内部资料泄露：20套房，全都翻倍了！说说我的买房心路历程
提问：你好，智慧的房姐，我是大湾区中山做地产的，想咨询一下房姐怎么才能像您一样，对每个楼盘都非常清楚，人不在那边，但能比那边本地的中介分析的更透彻，说到本质上，还可以给具体的方案！麻烦房姐带带路，利用哪些工具和方法去提高专业能力！谢谢
回答：分析一个城市的买点要看宏观大环境和微观城市市场状况和具体标的选择。房价是货币＋信贷＋人口＋房产政策综合体现。
房产投资的体：对经济学的理解，投资品的选择，风险把控。大确定下重注，就是房产投资。房产投资的逻辑就是资产增值，负债缩水。涨幅看选筹，挣钱靠杠杆。建立一个长期的债务资产组合包。房产投资的用：专业知识体系的建立，房产的内别有商品房 小产权 保障房 公寓 写字楼 商铺等。每一个产品都是一个流派，要成为一个专业玩家就要学会选择与放弃，那我的选择是买商品房。商品房又细分为：上车房 刚需房 置换房 地铁房 学位房 豪宅等等... 做到精算和自己资产情况来做计划找到自己的适合的玩法。
房产投资的术：就是方法论，好比我们去看盘第要提前做好一个区的准备，街道社区覆盖的小区有多少个。用价格来分享区域的梯队，今天要看多少个小区，小区的栋数，户数，户型，主力户型，成交数据，过去的涨幅，对标的学校，交通，商业，短期长期有没有确定性的利好。选筹就是市场调研报告，买房是买的土地的增值，买的信息差。还要解决资金问题，名额问题。一个职业玩家一定是要付出时间精力来获取经验，成功的方法千万条，道路只有一种“勤奋，认真，努力，负责任”
如何看到本质？
大量的阅读(输入) 方法论的学习掌握(加工处理) 多和人讨论交流。
1.有些人只有输入，看一大堆书，但是不思考不总结，不和人交流，不尝试教别人，那么看过就忘了。
2.有些人大量阅读和讨论，但对关键方法论不花时间去打磨。
3.有些人一天到晚输出，但没有输入，就是空壳子花架子。不过，三者都做到，需要极高的效率。非一般人智商和体力能做到。
可以快速提高能力的技巧，就是热爱和好奇心啊，没有好奇心 不是真的喜欢房地产，啥方法论都没用。
提问：房姐好，新人首问。现持北京西四环定慧西里90平一套，想置换深圳南海玫瑰园一期120平户型自住。但眼看16年两个房子价格相当，到今天深圳这套贵出六七百万，下不了决心。是否应该现在置换？另，玫瑰园将近二十年房龄，不知以后是否不好出手？自住的话还是很喜欢这个区域和户型，但是现在置换负债大，也必须考虑投资属性。房姐是否有周边更有潜力的楼盘推荐？另外花园城三有一套一室育才集团学位房（有贷），最早明年后半年才能出手。是否应该等一年，暂时保留北京，先出手深圳小户型，置换玫瑰园？这样负债压力更大，只能短期支撑，要等待北京回暖再做调整。另外，父母子弹100，想在深圳边缘或临深城市投资一套小户型。不太希望贷款，西安有一套还贷中，再还压力大。这个纯投资，无具体位置要求，更期待暴击。目前觉得东莞不错，但不知道具体哪里好。初衷是希望以后年纪大了，加上西安那套能置换深圳市内一套自住，家人能在身边。
回答：你好，我们星球的名称虽然叫“武汉房姐”，但是作为投资者，我们其实是一群游牧民族，哪里水草丰美去哪里。一个人只推荐自己生活的城市，毫无公信力。只有跑遍主流城市，各地有深度了解，才敢说自己是房产投资。从2019年8月开始在星球宣传跑步入场深圳，到现在，深圳确实有不错的涨幅。但是北京上海广州现在都是好的入手时间点。我们反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。
深圳是很强的政策导向。政策如果一碗水端平，北京和上海的上限远大于深圳。深圳的未来也会不错，但目前看风险、波动还是会比京沪高一点。经济规律最会迟到，不会缺席。同样的价格，其实可以抢一抢华润城。南海玫瑰园中规中矩，有半岛的海景，却没有半岛的热点，十几年房龄了，又没有学位支撑，总价不低，跟随大势补涨些。如果不是能淘到笋盘，不建议现在置换。
环深圳投资回报率最大的城市和板块，详见知识星球内部分享。
