自住跑不赢投资？

2024-06-25 05:17:46

知识星球优质提问

这个提问非常经典

十分有必要写一篇推送

“两个楼盘价格一样，我选了品质更高的那个，为什么却是品质不高的那个涨得更贵？”

两个楼盘如今价格

二小姐查询了兔博士

显示挂牌均价如下

有人说，那是因为佳境天城赠送面积大，湖滨花园赠送面积小，所以佳境天城均价略贵

NONONO

赠送面积是一个不变因子

两者赠送面积在房价上的差异，从他交房那一刻就体现出来了，不会等几年才体现出来

你很迷惑，湖滨花园“绿化更好，物业更好，居住品质更高”，为什么涨不过品质一般般的佳境天城？

还记得二小姐写的买房四大金刚吗？

《买房请认准四大金刚！》

地铁/学区/次新/三房

你看我有把楼盘品质列进去吗？

你们看我有把开发商品牌列进去吗？

你看我有把绿化景观物业管理列进去吗？

都没有

不是说这些不重要

而是没有四大金刚重要

你可以看一下二总监工作时写的一个Word，楼盘需要考虑的各项权重因子

天呐撸！

足足有35项！

男人是帅哥，但别的条件都不好

也不是每个女人都愿意接盘的

男人是丑男，但别的条件都好

照样有女人愿意接盘

接盘侠接盘你的二手货，一定有理由，纯粹意义上的“自住品质高”，只是其中一种理由而已，它没你想象中重要。

至少他无法进入“买房四大金刚”行列

如果开发商品牌重要

四大金刚就不会是地铁/学区/次新/三房

如果小区绿化/物业管理/外立面重要

四大金刚就不会是地铁/学区/次新/三房

自住客户考虑的因子

在接盘侠眼里

并不是那么重要

对新楼盘来说

房龄越新，价格越高

对竣工10年以上的老房子来说

学区越好，价格越高

90㎡小三房永远最好脱手

离地铁越近越好脱手

你只要记住二小姐的这些结论即可

少想些有的没的

回答你的第二个提问

何时是卖出的好时机？

二小姐一直强调

诸位老百姓，不缺钱不卖房

卖房一定是家里有大额消费需求，这钱要花在另外一个地方，要出国留学，要花钱治病，要置换另一套更好的房子……才值得卖出。

总有无数人认为自己能做到“400万卖出，350万买回来”，于是我就挣了50万元——那是你忽略了楼市的摩擦成本。

楼市的摩擦成本，比股市昂贵的多

股市交易的摩擦成本如下

千分之几

万分之几

楼市的摩擦成本呢？

统统都是百分之几

和股市差了一个几何数量级

增值税5%

契税2%

个人所得税2%

中介费3%

一笔交易里至少占房屋总价的12%

杭州之类的城市，满2年可免征大头增值税，可略降负担；上海之类的城市，无论持有几年都无法免征“差额增值税”，每一笔楼市的交易都要几十万税费真金白银掏出来

你还会觉得自己踩波段赚到的50万是赚吗？

楼市的摩擦成本在10%以上

你抛售并重新购入

白白贡献的税费中介费高达20%（别说有下家承担，下家承担那也是钱，并不会凭空消失）

一般的楼市回调幅度根本不足以抵消这个摩擦成本，除非发生腰斩。而中国楼市又能遇到几个腰斩呢？大部分的腰斩只是哗众取宠罢了

所有自以为聪明的踩波段

其实只是为国家贡献税费而已

自己没挣上钱

这还是成功踩准波段的操作者

要是没踩准……

包管你悔得肠子都要青了