武汉楼市现状：普通人想卖房，投资客想抄底

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：这次疫情，有没有笋盘捡漏？集中在哪些区域，房姐有没有了解？能不能透露一下

回答：如果遇到了搬家移民，或者病人家属急用钱的业主卖房，有可能便宜。

这种个别现象可遇不可求，市场的专业买家不少，都会盯着——每个救厂老板的背后，还有十个投资客。

除了关注以往推荐的淘笋区域之外，还可以关注小老板群体。第一季度的经济比较惨，不排除部分小老板群体支撑不住，会卖房救急。

提问：房姐您好，我是父辈从十堰逃荒到陕西的“逃二代”。现手里有可用子弹200，深圳够不着了，一心想去广州买。孩子一个12岁了，一个马上一岁，想今后能让孩子在一线城市学习、就业、生活。深圳没有去过，广州去过一次 而且是晚上高铁到，吃了个炒河粉，第二天一早就回西安了（单位有急事）。买房目的：1.投资肯定占有相当大的比例，不过我可以长持。2.有机会的话去广州生活，让孩子去更好的环境接受更好的教育。既然父辈在70年代为了活下去能从十堰逃荒到陕西，那么我也要给孩子创造去一线城市生活的环境，而能更好的活下去。还请房姐结合我实际推荐区域，甚至小区，因为没有去过，所以不知道该怎么选。武汉加油，中国加油。

回答：人生是个爬阶的过程。而前途是光明的。上一代在小城市，这一代就应该更进一步。子弹200，深圳和广州都有不错的选筹。

先介绍下广州重点区域：

荔湾：曾经的市中心，西关小姐与骑楼、荔湾湖与艇仔粥， 繁华不再，落寞贵族越秀：市政府所在地，教育与医疗最强区、配套成熟、房价很高海珠：“宁要河北一张床，不要河南一间房”的老套说法已过时，看好琶洲和海珠东天河：最具代表广州城市面貌，经济最强区，未来广州10年内无可替代白云：大“县城”白云区，物流、汽配、制造业，广州最多人的行政区番禺：广州“南拓”的主战场，产业成熟且宜居，“万博+南站”日益成熟黄埔：扩容后的新黄埔，产业最牛逼的行政区，宜居宜业，未来看好南沙：粤港澳大湾区的几何中心，未来桥头堡，目前适合坐4号线去吃海鲜花都：广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少从化：经济匮乏之区，但有山有水有温泉，宜居之地，休闲之地增城：曾经的远郊，分不清增城和荔城的你，一定知道产业重镇新塘，或者凤凰城广州和深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，新人首问。坐标上海，指标已经用完，打算抵押贷款代出来500，请问是继续开发上海房票(找亲戚代持)，还是投资武汉或者沈阳?看了今年上海的土拍，都是底价成交，感觉上海房价的涨幅不会太大。如果继续加仓上海，请问投资哪些区域比较好?大虹桥区域的地铁沿线还是干脆到青浦定山湖附近?华为那边开发会不会和东莞松山湖一样也带动区域高点?谢谢。

回答：上海仓位不易过重，建议切换到北京和深圳。主场上海，分散一些到北京或者深圳，也能起到同样的作用，我也是鼓励和支持的。

长三角和珠三角 京津冀并不是同质化产品，彼此之间是可以起到分散、对冲作用的。

配置二线城市，主要目的是分散，提升资产包的综合质量。武汉 沈阳这些二线城市首付20-50万都可以搞定，放在大仓位之后。

提问：请问一下房姐恒大海上威尼斯可以投资吗？

回答：恒大海上威尼斯就是个大坑，谁买谁进坑啊崇明岛更适合自住养老，不适合投资

提问：房姐，看中了一个小区，纯自住，改善型，户型有三种，150的三居，160四居，180四居，个人意向购买四居，为以后二胎留个可能，但160户型量少，现在没有好楼层，31层楼高只剩顶层和五六层，房姐有什么建议吗，180会不会太大了，成为了压死骆驼的最后一根稻草

回答：要我自己选，我会选择160，性价比更高。面积段在100-140之间，每增加10平，空间感会有很明显的变化。但是超过160平之后，就没有明显感知了。后期出手，160也比180流动性更好一点点。

顶楼如果价格8折，可以入手

提问：美丽聪明的房姐姐，讲讲呼和浩特及哪个区域有潜力，现在有市中心老破小学区1套和二环1套，县城1套，贷款已经提前还完，有40w子弹想继续买一套地铁口的洋房改善兼投资，还是去外地投资

回答：呼和浩特整个城市都没什么潜力，建议保留一套自住，剩下的都出手。人口 经济和首位度决定城市发展。对比一下，全国城市流入流出人口的数据就知道，哪些城市将来的地位不可撼动。呼市人口300多万，投资只考虑人口1000万以上的省会城市。呼市的潜力还不如贵阳和东三省的省会。

提问：请问环深圳周边地区有没有价值？比如东莞，惠州

回答：环深有价值的只有东莞惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。

东莞有人口有产业，加上限购，投资客相对较少。

惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。

提问：房姐，卖房的注意事项是什么呀？

回答：目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。

详见知识星球内部资料《卖房科技树》

提问：坐标福建泉州，现阶段在餐饮创业初期，现在遇到疫情，手头资金全部在事业上，信用卡欠款40个子弹。目前市区租房，租金每月1800现阶段家里着急要求先结婚市区买房，在县城有家里有两套房产，家里可先提供30-40子弹。所以以目前预算，打算先买二手学区房，选择小户型100万以内的，家里先支持首付，我们两个再付按揭贷款。一方面可以直接入住，节省租房提问：1.以目前情况这样安排是否合适2.泉州市区二手学区房有哪些推荐3.因为是首次购房，有什么注意事项以及方法论可以提供谢谢！