提问：新人首问&房姐，您好。本人目前全职妈妈，计划下半年回北京找工作，孩子现在2岁。购房资金计划200-240万。名下在三线城市有贷款，每月2300元，逐年递减。现在，是选择北京自住上车，还是选择北京投资盘上车？北京朝阳区双惠苑小区，一居室60平，总价300万，自住加投资，值得入手吗，能否给推荐一下更好楼盘。第二个方案就是在北京先租房，在北京周边城市或者沈阳选择投资盘，总价低，生活费用可以宽裕一些，获得增值后，再回北京够房？如果北京周边投资城市选什么地方，什么盘，谢谢。
回答：你好，双桥是两头不搭的地段，区域发展腹地较小，赌的是未来全面拆迁全面质变，但是当前的价格基本没有特别便宜的。生活半径在双桥附近可以考虑。
考虑自住+投资可以关注星球内推荐的板块。
大单优先，先把北京搞定再考虑周边城市投资。
提问：房姐您好，我工作生活在北京，无房票。户口在深圳，计划今年在深圳买房，投资加保值，总价250万左右。五一假期去深圳看了下，手里钱太少了，只能买30多平的。目前有四个选择：1.龙华新区金地梅陇镇(离地铁较远)2.福田梅林翰岭苑(只能买的起25平的)，3.南山区西丽大学城德意名居 4.福田上步御河堤(距离罗湖一街之隔)。请问1.从投资角度哪个选择更高呢？2.姐是否有其它更好的选择可以推荐呢？3.手里钱太少，在深圳没有太多选择，再加上深圳房价一直在涨，很犹豫是否该缴黄埔区社保年底入广州。房姐有提过今年入手广州比较合适，想再多问一下，从中期角度，今年还是应该优先深圳，还是该选择广州，谢谢。
回答：你好，小户型建议首选关内，南山和福田都不错，租售比更高。
德意名居可以买，西丽这个地段，总体不错，有高铁站、留仙洞的规划，但是缺乏学位支撑，南山发展主方向是南边，西丽未来还是不如前海后海蛇口的。
翰岭院 ：04年建造，7单体楼，大花园，小区两排合围中间花园，南边一排沿着梅东二路，梅东二路车流量不多，主要为片区内居民来往车辆，小区北为翰岭院学校，自带幼儿园。梅林东整个片区没有农民房，所以街道安静整洁，共同的学校在翰岭院北翰邻实验九年制学校，缺少大商业体，距离1公里卓越城，目前9号线孖岭站400米，在建6号线和10号线站点都在400米范围内，因为社区小，周围皇岗路主干道噪音较大，上下班车流多，易堵。上步靠近罗湖，板块升值潜力弱。板块对比，优先德意名居和翰岭院。
提问：房姐，在深圳坪山工作，最近刚生小孩，考虑买个学区房，但是坪山实验学校最近房价涨的厉害，均价4.7万左右了。要买这个学区只能买二手。我是应该买二手房？还是买一手房均价3.8万入读飞西学校？好苦恼。
你好，坪山实验在过去一年涨20%表现已经很惊艳了。
在深圳，人们对东部一直是碾压性的鄙视的，从来都是西风胜东风，所以导致西部热钱过多，加上政策高压，豪宅线受限，在现在这个时间节点来看，东部的价值其实是被低估的，坪山300～350就可以买到一个区域副中心核心位置+公园+实验学位+品牌社区的三房或四房，同样的价格，这样的配套在整个深圳绝无仅有了。你们是第一套房，先考虑自住，把自住满足了再考虑投资。
除了坪山，星球内推荐的学位房也可以关注。
提问：智慧的房姐，你好！坐标深圳，现在子弹90左右，准备投资300万左右住宅，不自住，纯投资！有首套名额！房姐推荐的盘比如富通城涨幅很大300万，36平。不知道还能不能入手，新盘沙井海岸城小户型应该抢不到，光明金融街太贵够不着。所以还是希望房姐能结合当前价格推荐房源，房姐看下面盘哪个合适？或者房姐有其他盘推荐吗？烦请房姐耐心解答，十分感谢！一，罗湖区域，依据房姐理论投资不看罗湖，可是300以下是否应该看罗湖？罗湖涨幅相对小一些，目前考虑的有：1)华隆园（03年，无花园小区）42平一房一厅，260万，带螺岭小学！2)缤纷时代家园(03年，有花园小区)，一房一厅，290万，带螺岭小学！3)深业东岭（17年，花园小区)，大开间，39平，260万，带黄贝中学，可能是翠园旗下4）东方华都（05年，花园小区)，一房一厅，38平，300万，带螺岭小学！二，福田1）上沙：韵动家园（05年，花园小区)，大开间，42平，250万，无好学位2）福田保税区，加福广场（06年，独栋，物业费12元，无燃气，但是住宅性质)，大开间，320万，44平，带福田南外国语小学和初中；城市3米6 （03年，无花园) 一房一厅，330万，41平，仅带福田外国语初中三，南山1）白石洲：国际交流中心，（04年，独栋，物业6块，商业用水用电，无燃气，但是属于住宅，只是因为最初定位办公)，大开间，260万，39平，带海滨实验小学还可以四，宝安1）富通城，（08年，花园小区）大开间，300万，40平，带宝安第一外国语。以上盘，房姐是否可以进行推荐排序？推荐哪个盘？推荐理由？或者是否有其他盘可以推荐吗？再次感谢房姐，希望房姐能够结合当前价格进行推荐
