2019全国涨幅第一的城市 彻底熄火了

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：苏州加码，这次玩大了，有何影响？

回答：苏州楼市的难点是，涨的实在是离谱了。适当遏制过快上涨的势头，是楼市健康发展的重要保障。新房限购社保2年，二手房限购社保5年；新房限售3年，二手房限售5年。保新房的同时，遏制二手房过快上涨。苏州暂时熄火了。

提问：房姐好呐！家里换改善性住房，目前存在这个纠结的问题，希望你能分析一下。背景：北方四线城市，棚屋改造接近尾声，全市均价5k+/平，高端位置好住宅1.2w/平，本人首套，打算用公积金。目前淘到中意的盘1.高端未完工住宅区（周围同环境小区价格已经破万），新盘。15楼，三居，135平，92w，外挂石材，商贷转公积金。2.中端小区，二手，一楼175平，88万，四居，配合公积金。房主土豪不差钱，税费平分。纠结在于1是小区位置环境好，2是价格低面积大…辛苦房姐。

回答：选1自住买CEO，高端小区重要的是圈层，整体素质高的小区，能避免99%的邻里纠纷本来2套差价也不大

提问：房姐你好，请教一下融资成本的问题， 二押贷款5年金额20万，月手续费0.5%，年利率6%  每月利息固定的500元，月还本金3333元➕利息500元=3833元/月，需还60期。提前还款没有违约金。这个贷款产品我感觉利率不算太高吧，想问哈房姐值不值的去贷，多少年利率产品是值得去贷的呢？

回答：二押不可能有这么低的利息，6%都是文字游戏。

提问：我首套房有房证，做了抵押贷款，现在想出掉卖新房，二套房现在只做了合同备案，没有收房。卖了首套房，再买房是算首套还是二套，是否可以首付三成。如果算二套购买，卖房的钱不够付5成，手上有信用卡有20万，农行信用贷款还有18万先息后本可以提。怎么用可以不影响后期房贷。盼回复谢谢。

回答：算二套，合同备案就可以查到了再买一套二手房，可以做2改1，二套改首套，首付3成买入。操作流程详见知识星球内部分享。

不影响后期按揭贷款，需要换核操作，或者高流水可以覆盖2倍月供。抵押贷、消费贷、装修贷等等，最终变成了首付或者还按揭的现金流，银行都是睁一只眼闭一只眼的。

提问：亲爱的房姐姐，小白又来了，1、强大的卖房科技树，如何花小几万让147平的大三房焕然一新，跪求装修找哪家！若问题太敏感，烦请房姐姐私信我2、感觉天顺园今年的二手房卖不起价，是否要等等再出？3、未满两年出，如何合理避税？求房姐姐推荐靠谱中介，事成必有答谢

回答：1.房子装修别找装修公司，直接去正在精装修施工的项目上看别人的装修水平，找一个还不错的小工帮你装。所有材料1688上买最便宜的。详见知识星球内部资料《装修篇——如何花5万装出30万的效果？》

2.不着急就再等等吧，看看明年3-5月市场行情。

3.不满二可以通过54大法避税，具体操作见知识星球内部分享。

提问：感谢房姐姐的宝贵意见，今天选到了9号楼的46层129的户型，因为是399号，总共400套房子，怕11号楼吵，所有主要想抢9号楼，进去就只有110平的三楼一下，129的也周超低楼层和次顶楼和顶楼，就选的129的次顶楼46楼，纯投资用

回答：可以入，次顶层是投资优选

提问：请教房姐，杭州运河湾的运河ONE和天阅运河源，现在有投资价值吗？如果没有，对刚需来说，买杭州哪里合适呢？

回答：融创+金茂 大概率是CEO盘杭州如果有刚需房票，建议抢倒挂新盘，能抢到都可以无脑入。自住不知道你的生活半径在哪里，建议入附近的楼盘。

投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭 科技城目前看投资期会较长，不确定性大。投资标的需要根据个人情况来区别对待。

