冷静才能说出真相，少来耸人听闻！数据说话！
多伦多的特色四月，不见春色，外面倒是有时候阳光灿烂，一看温度，体感零下14！刚刚过去的周末居然给我们看1月份那会儿的鹅毛大雪！也是醉了。不过这不就是我们熟悉的多伦多么？没有春天，直接可以从冬天跳到夏天，这样的天气反而让人对夏天更加充满期待！夕子之前写过很多夏天的游记，其中有一篇写的是Port Dover的沙滩，距离多伦多也就一两个小时车程，阳光沙滩还有棕榈树！夏天的时候一群身材爆好的小哥哥在沙滩上遛狗打排球，极为养眼，哈哈，是不是更加期待夏天的来临了呢？最近我才知道，那些棕榈树是沙滩上的callahan’s beach house restaurant 每年大手笔从佛罗里达买来的活的棕榈树，千里迢迢运过来，就为了让大家享受一个夏天的热带沙滩感觉，所以今年夏天，有机会带着娃领着狗去看看吧！很浪漫的地儿呢！
这样的多伦多四月，就好像目前我们面临的房地产市场。虽然已经看到市场不再下跌，但是卖房的依然头疼，买家依然四处寻找捡漏的机会，达成的交易似乎并不多。银行也不断地推出新政，贷款的要求越来越严格，看起来政府通过银行的打压不是空穴来风，而是落实到操作上了。一打开电脑，额滴神啊！各种网络媒体，各种自媒体，各种号称地产专家的各色大仙儿大神儿们跳来跳去，挥舞着手中的白旗，大声叫嚣！“暴跌40%”，“滑落20%”，“华人区跌40万”，基本上给市场判了死刑，没指望了，世界末日了！被这样耸人听闻的新闻所吸引的，要么是没买房的，抱着幸灾乐祸的心态；要么是忧心忡忡的房主想看看究竟自己亏了多少，迫不及待看看砖家们的神预言。
天下事未观之一二，怎可妄自菲薄？大喜大悲，大跌大涨，怎能就看一两个月的表现就妄言呢？任你波涛汹涌，我自静静道来，冷静才能说出真相，事实是怎么样的呢？夕子觉得要负责任地用数字来说说究竟三月份，乃至整个2018年，从去年打压外国人开始到现在，发生了什么——1. 房价比去年同期跌了14.26%。这个数字是去年三月和今年三月的直观对比。去年三月可以说是抢offer大战最巅峰的时期，由于卖家预期价格会不断上涨，导致捂盘惜售，市场供给严重不足，出现价格非理性上涨。过去的四十年里面多伦多的房地产市场都是5%-6%每年的增长率，去年几个月就飙到30%，是过去几年的几倍！这不是泡沫是什么？你拿一个泡沫时代的数据来跟正常的市场变化做比较，然后狂说市场大跌了，大家都面临破产了！不是耸人听闻是什么？2. 成交量今年三月比去年三月减少了39%。成交量下降，这个是事实。你看看是什么导致这个成交量急速下滑的——从去年四月开始，出现了的打压政策有：a. 外国人买家税b. 贷款对于海外收入的收紧c. 留学生贷款的收紧d. 新的银行压力测试B20的实施。这些打压全部都立竿见影反应在市场上面，买家除了不能买之外，还有一大批从执行者变成了观望者。购买人群的变化，极大地影响了成交量。而且对于买家市场最常见的就是“跟风”和“买涨不买跌”。你买我也买，你抢我也抢，你不买我也不买；这样的羊群心理更加推动并加剧了房地产交易量的下跌。
3. 反映真实的市场密钥是什么？是售出代售比！最真实反映现在市场的真面目！市场存货其实并没有大幅增加，今年三月市场售出待售比例是45.26%，这个比例在往年比较里面，算是比较热络的市场温度。我们一起看看过去的售出待售比例历史。MonthJan-16Feb-16Mar-16Apr-16May-16Jun-16Sales4,6727,62110,32612,08512,87012,794Listing9,96610,90212,13212,55412,93112,327Ratio46.88%69.90%85.11%96.26%99.53%103.79%MonthJul-16Aug-16Sep-16Oct-16Nov-16Dec-16Sales9,9899,8139,9029,7688,5475,338Listing11,3469,94911,25510,5638,6394,746Ratio88.04%98.63%87.98%92.47%98.94%112.47%MonthJan-17Feb-17Mar-17Apr-17May-17Jun-17Sales5,1888,01412,07711,630101967974Listing5,0345,4007,86512,9261847719680Ratio103.06%148.41%153.55%89.97%55.18%40.52%MonthJul-17Aug-17Sep-17Oct-17Nov-17Dec-17Sales5,9216,3576,3797,1187,3744,930Listing18,75116,41919,02118,85918,19712,926Ratio31.58%38.72%33.54%37.74%40.52%38.14%MonthJan-18Feb-18Mar-18Apr-18May-18Jun-18Sales4,0195,1757,228Listing11,89413,36215,971Ratio33.79%38.73%45.26%销售待售比例的位置，基本上25% 是平衡市场的底部，低于25%，市场就基本处于非常悲观的境地，而高于50%，基本上市场已经热络到不可调和的程度了。