回答：你好，碧海南区算是整个碧海比较有争议的片区了，优劣势很明显，优点是部分可以看海、价格稍低，缺点是地铁较远，大多大于1公里，沿江高速比较吵。富通城价格不低了，透支了短期涨幅，三、四、五期感觉外立面还不如一期，显得比较旧，适合多种人群，部分近高架楼栋比较吵，但也能看海，我认为未来深圳海景将是稀缺资源，有暴击的可能性，特别是不沿高架的高楼层海景房；
远期看15号线和红树林公园，这两点落实，受益最大的是富通城一期和绿海名居，将来一站可抵传闻中的腾讯大铲湾科技岛；
宝安第一外国语中考成绩还行，未来15号线海城地铁口离小区不远，这个小区也算是大有潜力的小区。
小户型溢价就是会比较高，现在的价格其实都没有什么性价比，建议等一段时间淘淘笋。
福田和南山学位更成熟，租售比高，比较稳，但是暴击的可能性比较小。
提问：张家港的房子可不可以买？
回答：整个江苏的城市是被南京吸血的，像张家港这种地位这么低的城市，是被苏州吸血的。而如果经济不好，江苏省优先把主力资源汇集到南京。所以张家港只会是一个被剥削的城市。
在地产的下半场，在中国经济的下半场，我们要尽量选择这些行政级别高的城市：一线城市+十大中心城市，尽量不要去小城市，二三线城市。在小城市，房价一旦下跌，想离场都很困难。
总之：不建议买任何小城市，不建议买任何地级市。把筹码全部都集中到政治特权的超大型城市。
提问：房姐，坐标湖北三线城市，我们这里的新盘首付低(只需要1-2成)的房子能不能买?
回答：有没有见过这样的房子，原本需要首付三成的房子，现在只需要一成另外两成分一年或者两年不清，而且没有利息。这个政策呢，对于预算不足的买房人来说是很有杀伤力的，如果再加上一些销售技巧，比如此活动仅剩三天，很多人一冲动就会交了定金，那么这样的房子到底能不能买呢？
首先这样的房子一定是不好卖的，因为房企最看重的就是现金流，但凡有一点办法都不会出此下策，不可否认的是这种房子呢会把利息成本做进销售价格，最终还是买房人买单，但是呢，这个问题我们也不能一刀切，只要地段没有问题，而且最终定价是合理的，就可以放心购买，因为在楼市下行的周期里滞销的房子并不等于坏房子。只要你擦亮眼睛，有一天反而是捡漏的机会。
提问：房姐，城镇化结束之后，房价会停止增长吗？
回答：中国的快速发展离不开人口的红利，每年消耗世界40%的水泥和35%的钢材任何行业生存的土壤必须是人，没有人就不会产生消费，把8亿人口从农村带到城市形成巨大消费群体，这将是全球最大的市场，我们把自己的事情处理好就是世界第一了。在城镇化的道路上，我们的效率是最快的，英国用了200年时间，美国用了100年时间。
不是简单的把人拉到城镇就完成了城镇化，相对应的需要解决进城人的就业岗位、教育、住房、交通等多项问题，在城镇化的过程中房地产行业首当其冲。中国城镇人口1978年1.7亿人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为17. 9%，2016年，城镇常住人口7.9亿人，城镇化率57.35%，以往年的平均数据推算，每年城镇化率约为1%，预计到2035年城镇化率完成70%，达到发达国家水平(美国英国约85%),在推进城镇化中避不开房地产开发，房地产仍然将是黄金时代。在城镇化完成之后未必房地产的增速要放缓房价要跌，可以参照伦敦和纽约。
老房子换新房，非学区换学区，小房子换大房子，大房子换洋房，洋房换别墅，别墅换大平层，欲望无止境，需求永远不会停下来，产品迭代更生，今天的新概念豪宅未来会被淘汰，没有最完美的房子，永远存着改善，增长只会放缓，房地产不会被淘汰。
