所未有的。身处这个领域中,从完全竞争阶段到寡头垄断阶段的过程,所需的时间非常短。
阿里腾讯从摇摇欲坠,到跻身全球十大互联网公司,仅仅花了十几年时间。速度越快,需要的新鲜血液就越多,更新迭代就越快,竞争力弱了,自然很容易被优化。也许技术还在,精力还在,但当社会开始嫌弃年龄大了的中年人,也无法独善其身。
选择一个风口副业是必要的,你的思路正确。
贸易也好电商也好,靠的是你有客户 渠道资源。要么做项目的对接人,要么做流量的导入人,做职场加法,顺藤摸瓜,打通上下级供应链。
3.自建房是收租模式,涨幅非常弱。有人去深圳比较早,目前收租收的手软,这个利润就非常高了。具体操作技巧,详见知识星球内部分享。
4.个人的修炼和赚钱的事业,是人生置顶的任务。男女有别,对于女生,在具备一套一线房产作为打底资产的前提下,首要的任务拓展自己的眼界,多接触成功人士,成功是长久的胜利,大巧不工,坚守本心。对于赚钱,房产投资是最靠谱最简便的路径。有空就去踩盘,驱散战争迷雾,构建城市框架;一线实地看房,谈判,保持对市场的敏感。多核,配套资源的培育。融资,持续建仓。
提问:房姐好!淘笋有什么方法吗?
回答:一说到笋,就是说要跑盘两百套,这个说法有些敷衍,跑两百套,岂不得累成狗?关键是效率底下,并没有思考如何优化模型。详见知识星球内部资料《淘笋方法论》
提问:房姐,刚入手一套房,在纠结要不要出租,可不可以给点建议?感谢!
回答:房子要不要出租,核心取决于几点:
1.你计划持有的时间,如果2-3年就要翻倍卖出,那么出租可能影响你卖出计划,装修成本可能收不回来。
2.你的装修回收成本,取决于你的装修成本,你设计的出租形式,以及这套房在市场的租金。
3.只要出租,必然有破坏,接受什么样的破坏程度,取决于这套房子本身的条件,以及你后续对这套房的处理计划。比如,核心区老破小,计划长期持有,原本装修很破,出租需求旺盛。那么,我可以好好刷白出租,简单装修,用坏再换。
再比如,郊区地段的次新毛坯,出租人群少,我宁愿选择空关。所以,对于沈阳这种租金低的城市,我们优先买入带住家装修房产。而对于深圳这种需要长持且租金高的城市,基本是一定要出租的,最终设计成哪种形式出租看房产的情况和自身能力。
提问:买第一套房,最重要的是什么?
回答:年轻人的第一套房,非常重要。房产的投资道路,好比滚雪球。第一套房产的优劣,回报,决定了未来3-5年的局面,而这个局面还是买定离手,无法改变的。  
我们知道,第一套房,通常是把现金打空的,出手之后,很长一段时间可能都没有新的子弹可以发射,不仅如此,已经购入的房产,月供会不断消磨手上的资源。  小白领上班族,很多都是月光,打完首付基本只剩下半条命; 这个世界,月供的压力每大一份,都有可能导致整个买房系统的崩溃。  月供最大的压力来自哪里? 一些媒体小编的报导中,炒房客资金断链,都是因为金额太大;实际上,没有几个人是因为金额太大而断供的,这种完全是是新手的看法。 贷款是非常困难的,远远比买房更困难;
想多贷一些钱,你要面临: 
自己的心理压力;流水的不足;银行的审查;个人资质的限制... 除了金朝阳体系和骗贷跑路的一刀流操作,几乎不存在多贷了款而崩溃的。  真正导致月供崩溃的,是房价不涨。 房价不涨,房东不仅无法回血,还要每个月抛出去一管血。  如果只是跟随市场的横盘,还不是很严重;最惨的,是别人都涨了,你还不涨。五花八门的买房技巧,有用,但不是根本;买房最重要的,是知道应该买什么样的房子:  选筹正确,雪球才能越滚越大,房产增值,不断给你回血;选筹错误,只能割肉离场,有时候碰上各种限售以及不满二不满五的规定,割肉都不能。  贷款,多贷不贷,是0分和100分的区别;
选筹,可以是正分和负分的区别。 选筹,是买房最重要的一步。
提问:投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同?通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。
回答:有没有投资和自住兼顾的房子呢?答案是,没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾, 大概率是在骗你!投资,一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现,是一种小小的赌博。但凡适合自住,那也就没有暴涨潜力了。自住,是考虑个人复杂的情况,如交通、学区、户型、配套、楼层、采光,做出的选择,是一种消费行为,以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的,生活半径附近的,什么都符合你标准的房子,只能是CEO。
投资和自住天生就是矛盾的,甚至有职业炒家提出【投住分离】,即买房只为投资,租房自住。所以买之前,请思考清楚,你到底是要自住,还是投资。
提问:美丽的房姐你好,问题多有点急!户口在武汉,人在湖北三线城市两年前购入恒大140户型,目前还有贷款110万未还,现准备到武汉买房,主要考虑未来三五年后增值,但也不排除自住,现在手里能凑到170万。一问:手里钱怎么安排比较合理?二问:看了望江府,等船厂搬迁地铁11号沿线开通,估计三五年后感觉能到三万以上,房姐不推主要是考虑怕三年横盘,那五年后呢?三问:考虑武昌多一点,那目前新盘只有东湖城尾盘和金科城适合投资了吗?四问:这几天在武昌洪山看二手,目前觉得合适的只有保利城2万和静安上城2.4万,也准备去恒大首府和融侨华府看看淘笋,主要考虑小三房比大两房有优势,对吗?
回答:你好,仔细观察融创在武汉的所有项目,你会发现基本都是CEO盘。融创开发商是个靠开发商,为股东谋求利益,利润率有保障。
所以买他家的房子,相对来说收益率一般,只有在部分弱二线城市中创才会走周转流,在强二线城市一般都会卖溢价。
开发商卖新房时投入了巨额的营销费用全城找傻瓜接盘,而你的二手房卖房时没有人帮你全城推广。加上物业,品质,环境等溢价因素会慢慢折价,所以我们一开始投资就不选择溢价CEO盘。
同一区位,未来5-10年,价格差异不会太大,5年后同样都能涨到3万,你会选择2万还是1万+的?所以入手价越低越好。东湖城金科城属于投资第二梯队产品,投资有回报率更高的项目,详见知识星球内部分享。
小三房和大两房对比,选择小三方,相同面积,功能性更强。
房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。
(0)

相关推荐