目前没有明显低沽板块。推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。

提问：新人首问房姐大大，坐标昆明。本人名下一套贷款房（100购入目前市场价130，欠款70）母亲共有人（年少无知）。公寓一套9月租期到了出售，一套马上交房准备直接出售。无弹母亲离异名下有90年代房产，市价100在住，周边新盘2万3女朋友（未领证）有一套160万别墅（未交房，首付40贷款120），父母无房无贷款。15弹请教1.想入手一套会展中心附近的洋房为以后改善和投资（170平米250万），主贷人做女朋友母亲名下，做接力贷，这个想法是否非炒房思想？2.炒房思想是否应该去沿地铁线找二手笋盘？感觉二手盘涨幅很低，新盘涨幅比较大，应该选二手还是一手？3.炒房来说最佳资源配置应怎么做？万分感谢

回答：你好，思路正确，公寓没有涨幅建议出手，母亲的老房子也可以考虑出手置换。用岳母名字买做接力贷没问题，自住改善可以买洋房，但是洋房投资回报率不如高层。房产投资决战在二手，不倒挂的新盘不建议入，重点淘二手次新。

昆明投资关注滇池新区，巫家坝，呈贡

提问：房姐你好！现在汉阳王家湾有一套自住房，150W，房贷40万，考虑裂变，110万一换二：两套都买武汉的话能推荐下购买区域，或者户型麽？公司在沈阳，半个月回去一次，感觉最近沈阳房价蠢蠢欲动，可以一套买在武汉一套在沈阳吗？沈阳有什么好推荐的区域吗？感谢！

回答：你好，可以考虑裂变，子弹110建议50左右买一套武汉低价潜力盘，沈阳现在市场火热，可以再入2套沈阳的限价新盘或二手笋。

回报率最大的资产配置，详见知识星球内部分享。

提问：如何判断一个城市有没有投资前景？

回答：在哪里买房，到哪里工作，本质是押宝一个城市未来20年的发展前景。只有选对城市，未来才能享受城市发展红利，带你一起腾飞。从以下几个维度综合分析：1.产业基础。产业基础决定了一个城市的财富创造能力，第三产业+工业是最好的产业结构。2.交通铁路网络将改变第三次城市格局，是城市发展的基础，要想富先修路。3.人口人口体量的大小决定了城市消费潜力，只要人口基数足够，就有无数的商业机会和购买力。同时要关注城市的人口结构，老龄化问题日益严重，只有年轻人才能不断的为城市造血4.教育资源+科研能力好的教育资源可以吸纳更多的青年人才，影响城市的研发科技含量，为城市发展高附加值产业提供人力基础。5.城市政治地位政治地位影响城市能获取的国家资源扶持6.土地面积土地面积决定了城市未来的发展空间会不会受限制。7.政府负债率负债率高的城市，未来发展会遇到困境，公共资源的建设受阻。

提问：房姐你好，最近几年总有关于广佛融城的传言，而且广佛之间也通了地铁，但是这两个城市房价差距很大，佛山均价才一万出头。请问房姐如何看待佛山的投资价值？如果未来十到二十年广佛融城，是否意味着佛山具备很高的上涨空间？

回答：城市的竞争力往往不是通过摊大饼的方式实现的，类似深圳或者浦东这样成功的特区新城，都是产住结合，要引导非常优秀的民营企业和金融环境支持才能够后起超越。广佛同城是规划概念，不是政治概念，不太可能合并成一个城市的，而且摊薄单价并不会提升竞争力。佛山是没有佛山人的房地产市场的，是由广州人决定的。房产投资密度高 优于体量大，选择广州低价区更优。

提问：房姐，看了您对全国的分析，很佩服。我想问一下对人生选择的问题。今年23岁，在武汉从事置业顾问，我在想今年做完是否是去北上广深，或者重庆去做地产会有前途一些。甚至是对cf有更大帮助

回答：选择城市需要结合你的资源。房产的几个战场：选筹，贷款，配套服务，资产环节，房票资源北上深重，这几个城市金融政策最宽松的是深圳，其次武汉，最后重庆。结合你的房票资源，重庆不限购，可以规模化，建仓1000平不是问题。武汉目前限购，如果房票足够，也可以放大规模。中介公司对cf没有帮助，尤其是绿中介。中介新人的工作很基础，维护信息，带看，打电话，各种打杂事项，还要面对一堆内部的压榨。如果你按部就班按照公司安排的工作，很容易陷入泥潭。想出淤泥而不染很困难。推荐你去管家公司，既能了解cf体系，也能光明正大的cf。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。