提问：你好，想问个拆骨法的问题，楼盘的没在价值，文章中提到不保值的因素有装修开发商溢价，初房情节，学区，想再问一下保值因素中考虑什么？在拆分法中基础盘的价值是指同等区域的价值或者不同板块之间的价格。比如同区域下挨着的两个盘，AB户型通透，装修不计，A.161平，四房，均价2.6，机动车走地下，电动车可入院，小区物业管理还行，B.143平，三房，人车不分流，机动电动车均可入院，小区物业管理差.区域价格在2.0-2.8之间，用几个纬度去评价？自己拆的如下。不同区域之间就是基础盘的差价？想具体问下拆分中的价值因素
回答：怎样考虑一个二手房的购买价值?1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。
2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。
3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，未来回报率不会差特别多。
4、租金回报率。一般只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上 5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。
6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6.
房子的价值因素是什么？
决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；
品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。
提问：南通现在买房前景如何？
回答：你好，南通长远看没有投资价值。环一线在固投潜力上，比强二线差很多。强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。
提问：房姐，贷款应该还清吗？ 回答：你看李嘉诚的长江实业，现在还有上千亿的银行贷款。可直到李嘉诚过世，你认为长江实业会还清银行贷款吗？你认为长江实业会以“还清银行贷款”作为奋斗目标吗？不会的。
对于整个李嘉诚、长江实业、富人阶层来说，这1000亿已经成为“底仓”了。或许会有800~1200亿的波动范围，但无论如何，绝不可能将贷款还完。
贷款是什么？是一种对抗通货膨胀的理财产品。
提问：房姐你好！广州工作居住，子弹80，目前jingshifang楼梯，后悔无益，想出售再买，但当前ZC需补交子弹70，房价预计140到150，补交后仅余70，孩子也需备婚房。请问，是咬牙补交出售后买两套，还是jsf继续等ZC，只先备孩子一套，如果买两套，子弹才150个，再加公积金20个，不知是否有些冒险，家庭收入30多万，三四年面临退休，若不出售，恐以后更没力量置换电梯。有意黄埔萝岗，看了下一手二手均4万左右，两房总价约320万以上，一手有越秀品秀星樾324万84平3房，170个裂变两套均才仅是刚需，其中一套可先出租两三年，请问，该如何配置好些，一套萝岗一套长岭居or增城or知识城or南沙？多谢！
回答：萝岗区，在一个一手供应极大的区域范围内，其实进场投资是有很大风险的，比如现如今的罗岗、增城、南沙，当你买入之后，看到无边无际的供应之后心都凉了，供需决定价格。
刨去2016-2017年全国上下普涨之外，入手萝岗这个板块，从投资角度来看是非常要小心的，绝对不是闭着眼即买即赚的。
而且还有几个原则不能碰：
1.坚决不碰一手
2.坚决不碰远离2公里地铁覆盖的区域
3.坚决不碰知识城
4.尽量不要碰长岭居版块 经适房到底要不要卖？经适房涨幅普遍不如附近的商品房。经适房和商品房的价值差距，不是直接得出结论，而是从拆骨法分析。
正确的视角是： A小区，和B小区，有什么差距？这些差距，值多少钱？ 差距的计算种类，主流的几种不可回避：
1.小区本身品质
2.楼栋内外品相
3.环境，容积率，居住人群，交通状况等
4.税费 经适房的最大差别，在于税费，税费，是可以单独拆出来计算价格的。 理解以上，回过头来再看你的问题，相信你可以给自己一个解答了。你提到的这几个板块，优先萝岗，其次是长岭居和增城，南沙和知识城暂时回避。能买二手尽量二手，租金可以覆盖一部分月供，越秀品秀星樾自住还行，投资回避。萝岗入手价控制在2.5-3万之间最好。
