两房式微，三面下床
注意，此标题念户型chā，不是户型chà！
你提问的两房，单价4.86万元/平方米
你提问的三房，单价5.11万元/平方米
同板块，同房龄，同楼层
你之所以对我有这个提问，内心潜台词肯定是“二小姐，开发商在一手房定价模型里，小区的两房和三房单价肯定是差不多的，但为什么在二手市场出现了两房单价比三房偏低的现象呢？太好了！我发现了一个笋盘吗？以后如果能追平回原来的状态，是不是我就有超额收益了？挖笋盘就是这样挖的么？”
银河系十八线地产专家二小姐答：
一个小区全部房源的定价原则，只有3个：水平差（景观）、垂直差（楼层）、特殊差（变电站、非标户型等）。在售楼处的定价模型里，户型差基本可以忽略不计。
所以你的第一个直觉是对的：售楼处卖出来的房子里，两房和三房的单价相差并不大。
但是你的第二个直觉是错误的：这套两房是笋盘吗？
恰恰相反
因为两房正在被市场渐渐抛弃
所以在同一个小区出现了明显单价差异
你的案例很好地佐证了67个重点监测城市商品住宅市场近年来各户型成交套数比例的现状：
改善性需求持续释放，三房产品长期占据过半的市场份额，四房成交占比稳步提升。展望未来，在存量房市场里，改善将是房地产市场最为重要的置业群体，三房四房市场占有率有望持续提升；
刚需客群等增量客群将逐渐式微，尤其是小城市！两房的需求连年下跌，去化前景不容乐观。
由于独居人群的不断增加，理论上一房的需求应该是攀升的，但由于近年来特殊的“限购政策”，导致家家户户不愿意轻易将有限的购房资格浪费在一房产品上，因此一房占比的波动不明显，假如未来取消限购，一房产品的需求会出现明显井喷。
一线城市热销产品趋向紧凑型小型化的趋势不变，由于房价高企，置业客群将会更注重满足功能性需求而非舒适性需求。
上面的段落太学术了对吗？
一看就不是二小姐的风格！
答对了！
这是二总监的风格
二总监写报告总不能像二小姐一样插科打诨没个正经啊！
以前有人批评，二小姐的文风就像个初中都没毕业的孩子！
那是你不懂简明扼要的可贵性，认为写长句比短句要难，典型的觉得只要字多就是技术好的误区，事实上，我写起八股文来连我自己都害怕！
还记得二小姐的买房四大金刚么？
地铁、学区、次新、三房
地铁和学区都比较好理解
但次新和三房很多人就质疑
为什么我把世俗概念里很重要的“开发商品牌”抛弃了，却把不那么重要的次新和三房放了进去？
在我提出四大金刚理论之前，在房产投资领域，很多人并未意识到“房龄”的重要性。
户型亦是如此
很多人在“南北通不通啊，过道浪费不浪费啊”这些细枝末节的户型设计方面过于纠结，而忘记了“三房逐渐崛起是主流，两房正在被全面抛弃，它所让出的市场份额全部被四房吸纳了”这个铁一般的事实！
67个重点监测城市商品住宅市场各户型成交套数比例以数据化的形式明确昭示了这一趋势与事实：
两房的需求连年下跌
售楼处去化前景不容乐观
二手房市场与三房出现明显单价差
越小的城市越没人要两房
小城市大面积舒适型三房更受追捧
大城市阉割版三房更受追捧
两房让出的市场份额全部被四房吸纳
图片来源：安居客《2020年10月国民安居指数》
三房，两卫，入户花园
仅仅73㎡
3+1房，两卫，四开间朝南，横厅设计
仅仅86㎡
迷你户型，每个活动空间都很局促，这是必然的；你大可以吐槽“只能卖户型图的户型，住起来一言难尽，不肯标注尺寸线的户型都是耍流氓”。
随便你怎么贬，那又怎样？一点都不妨碍它被市场热捧！
一线城市的客群他们也想要舒适性的三房四房，无奈钱跟不上呀，他们退而求其次，买阉割版的2+1或者3+1房，房间可以没有大衣柜；可以小得只能放儿童床乃至榻榻米，但必须得有一个房间！这是零与壹的区别！不可妥协！功能性就是比舒适性重要！
90㎡的两房逐渐被市场抛弃
但90㎡的三房强力崛起
如今甚至钻研出了73㎡的三房还能带个入户花园，86㎡还有四开间朝南，高端横厅设计，也是绝了！
房价日益高企
户型设计全面香港化
螺蛳壳里做道场
以“三面下床”为荣
两房的需求连年下跌
去化前景不容乐观
写这篇文章和写《没学区的老破小没春天，老破小顶楼注定被打入十八层地狱！》一文一样，一定会遭受部分人群的攻击！
比如说“新房二十年后不也是老破吗？一个60岁的老头子和一个80岁的老头子有啥区别？你思路一泡污……住顶楼多好啊，采光好，视野佳，楼上没有脚步声，养养花种种草，生活不要太惬意哦……爬楼梯就当锻炼身体嘛……”
和上篇文章同理，预计手持大面积两房（90㎡以上）、大面积三房（160㎡以上）户型的人群今天也会给我留言，台词我都替你们准备好了：“买小三房小四房的都是屌丝思维，稍微有点钱的都会追求舒适度，我们大面积两房是给真正懂生活有品质的人准备的。我有个朋友买了个小四房，每个房间都很小，平时就只用两间房，另外两间长期空置，我朋友说早就想卖掉了，以后家庭人口都是越来越少的，要那么多房间干嘛？这篇文章太扯淡了！”
没事，你开心就好
豪宅里的确有大面积产品
一房100㎡
两房200㎡
三房300㎡
你瞅瞅你手里的是豪宅么？
你是100㎡的两房，不是100㎡的一房啊！
本文结论
是最新成交数据
是最近产品流行趋势
是全国基本大势
可谓字字珠玑
每个投资性买房人士请务必做到烂熟于心，脱口而出。你日后能否成功出货，并不决定于日后，而是在你决策购买的那一天就注定了。
不必感谢我
请叫我雷二小姐
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愿为您家庭买房理财财务规划道路上答疑解惑
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