您能控制房地产投资的风险吗？

10月4日，多伦多地产局发布2017年9月份的成交统计报告。首先，总成交量为6379间，比去年同期跌35.%，比8月份的成交量6357间也多不了多少。表面上看，这不是一个好的信号---很多买家依然在观望和等待。

再看平均成交价达到77万5千加币，比8月份的73万1千加币明显回升。

我也注意到，在前几个月成交低迷的华人区的土地房成交量开始明显回升，例如列治文山的Bayview高中校区房和Richmond Green 高中的校区房。由此看来，大多伦多地区的房地产市场已经稳定下来，8月份的房价应该是近期的谷底。

与去年同期相比，公寓现楼的价格却上升20% 以上，去年买不起土地房而改买公寓的朋友们应该都有明显盈利。与此同时，近期的公寓楼花市场继续火热，市中心被发展商热炒的项目已经是”一房难求”，无论是发展商，还是地产经纪和买家朋友们，都十分看好未来几年的房价。

房地产是长线投资

我们一方面看到了自今年4月底开始的以土地房为代表的”房价大调整” ，另一方面是部分投资者在公寓市场上的”积极买入”。未来几年，现在的买家朋友们能赚到钱吗？

虽然投资公寓的朋友们当中有一部分是” 炒家” ，例如，只买楼花，在交房前转让出去。但仍然有很多朋友是长线投资者，等楼花变现楼可以住人了，就租出去，等几年再卖。短炒，很难避开风险，如果房价跌一段时间，哪怕是比较短的时间，不得不卖，也会亏本。但是，如果是长线投资，房价短期调整就不算什么。长远一点看，大多伦多地区人口越来越多，任何比较大的房价下跌，都会吸引新的人带着新的钱来填平下跌的低谷，问题只是多长时间填平下跌的低谷，投资者风险大大下降。

现金流持平与”自动驾驶”

如果您持有一项投资，现金流持平(或者小有盈余) ，您就可能就会继续持有不做它想，並且，可以全无压力地等待它升值。有时，还会等来不大不小的惊喜。还记得两周前我跟大家分享的案例吗？客人买房子出租，首付(自有资金) 不到40%，剩下60%至65%靠银行贷款。大约有1:2.5到1:3的杠杆效应。以前，每个月租金收入与银行供款加管理费和地税等总支出持平。去年到今年，房价升幅20%以上，租金增长17%多一点。

如果粗略计算首付(自有资金) 的年回报率，则是至少20%(价格上涨)x 2.5 (杠杆效应)= 50%！这还是仅仅是计算了房价升幅。假设去年到今年房价没有升幅怎么办？那就继续持有呗！反正租金涨了，现金流越来越好，这是一项好投资，可以暂时不管它，让它”自动驾驶” 。

可是，如果现金流不能持平，毎个月都亏点儿钱，资产价格又不升反跌，这时，您还能心无牵挂地长期持有这项投资吗？例如，有人炒独立屋，去年买入150到160万加币的好学区独立屋，贷款100万加币(大约是房价的65%)，每月还贷加地税，至少5000加帀的固定支出。能收回多少租金？大约3000加币，对吗？毎月亏2000加币？看来，独立屋真地是用来住的，不是用来炒的！

“100倍的风险” 如何控制？

即使我们找到了适合的房屋去做长线投资，作为业主和房东，我们出租房屋时，都会背负”100倍的风险” 。假设，我们在市中心用40万出头的价格买入一房一厅单位做投资用途，租金是毎月2000加币。如果租客是有工作的人，我们业主方通常会按照安省租务法规定，只收一头加一尾共两个月租金4000加币，就将房子的使用权交了出去。40万加币与4000加币是什么比例？100:1对吧！

当我们把房子交给租客以后，我们虽然依然拥有产权，但是，在现行的安省租务法之下，我们业主方对房子还有多少控制权？我们能随时进那房子吗？如果租客失业交不上房租了，我们能立即把租客清出去吗？这样看来，业主和房东背负的风险是不是100倍或更多？

最近有媒体报道，安省进一步出台保护租客的法规：房东若赶走房客，必须给予对方赔偿。过去，当房东有合理的理由时候（例如“有家人或亲戚要搬进来”），便可以解除租约，而租客必须自行承担突然搬家而产生的费用。在新法规下，如果房客没有犯错而被赶走，则房东要支付一个月的租金，或帮助房客找到一个类似的住处。换句话说，房东再也不能以”自用”为由，随意赶走租客了。即便在租客离开后，省府还会监督房东，如果他们在一年内再度打广告出租，将视作“失信”行为（bad faith）。除非他们能证明自己的清白，否则就可能面临2万5千加币的罚款。

精选租客确保现金流平稳

成功的房地产长线投资离不开精准的计划和精心的操作。建议朋友们在买楼花之前，就预先了解清楚项目所在地的人口结构和收入水平，从而预知潜在租客的群体。有的社区楼价便宜，但人口结构不理想，买在这样的社区，有可能面临与”差租客” 的长期争战。

其实，挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作，如果不经过细致的筛选而被”专业租霸”所害，业主的损失会很大，华人社区中已经有不少令人伤感的例子。尤其不利的是，现行的安省租务法多少有点儿偏帮租客的倾向，业主朋友们要加倍小心。

我建议业主朋友们在筛选租客时，至少经过”三步走”的程序:

1、要求潜在租客填写RentalApplication，提供Credit Report等资料，並核查验证。从一开始就不诚实的人很可能在将来给业主带来麻烦。

2、无论多忙，都要面试候选租客。15到30分钟的面试通常会帮助认识候选租客的为人处事。

3、完成经得起推敲的合法租约和保险安排。安省有标准租约，但有些特殊条款应该放入量身定制尽可能保护业主的Schedule A里面。

很多投资者朋友会从一开始就委托专业的地产经纪人完成从购买到出租管理的全过程服务並控制风险，这不失为省时省心省力的解决方法。

作者: 白金林 James Bai