《大房市小投资》之三：可负担的投资

关注本系列的朋友，可能很担心我的发文速度，其实大可不必，把一件事情掰开揉碎、详详细细说清楚，特别是投资理念，对所有的人都有好处。投资应该是理性的、谨慎的、自觉的，没必要霸王硬上弓，更不希望一时热血，我要的就是情理兼通、水到渠成。

以往我们已明确了$75万这个概念，就是说未来投资应该关注这个价位以下的房产，当然这也是一个比较大的范围，因此我们还可以在中间再划一条线，区分的标准就是准新房和旧房。何为准新房？笼统讲就是房龄15年内的房子，同时这个准新也对应于近年成型的社区。据我观察，大多范围之内，与老城区相对应的绝大多数新社区都始建于2005年左右，迄今正好也有15年左右的时间，所以房龄与社区基本一致。

为何做这一区分？还与两点有关：其一增值幅度，关注市场的朋友应该知道：新房和旧房在增值幅度和先后顺序上是不同的，显然新房的增值幅度要较旧房为高，增值要早（任何区域新旧房屋的增长是交替进行的：一般都是新房领涨，之后旧房补涨，如此交替往复，注意这里有一个时间差，详情以后有机会再作叙述），这一点是明确的，而至于这个差距到底有多大，因地域不同会有不同的差别，总之大家应该有这个概念。

其二是首付有别，当然投资买房，你的首付是和你的负担能力密切相关的，但我认为首付在$10万的上还是下，还是有明显不同的，$50万的房子，20%的首付是$10万，30%首付是$15万，所以$50万可以看作是一个投资较高或价低房价房产的一个分界线。界限清晰了，则便于分析和制定不同的决策，并且事实上也可以这样说：有较高财务能力的可考虑投资$50万以上的房产，追求较高的回报，而负担能力一般的，可考虑投资$50万以下的房产，积少成多，所谓各取所需，不亦乐乎！

好了，下面我们看一下$50-75万的投资，即便是在这个范围内，因区域的不同，房型也有很大的区别，比如$75万在Oshawa目前可以买到2000-2500尺四卧双车库的独立屋，而在安省伦敦却可以买到2500-3000尺的所谓大宅，而至于你买到哪一区域，仁者见仁、智者见智，具体我们再作个案讨论，但无论如何前提必须是：能够租出去！也就是好租的概念，即月初上市、当月签约、下月初入住，在正常季节只需要一个月的空置期，这就叫作好租。

作为普通投资者，你会问：有什么鉴别这类区域的标准吗？当然有，我以往选择Newmarket和Oshawa靠的就是这个标准，概括讲其实就是一个因素：人口-10万是一个基数。有人说：不是应该考虑就业吗？这是一个先有鸡还是先有蛋的问题，你一定认为有了就业就有人口的保证，那我问：那么人口是原因还是结果？一定是结果啊！我们已经得到了结果，可以反推原因甚至根本不需要推导原因，因为人口是客观存在的，有了足够的人口，就会有足够的人员流动和市场吸引，这是好出租的基本盘，并且事实也充分证明：无论出租还是增值，这就是好市场。

下期概要：为什么$30-40万是最现实可行的投资？这些小额投资的“价格洼地”到底在哪？提醒：居住在St.Catharines、Peterborough和Kingston有意房产投资和airbnb的朋友，请与我联系。

作者介绍：王韬 Evan 资深地产Broker，最早发现并专注于Newmarket、Oshawa房产投资的华人经纪。电话：417-859-1767/ 微信：wangtao687097