在过去的两年里面，春天都是市场的宠儿。其中三四五月简直就是领跑全年的房价涨幅。尤其是2016年和2017年初，市场比例一直在80%以上，甚至去年三月到了令人咂舌的153%！！！市场价格的快速上涨推手就在这里。一方面买家蜂拥而入，除了刚需的外国人新移民，本地小换大，新买家这一大批之外，还有买多一间，或者海外慕名而来的投资客或者炒家。市场买家的实力越来越雄厚，尤其是华人聚居区，被海外热钱推得暴涨，抢offer不加10万20万都免谈。
除了扎堆的买家之外，还有更要命的，是惜售的卖家。很多换房的家庭，自己以前的房子能不卖，就不卖，出租也好，空置也好，总之留在手上一年，涨价的幅度远远超过了一年的工资，或者说维持房子的成本。市场上待售的物业，要么是家庭出现变故不得不卖的，要么就是被忽悠的本地居民，被朋友或者经纪忽悠上市了，超出市场105%或者110%卖掉，觉得捡了天大的便宜，殊不知半年一年之后的价格更加离谱。这些情况现在都出现了很大的转弯。首先是买家被新政打压之后，数量少了很多，尤其是海外热钱聚居的华人区尤其明显。其次是惜售的卖家出现了变化，现在看热门华人社区，挂盘数量多如牛毛，相比16年和17年初一个大区寥寥个位数的挂牌量，现在的卖家需要使出浑身解数才能吸引买家。那么那些耸人听闻的暴跌究竟真不真实呢？还是那句话，有图有真相，数据说话！三月的销售待售比是45%，是自去年五月以来的最好水平！也就是说，去年外国人税调控至今，上个月是表现最好的一个月。房价来看，去年年底季节低谷并没有出现价格的新低，反而最低的12月，比八月还要高一点点！刚刚过去的三月，比去年的十月小高潮还要好，也就是说事实上今年三月这个春天，已经看到比去年秋天情况好转的迹象！不管是存货也好，价格也好，都出现了向上的蠢蠢欲动的状态！冬天过去了，春天还会远么？其实最主要的，还是存货。存货量可是一个最最真实的杠杆。看看现在的存货，只有不到一万六千个！去年秋天9/10/11三个月，都在一万八千个以上！市场反映出来的，是买家基本能把新增的存货消化，而不至于大量存货堆积在市场待售，使得价格受压制。我们需要关心的，是四月五月的销售待售比会不会维持在40%左右或者更高，而不是回落到30%以下。要回落到30%以下，要么市场存货突然爆发到22000以上，要么销量突然下降到5000个以下。销量下降在四月五月是不大可能的事情，市场上询问的买家已经很明显多起来，主动下手的买家也不在少数，经纪的电话也开始繁忙了，只能等待挂牌存货的增加。
现在市场回暖，被动出售的业主也不多，大规模的失业并没有发生，市场的利率过去三四个月基本稳定，大家依然安居乐业，不会出现突然的断供潮，上市的房子数量不出意外不应该突然增加，那么销售待售比很明显应该维持现在的状态，甚至更加好转，房价自然就有了支持。所以说，市场根本不像那些口沫横飞的砖家所说的那么不堪，那么悲惨，那么绝望。再说一次，冷静，冷静，冷静！重要的话说三遍！冷静才能看出真相啊各位亲们！这篇文章出来估计又会被那些砖家们口诛笔伐，夕子本人做地产近十年，写文章就写了十二年，每个月的市场报告不是白做的！我已经习惯了看问题直接看背后的原因而不是简单的表面现象。咱们理性分析下，市场木有大崩溃，希望十足，不过，现在看的未来两三个月趋势比较明朗，不代表未来两三年的趋势就很明朗。现在市场可能出现的黑天鹅依然存在：包括利率上升的压力，房屋市场政策调控的方向，金融市场的不稳定越来越明显，北美长久的繁荣，可能出现的短期的经济调整，或者小型的经济衰退的可能性都越来越大……这些黑天鹅在未来两三年对市场的冲击会有多少，现在预测有点虚无缥缈。不过再拉长来看，移民的背景依然强壮，北美经济稳定性在全球的领导地位依然不可撼动，就业和城市扩张依然是房地产繁荣的最根本的要素，这些要素不出现大的转变，五年十年的市场我们依然看好。日子还要过，房子还要住，刚需们还要买，移民们还要来安家落户；稳步向前的多伦多，岂是那么容易被击垮的？春暖花开，下周气温整体回升到十几度，与其唉声叹气，不如微笑平静面对，我们的日子绝对是越过越好的：）HAPPY SPRING!