《大房市小投资》之四：现实的欢喜

上篇我们讲了选择投资区域的基本标准，那就是人口，这是好出租的必要条件，如果再加上一个增值的充分条件，那么基本上就可以算是一个完美的投资操作了。

如此说来，增值会因不同地域而有所不同的，答案则是确定的，那么会呈现什么规律？大体讲就是以多伦多作为地理中心向四周发散。我过去经常和客人举这样的例子：话说我们开车从401/Yonge这个交叉点沿401一路向东，要知道这可不是白走的，因为每向东开出1公里，房价即可能以$1万等差递减，一路40公里开到Oshawa，在多伦多百万的房子，在这里可能仅仅只是一半！以上数据当然并不严谨，并且向东、向北和向西的递减等差还会有各自的差异，但规律却是一致的。过去15年以来，大多地区人口一直以多伦多作为中心点呈向四周迁徙的态势，因此带动了周边的房产市场的成长和发展，房价增长与人口的迁徙正好互为因果。

所以尽管人口基数是一个关键指标，但囿于固有的文化传统、迁徙习惯、城市规划和发展速度，总有一时一地成为当年投资新宠，这不足为怪，所以如果让我来向你推荐，$50-75万的最佳投资地点的话，我还是首推Oshawa。这是东部最大的城市，人口已近17万，也有着东部最大的新房建筑规模和出租市场。目前这个价位，你可以买到双车库、2000尺左右的独立屋，我认为至少在未来2年内，从性价比的角度考量，这里依然值得广大投资者给予最大的关注。

至此关于$50-75万的投资的区域、理念告一段落，随便提一句：在Oshawa委托我购买的投资房，我的团队免费托管，直至你最后卖出为止。下面我们就进入另一个话题：大多地区$30-50万的市场在哪里？如果前面我们是以普通家庭的承受能力作为投资考量的基本面，$50-75万作为“大体量”的投资，我们已经找到了适当区域落地，那么无疑$30-50万的投资，会让我们的负担更小、选择更灵活，那么既然如此，我们是否可以把一个$75万的投资，打散成两个$30余万的投资呢？作为数学问题，这是一种解法，那么放在实际的投资操作中，这两种做法各有什么好处呢？

这是个好问题。我们投资地产，无非是要获得收益，而这个收益简单讲来自3个方面：现金流、增值和本金回收。只要还贷都可以有本金回收，这基本是一个定数，而我们重点考虑剩下的另两个变量：现金流和增值，也就是说投资地产我们或是追求增值，或是追求现金流，或者条件好时两个都要。一般来讲，房产价格在一定范围内与增值是成正比的关系，所以投资$50-75万的房子一定会比$30-50万的增值比例要大，但大也会有大的问题，就是现金流：你会发现几乎无现金流甚至小负。

由此相对就可以看出，$30-50万的投资注重的将是现金流，也就是说投资额小、负担轻，所以到底你是追求未来的增值，还是现实的现金流，这确实是一个美好而又现实的问题，无论如何，在这个普遍悲观的世界里，作为尚有追求的一小群人类，你是否应该感到些许骄傲和幸福？

下期概要：为什么$30-40万是最现实可行的投资？这些小额投资的“价格洼地”到底在哪？提醒：居住在St.Catharines、Peterborough和Kingston有意房产投资和airbnb的朋友，请与我联系。

作者介绍：王韬 Evan 资深地产Broker，最早发现并专注于Newmarket、Oshawa房产投资的华人经纪。电话：417-859-1767/ 微信：wangtao687097