内部资料泄露！专家：这才是房产投资最高境界！

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：北海市中心值得投资吗

回答：不值得旅居地产为什么不能碰？完全依赖旅游的城市，依靠概念卖新盘，一手卖给你就完成了最后一棒。放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

提问：两个问题请教：1、没有贷票了，怎么在沈阳买一手？全款肯定不划算，资金压几年。2、朋友介绍珠海唐家的房子，看了一下，地价2万，房子卖2.7万，你觉得有投资价值吗？谢谢。

回答：全款抵押买沈阳二手房，淘笋。我对珠海没兴趣。全国做房产的号都在炒作珠海，不就因为可以搞定限购问题么。无聊。问题是，不是光搞定限购就有大价值了？产业，人口，货币，土地供应，难道不需要通盘考虑吗？全国范围内，不限购的二线城市，重庆和沈阳二手更有价值。

提问：房姐：请问东西湖那边佳兆业这个楼盘可以投资吗？听说东西湖这边将来规划也不错，所在的板块属于继沌口，光谷后第三大国家级开发区临空港新城的核心区域。您怎么看，投资空间大不，目前这个楼盘价格是12900含带装修

回答：你好，临空港是炒概念，规划了10多年，你看看现在这个半死不活的样子。跟光谷东的整体规划不能比。虽然是东西湖重点发展的新区，但是规划非常分散，远城区，区域利利好并不多，产业和导入人口各方面都要差一些。未来也是属于补涨区。如果要自住，买佳兆业还不错，有性价比。但是纯投资还是更建议买主城区的低价潜力盘。武汉投资回报率最大的盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好！我现在名下两套房子，想借用表姐的Sfsd资格购买刚需楼盘用于自住。表姐属于精神有些问题常年不出门见人的，没有任何收入没有银行卡没有手机号。我准备找银行搞个J流水。也问了银行我可以作为担保人每月替她还款。签代持协议和公证。等过了2年交房后，我先看行情卖一套自己名下的房子，然后在表姐名义的房产证上加我的名字我占比99%她占1%。这样操作稳妥吗？如果若干年后想卖这个房子，我99%的利益可以保障吗？如果到时候她神经发了不愿意卖我有没有主动权？

回答：必须房产证上的人同时签字才能卖。已更新代持操作方案《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

提问：您好房姐，最近被房子的事情搞得困惑不已，所以加入您的知识星球向您请求支援。先表示感谢！我现在想卖掉三线城市的房子（我们唯一住房，价值130w左右，当时96万买的），现在我们这房价跌的厉害，实在不想辛苦挣的钱就这么跌没了，所以打算卖掉。我们想去别的地方投资一个房产，可以买了租出去，过几年也可以再卖掉，总之怎么挣钱怎么来。前一阵看到了杭州西湖有一个公寓，四万一平，总价136万左右。当时就交了定金准备买这个，这最近仔细想想，觉得升值空间不大，起点太高，打算不买这个了。我想请房姐给我指条明路，现在到底应不应该去买房，我应不应该在这时候卖掉我们的房子。如果可以买房，想让您给我说几个有潜力的地方，谢谢！

回答：你好，大部分三线城市在15-17年的全国普涨之后，都进入下降通道，经济和人口无法支撑房价继续上出，出现缓跌状态。可以考虑出手，把资产置换到二线省会城市。

如果主场在浙江，建议买杭州。杭州城市核心东移，5年长线滨江 萧山价格看好，土地持续出让，政府有巨大动力拉升土地储备最多的城市近郊片区。5号线沿线，未来科技城也可以关注。目前横盘期，如果能抢到价格倒挂盘，有确定收益，可以无脑入。二手房目前是买方市场，议价空间大，现在到年底前重点淘笋。

不要碰公寓，涨幅很弱，二手交易税费极高，限制流动性。在70年产权的纯住宅。

提问：你好，房姐，从四月份开始卖房子，卖的有点失败，一开始也不知道要最后挂链家，现在为了方便把钥匙直接放链家和另外一个中介那边了，放了一个月了，也没什么动静，要怎么补救呢

回答：大部分人知道如何买房，却不知道如何卖房。卖房的几个基本共通原则，详见知识星球内部分享《卖房科技树》

提问：武汉人拆迁完有几千万现金 请问您如何炒房投资 谢谢

回答：你好，在回答这个问题之前，我先说说炒房最赚钱的是哪个群体。

楼市赚钱最多的是一级市场和二级市场，三级市场就赚一个生活费，星球里所有多军都在三级市场内打拼太长时间了，而且赚钱效率会在几年后快速衰减。年轻人应该在三级市场赚钱后，不需考虑再多观察几个城市，而应该向上下游多历练，尽快在五年内转型。