提问：房姐 成园小区有没有入手价值 开发商说包办证怎么避免开发商跑路以及其他方面隐藏的风险 急急急
回答：还建房能不能买，风险在于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。如何判断能不能办证呢？需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质 和国有土地转让以及集体土地性质。划拨土地性质手术齐全需要五年可以办证，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马办证 。如果是集体土地性质 就不能办证。你的第一步，是需要看产证，做产调。
提问：房姐，我快30了 没女朋友 之前大专的时候就跟朋友一起创业（现在感觉连谋生都谈不上）近10年浑浑噩噩的失败亏了钱 我是副手的位置 这么多年过去了感觉什么都没学到没得到 也没有一技之长 家里是孝感某县城做家具零售生意 规模不大 两三百平一年应该赚不到20 我现在在武汉租房子顺便考驾照 很迷茫 不知道以后的路怎么走 目前情况是我自己手上还有10来个 然后家里说可以拿50个出来 让我在武汉买房 是sfsd
1.我不知道这个情况还买吗
2.房姐能就我的情况给点人生建议吗 多谢 感激不尽
回答：有谁能够随随便便成功？通常要失败几次才能真正成功。
跑道很重要！假设你是一个三四线城市，在菜场里卖鱼划鳝丝的小贩。例如湖北孝感，天门，随州等没听说过的地级市。你辛辛苦苦，攒了60W元。然后你和母亲羡慕地说，“妈，我也要像隔壁二狗一样，有500~600W”。隔壁家二狗，当年是你的初中同学。可区别是，你初二没毕业就跟着了父母在菜场里卖鱼。划鳝丝。二狗含辛茹苦，坚持读完了北邮大学。目前在企鹅做码农。买了北京房子，拿几十万一年。
在人生最初的15岁~22岁岁月里，你的收入远远高于二狗。二狗还是负支出。可是等二狗踏上工作岗位，渐渐收入反超。这二年更是远远把你抛在脑后。你还想追上二狗，可以么。答案是“没法做”。无论你划鳝丝多么勤劳，哪怕你每天加班工作时间延长一倍。可是收入的差距是无法弥补的。三四线城市菜场卖鱼，永远就只是A6档次。几乎没指望升阶。如果你想像二狗一样收入。首先你得去读个大学，其次你得离开湖北，到北上深去打拼。最后还需要年龄岁月履历，总之是无法回头的。这就是模式之残酷性。
模式的残酷之处在于，他不是一件事，而是一整套事。“大学文凭+北京打拼+北京定居”，这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行。我们经常会讲一个故事，一个“弯道超车”的故事。一般而言，大学里的班长学霸，都不是混得最好的人。毕业之后，那些“起薪”最高的人，通常也不是混得最好的人。毕业三五年之后，第一次聚会，那些收入最高行业最火热的同学们，八成也属于炮灰。
真正的竞争，要到三十岁以后。三十岁后才会有第一批崛起着。而整个长跑，可以一直维持到30~45岁左右。在整段岁月内，突然就有一个同学“弯道超车”，突然就有一个同学发了，突然就有一个同学当了大官。最终全班40个人，谁是赢家谁是输家，毕业照片里是绝对看不出来的。为什么会这样，关键还是一个“模式”的问题。譬如上班最早的一二年，收入最高的明星，往往是进外企或者BAT，工薪高。而终其一生，他们的角色就是一个打工仔。而到了三十岁之后，做生意的，创业的，炒房子的，那些有望成为A8的人，才会冒出来。到了四十五岁以后，做实业的，混官场的，搞人脉的，那些A9的模式人才会冒出来。
模式决定了人的最终高度。别看人家前几年不发财，那是在做准备！投资房产和做生意是不矛盾的。前者需要消耗现金流，后者赚取现金流，完美互补。做生意和打工没有本质区别，都可以很好地配合投资房产的动作。30岁之前，没有通过房产增值获得第一桶金，现在应该反省自己，为什么还犹豫不决。子弹50先上车，留足2年月供即可。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。