回答：你好，思路正确，先买房。泉州只适合自住，投资不建议买。泉州市区的学区房可以淘淘笋，8折笋才考虑。

二手房交易看交易对手产调、征信、工作、名下资产。二手房交易其实合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那么如何选择交易对手呢？

第一：产调。去交易中心拉一下交易的这套房子抵押情况，看看除了银行贷款意外，有没有其他负债和抵押，一般只能有一条按揭或者抵押贷款记录，多于一条你就得小心，查明原因。

第二：查上证人的征信，目的是看看你的交易对手的负债情况，如果征信很差，比如经常逾期，名下小额贷款撸的太多，担保太多，那你也要小心。

第三：看对方是否有稳定的工作，最好是体制内的，一份稳定的工作能最大概率的保护你交易顺利进行，体制内最好，他们不敢也不会出幺蛾子。

第四：如果可能，尽量看一下对方名下是否有除了正在交易的这套房子，还有没有其他资产，万一前面3项没能保护你，真出了事情，确保最后赢了官司对方有资产可供执行。

一说到笋，就是说要跑盘两百套，这个说法有些敷衍，跑两百套，岂不得累成狗？关键是效率底下，并没有思考如何优化模型。如何快速淘到8折笋？具体方案见知识星球内部资料《淘笋方法论 》

提问：有三个问题：第一：网络关于深圳扩容的事，说有三套方案。方案一：把整个东莞直接划给深圳。方案二：把整个惠州划给深圳。方案三：东莞和惠州各划一部分给深圳。今年8月深圳40年大庆，扩容政策极有可能出台，上述这些观点房姐怎么看？第二：中介1万多的中介费落户深圳从投资角度有什么现实意义？第三：乌鲁木齐户籍，子弹100，拟选北京、广州老破小能否给出建议？谢谢！准备给7岁的孩子准备以后的房子，现在考虑是不是太早了？谢谢！

回答：十年前就在传，十年后继续传，为什么会传？

惠州和凤岗中介要卖房子。如果可以扩容惠州临深何必深汕合作区深圳其实还有很多地，除了拆迁旧改之外，30年前就开始填海造路。

你现在知道的：后海和深圳湾片区，前海居住区和前海自贸区，宝中、碧海和机场片区等等都是填海填出来的。这些填出来的净土都是高价区，也是为什么深圳一路向西发展的主要原因。未来深圳向外扩容，除了“飞地”合作区这种形式，其他扩容概率很小。

你符合深圳落户要求，可以自己操作啊，1万多也太贵了...深圳户口比乌鲁木齐户口是强多了，想想现在的北京和上海户口多难搞就知道一线城市户口意义多大了。子弹100，买北京吧，毕竟是首都，现在还能入手上车盘。投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：本月首问😀：武汉投资的话，户型怎么选：两室两厅一卫、三室两厅一卫、 三室两厅两卫，优先级是怎样的？ 感谢回复！ 另外：房姐，能不能讲一下老小区和次新小区投资的对比，比如保利花园 和茉莉公馆的对比

回答：90-130之间的三居室流通性最好首选三室两厅两卫武汉还停留在房产启动初期，追求品牌，品牌开发商在开盘的时候也会比非品牌贵。溢价会在10年后被洗掉，比如保利花园，现在就比周边的次新盘便宜，属于老次新。保利花园和茉莉公馆对比，更倾向茉莉公馆。

提问：房姐，你好，你们是专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？

回答：你好，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；

1，我们买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；

2，在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；

3，选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；

4，区域洼地回归，随市场涨个10%；

5，3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%

总结一句话：涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆

提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是学区房，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。

回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

提问：您好，房姐，我是温州人，想在武汉投资买房，子弹200，经过这几个月对武汉的了解分析，再通过网拍渠道初步筛选出这几个位置：1、美联联邦生活区二期；2、龙阳大道的人信汇；3、白沙洲的万科金色城市K3地块；4、江汉区的新华西美林公馆；5、武昌和平大道的融侨城。选房思路想买次新房，由于对武汉了解甚少，还请房姐指导一下，谢谢！（之前参加过一次网拍（金沙泊岸）还到实地看房，后来拍的价格含税后太高就放弃了）.

回答：评估公司的7折起拍，在市场上涨期，评估价一般是市场价的9折，等到核卷、公告、开拍三个月后可能涨10%，因此经常有市场价的55%好货。当然，真正的好货都是提前勾兑好，要么下架走线下，要么设置无法清场障碍。法拍有不限购要素的溢价，可选房源太少，潜在纠纷问题较多，综合性价比不如直接在市场上选房。

想买到比市场价便宜50万的法拍房，详见知识星球内部分享《法拍房实操技巧》

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：体制内1000多人大单位，领导讨论提拔并民主打勾，同一批进单位都提了，就是我和另一同事被纪检组长否（此人刚来不熟），理由是五年前一单报销有去动车票回来打车无票据，最近大领导退休在离任审计，如何补救？这类事情会影响到今后提拔吗？谢谢

回答：虽然五年工作经验，但你职场未入门。体制内，从财务到纪检到领导对你小事都公事公办、一板一眼，已经被排除在自己人行列了。至于用什么理由敷衍你不能提拔，这些都不重要。

中国人在一个地方摔倒，从来都只能从另一个地方爬起来。多留意下转岗、遴选之类机会，换个机关或者去二级机关钻进核心内圈。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。