还是借用三体那句话，弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。开发商能够明里暗里赚这么多钱，第一是市场大势，第二是精英人才全在一二级市场。可以加入开发商，投资部门或者营销策划部门，看一看他们是怎么搞钱的。合理避土增税、合理提升利润率技巧方法有很多。这一些你都可以用在海外市场，甚至是二三线市场。

那么手持几千万的投资小白，应该开启第一步？

第一是标的选择，第二是交易流程，第三是持续盈利。

首先是标的选择。如果要买入20套武汉限价新盘，是一件比较困难的事情，因为开发商需要公开开盘。所以像中粮这样，一二手倒挂需要摇号的楼盘，即使有黑科技，一个人摇到20套也有bug。如果买二手笋盘的话，笋盘供应量又可能是一个问题，因为笋盘天然是一种随机生长的标的，是有一定生长周期的，需要不一样的淘笋模式。比如跟不良资产处置公司合作，全款批量拿下8.9折笋盘，在不过户的情况下迅速做ABC单卖出。

二是交易流程。如果20套买入二手房，每个工作日过户一套，做公证，也需要做20份公证。这样的劳动强度，对于手里握有5千万以上现金的人来说，不一定可行。必须要考虑多线程处理，提高CPU的运算能力。

三是持续盈利。持续能力考虑两方面，第一是要同时注册多个公司，为避房产税和以后或有融资做准备。第二是租金收入，即使租售比是1%，那每年的租金收入也有100万，空关是一个非常心疼的事情，不得不考虑。把蚂蚁扩大100倍，他的呼吸系统并不能供应那么多的氧气，会死掉的。投资额大到一定程度，一定需要换模式的，这也是to c和to b的区别。

提问：新人首问 武汉全款房一套大约可卖260，jlh后放男方名下 贷款房一套还剩40万商贷也在男方名下。jlh后按女方sfsd购入学区房一套。手头有子弹80，本看好保利军运村，但男方公积金之前一次性取出 现在只有三个月余额无法公积金贷款。1 半年内想再入一套武汉房产投资 有无建议区域和楼盘。2 如想购入军运村 有无破解限购方法 如何最大可能减少贷款成本。感谢。

回答：你好，整体购房思路需要推翻重来。1.保利军运村整体概念溢价，该板块可以对标北京奥体中心，学区并不算一流，地段并不算核心，没有产业，典型的居住区，环境非常好，自住不错，但是投资不合适。大家不要再被军运会概念洗脑了，并没有吸引大的吸引力，投资回归房子本身的硬件价值。

2.武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

3.武汉学区集中在武昌和汉口核心区，建议在这2个区域内淘笋。

4.全款房建议做抵押融资。开发2-3张房票买继续逢笋入，除了离婚之外，还可以开发老人票，做接力贷。公积金用不了，建议找外资银行，按揭利率较低。

提问：可否将房贷利率作为入手房产的信号？房贷利率高说明市场过热，涨势难以维持；房贷利率低说明市场冷淡，是房价低点？

回答：利率是一个重要参考点一线热钱和行情传导到二线需要6-9个月，不过现在已经没有全国性的大水漫灌，因城施策，需要结合当地的zf放水情况。大信号要看银行信贷政策，小的看武汉的库存去化量，去化时间，之前武汉卖不出去的板块销量情况以及银行柜姐态度等等。

提问：河北人，目前北京工作，2个月前入了深户，打算在深圳买个房就安心搬砖，昨天去北三县的大厂看了套房子，首付60万，1.5万一平，月供6000，30年，2年后交房，房子4年后通北京地铁应该会升值。因房子交了定金，现在面临2个选择，1.月供压力小买大厂，但是1-2年没有上车深圳的希望2.年底淘笋首付凑120左右深圳上车，本人名下无房首套，月供预计在1.6-1.8万，现金流因金融工作不稳定，好的时候月10W+,不好的时候也有2w+,纠结怎么选

回答：买大厂和买深圳是两种完全不同的投资理念，买大厂为的是暴击，但在持续的高压政策下，等待周期有可能拉长到5-8年。买深圳则是为家族大额资产的安全着陆，以及确定的收益预期。我建议大家，首套首贷和大资金留给深圳，多余的不影响生活的闲钱再去搏暴击。

提问：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万（首套房贷款还剩42万）有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢！

回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》

提问：房姐你好，请问高评的风险是什么，如果失败了该如何解决？

回答：1.直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。评估的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。

2.真正的gpgd，来自选筹。选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。

3.gpgd对贷款资质和流水有更高要求。

4.有风险。贷控，上家有机会起诉你。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。